Le Tribunal judiciaire de Versailles, par un jugement du 7 avril 2026 (n°25/00854), a statué sur une demande de constat de résiliation de bail pour impayés de loyers. Un bail d’habitation avait été conclu le 19 décembre 2022 entre un bailleur personne morale et deux locataires, contenant une clause résolutoire. Les locataires ayant accumulé un arriéré de 2818,92 € au 20 février 2025, un commandement de payer leur fut signifié le 25 février 2025. Ce commandement rappelait les dispositions légales applicables. Les locataires n’ayant pas régularisé la totalité de la dette dans le délai de deux mois, le bailleur a assigné devant le juge des contentieux de la protection. Le tribunal a d’abord jugé la demande recevable, le bailleur ayant justifié de la saisine de la CCAPEX le 24 mars 2025 et de la notification au représentant de l’État le 30 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience. Sur le fond, il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 25 avril 2025. Cependant, il a suspendu les effets de cette clause et accordé aux locataires un plan d’apurement sur cinq mensualités, les quatre premières de 50 € en sus du loyer courant, la dernière soldant la dette. Il a assorti cette mesure d’une clause de déchéance du terme en cas de non-respect, avec reprise de la clause résolutoire et expulsion. La question de droit centrale était de savoir si, après avoir constaté l’acquisition d’une clause résolutoire de plein droit, le juge peut en suspendre les effets en accordant des délais de paiement aux locataires défaillants, et à quelles conditions. Le tribunal a répondu par l’affirmative, en faisant usage des pouvoirs que lui confère l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié. La solution se caractérise ainsi par un équilibre entre le respect de la clause contractuelle et la protection du logement du débiteur.
I. La confirmation de l’acquisition régulière de la clause résolutoire
A. Les conditions légales de mise en œuvre de la clause
Le tribunal a d’abord vérifié la validité procédurale de la demande. Il rappelle que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose un commandement de payer préalable, mentionnant le délai de deux mois et les voies de recours. En l’espèce, le commandement délivré le 25 février 2025 est conforme, rappelant « les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ». Il contient également le décompte de la dette et la possibilité de saisir le FSL. Ce commandement n’a pas été suivi d’effet dans le délai légal. Comme le souligne la jurisprudence constante, « la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus […] ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Ici, les locataires n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans ce délai, de sorte que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 3 avril 2022 » selon la formule de la même cour, transposée au 25 avril 2025 pour notre espèce. Le tribunal constate donc légitimement l’acquisition des effets de la clause résolutoire à cette date.
B. La vérification des exigences de recevabilité de l’action
Le juge s’est également assuré du respect des formalités préalables imposées au bailleur personne morale. L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 exige que le bailleur saisisse la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation. La décision relève que « la saisine de la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989, par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 24 mars 2025 » a bien eu lieu. Cette exigence est impérative : « les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 26 juin 2025, soit plus de deux mois après la saisine du 24 mars 2025. De plus, la notification au préfet a été effectuée le 30 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 114 de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998. L’action est donc recevable, ce qui conditionne la possibilité de constater la résiliation.
II. La modulation des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais
A. Le pouvoir du juge de suspendre les effets de la clause acquise
Le tribunal, après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, en a suspendu les effets. Il se fonde sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui permettent au juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre la résiliation pendant leur cours. La décision précise que « compte tenu des récents règlements et de la non opposition de la requérante il convient de poursuivre le plan mis en place à hauteur de 50 euros mensuel en plus du loyer pendant une période de 4 mois, une 5eme et dernière mensualité venant solder la dette ». Cette mesure est conditionnée au paiement du loyer courant. Le juge fait ainsi usage de son pouvoir d’équité pour préserver le logement des locataires, tout en garantissant le recouvrement de la créance. Il suspend donc les effets de la clause résolutoire, mais ne les annule pas : il les rend simplement inopérants pendant la durée du plan. Si les locataires respectent leurs obligations, « les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir joué ». Cette solution est conforme à la finalité sociale de la loi du 6 juillet 1989, qui tend à éviter les expulsions pour impayés lorsque le débiteur manifeste sa bonne foi et sa capacité à apurer sa dette.
B. Les conséquences juridiques du plan d’apurement et la clause de déchéance
Cependant, cette suspension n’est que conditionnelle. Le tribunal assortit son octroi de délais d’une clause résolutoire de second degré : à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, « la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ». Cette reprise entraîne l’expulsion des occupants, le paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer augmenté des charges, et le sort des meubles régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le tribunal prend soin de préciser les modalités d’évacuation des biens, conformément à la loi. Il condamne également les locataires aux dépens (incluant le coût du commandement de payer) et à une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. Ainsi, la décision offre une seconde chance aux locataires, tout en maintenant une pression dissuasive et en protégeant les intérêts du bailleur. Le juge équilibre habilement la rigueur contractuelle et la nécessité sociale de maintien dans les lieux, dans le cadre strict des textes. Le jugement illustre le rôle central du juge dans la régulation des rapports locatifs, en conciliant droit de propriété et droit au logement.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
