Le Tribunal judiciaire de Versailles, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, a rendu le 7 avril 2026 un jugement réputé contradictoire dans une affaire opposant une société bailleresse à son locataire, défaillant à l’audience. Un bail d’habitation avait été conclu le 3 novembre 2023, mais les loyers cessèrent d’être payés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire fut délivré le 28 mars 2025. Le locataire ne réglant pas la dette dans le délai légal, la bailleresse l’assigna le 2 juillet 2025 devant le tribunal pour voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement des sommes dues. À l’audience du 2 février 2026, le locataire, bien que régulièrement cité, ne comparaît pas. Le tribunal a alors déclaré la demande recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 19 mai 2025, condamné le locataire à payer 2 581,97 euros au titre des loyers et charges impayés, fixé une indemnité d’occupation, ordonné l’expulsion et alloué 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La question de droit centrale portait sur les conditions de recevabilité d’une action en constat de clause résolutoire pour impayés locatifs et sur les conséquences juridiques de la résiliation. Le juge a estimé que les formalités prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étaient respectées et que la clause résolutoire avait joué son plein effet.
I. Les conditions procédurales et substantielles de la résiliation du bail
A. La régularité des formalités préalables à l’action en justice
Le juge a d’abord vérifié la recevabilité de la demande au regard des obligations imposées au bailleur par l’article 24 III de la loi n° 89-462. Il a relevé que l’assignation avait été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 2 février 2026, conformément au texte. Cette exigence, destinée à permettre la mise en œuvre des mesures de prévention des expulsions, a été jugée satisfaite. Par ailleurs, le tribunal a constaté que la bailleresse avait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 décembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme l’exige l’article 24 II de la même loi. Cette double condition de recevabilité a été scrupuleusement respectée. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que « le bailleur, personne physique, qui sollicite la constatation de l’acquisition de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, doit justifier, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/05491). En l’espèce, la même logique s’applique au bailleur personne morale, et le juge a pu déclarer la demande recevable.
B. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire
Le bail contenait une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement, signifié le 28 mars 2025, reproduisait les mentions exigées par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire n’a pas réglé la somme de 2 440 euros dans le délai de deux mois. Le tribunal a donc constaté que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies » à la date du 19 mai 2025, en application de l’article précité. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante : la clause résolutoire produit effet dès lors que le commandement est régulier et que le locataire n’a pas apuré sa dette dans le délai légal. La cour d’appel de Douai a ainsi jugé que « le locataire ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement de payer… dans les deux mois suivant la délivrance de celui-ci, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies » (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le juge versaillais applique le même raisonnement.
II. Les effets de la résiliation et les mesures subséquentes
A. La condamnation au paiement des arriérés et de l’indemnité d’occupation
Après avoir constaté la résiliation, le tribunal a condamné le locataire à payer la somme de 2 581,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 juin 2025. Il a précisé que cette créance était justifiée par le décompte produit, et a assorti la condamnation des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 440 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. En outre, le juge a fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 19 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité compense le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre. Le tribunal a respecté le principe du contradictoire en limitant la condamnation à la dette arrêtée à la date de l’assignation, faute d’actualisation possible en l’absence du défendeur.
B. L’expulsion et les mesures accessoires
Le juge a ordonné l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il a également précisé que le sort des meubles serait régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du même code. Enfin, le locataire, partie perdante, a été condamné aux dépens et à verser 700 euros au bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire a été rappelée comme étant de droit. Ces mesures sont la conséquence logique de la résiliation du bail et permettent au bailleur de recouvrer la jouissance de son bien.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
