Par un jugement rendu le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Versailles (TPX VER CG FOND, n°25/01446) a eu à connaître de la responsabilité d’un syndic de copropriété à la suite d’une fuite d’eau. Les demandeurs, copropriétaires, avaient constaté une fuite au niveau de leur compteur le 18 novembre 2022. Malgré leurs réclamations, le syndic n’a procédé à la réparation qu’au mois d’octobre 2023, soit près d’un an plus tard. Cette carence a entraîné une surconsommation d’eau anormale. Faute de réponse du syndic, les copropriétaires l’ont assigné en responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, sollicitant diverses indemnités. Le syndic, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu, et le jugement a été rendu par défaut. La question de droit centrale était de savoir si le syndic avait commis une faute engageant sa responsabilité civile et, dans l’affirmative, quels préjudices pouvaient être réparés. Le tribunal a retenu une faute du syndic, estimant que son inaction avait causé un préjudice, et l’a condamné à verser 915 euros au titre de la réparation, tout en rejetant la demande relative aux frais de ménage et encombrants. Il a également condamné le syndic aux dépens et à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire étant de droit, la décision présente une double dimension : la reconnaissance d’une faute dans la gestion courante et la délimitation des préjudices indemnisables.
I. L’affirmation de la responsabilité du syndic pour défaut d’intervention dans la gestion technique de l’immeuble
A. La faute caractérisée par un manquement aux obligations de diligence du mandataire
Le tribunal retient que le syndic a manqué à son devoir de diligence. Il relève ainsi que » la société [Localité 3], syndic, n’a donné aucune suite en réparation avant le mois d’octobre 2023 faisant courir une consommation d’eau supérieur à 3 fois la consommation moyenne « . Ce délai de près d’un an entre la déclaration de sinistre et l’intervention effective constitue une carence grave. Le syndic, en tant que mandataire de la copropriété, est tenu d’agir avec célérité pour préserver les intérêts collectifs et individuels des copropriétaires. En l’espèce, il a laissé perdurer une fuite qu’il aurait dû faire réparer sans retard, ce qui caractérise une faute au sens de l’article 1240 du code civil. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante exigeant du syndic une gestion active. Ainsi, la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion a récemment jugé que » le syndic a commis une faute de gestion en ne se présentant pas aux opérations d’expertise du 21 décembre 2016 alors qu’il était à l’origine de la déclaration de sinistre « (Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, 25 avril 2025, n°24/00123). Le parallélisme est frappant : dans les deux espèces, l’abstention du syndic après la réception d’une information sur un sinistre est qualifiée de faute. Le tribunal de Versailles confirme ainsi que le syndic ne peut se contenter d’une attitude passive.
B. Le lien de causalité direct entre l’inaction et le préjudice matériel subi
Le tribunal établit un lien direct entre la faute du syndic et la surconsommation d’eau. Les motifs indiquent que la fuite » a entraîné une consommation d’eau supérieur à 3 fois la consommation moyenne de l’année 2023 « . Le préjudice est donc évalué à 915 euros, somme correspondant très probablement au surcoût imputable à l’inaction. Ce lien de causalité est clairement établi par la chronologie : la fuite est déclarée en novembre 2022, le syndic n’intervient qu’en octobre 2023, et pendant cette période la consommation anormale a couru. La Cour d’appel de Lyon a également souligné que, dans le cadre d’une subrogation, l’assureur peut rechercher la réparation » du préjudice subi « , dès lors que la faute est établie (Cour d’appel de Lyon, 18 février 2025, n°22/08467). L’arrêt versaillais s’inscrit dans cette logique de causalité simple et directe : le manquement du syndic a directement provoqué l’augmentation de la facture d’eau. Le tribunal n’a pas eu à rechercher d’autres causes, la carence étant la seule explication plausible de la surconsommation. Cette solution est conforme à l’exigence classique d’un lien de causalité certain, sans équivoque.
II. La délimitation des préjudices réparables et le sort des demandes accessoires
A. Le rejet des préjudices non établis par des éléments de preuve suffisants
Les demandeurs sollicitaient également une indemnité au titre des frais de ménage et d’encombrants. Le tribunal rejette cette demande en observant que » l’ensemble des éléments versés au débat ne concernant que la fuite d’eau compteur « . Ce rejet s’explique par l’absence de tout lien avec la faute retenue. Les copropriétaires n’ont produit aucun justificatif démontrant que les prétendus frais résultaient de la fuite ou de l’intervention tardive. Le tribunal applique ici strictement le principe de la réparation intégrale : seul le préjudice certain et actuel peut être indemnisé. En l’absence de preuve, la demande est écartée. Cette rigueur probatoire est classique en matière de responsabilité civile. Le syndic n’étant pas tenu de réparer des préjudices hypothétiques ou non démontrés, le jugement marque une nette distinction entre le préjudice matériel direct (la surconsommation, établie par comparaison des relevés) et des préjudices allégués sans fondement. La solution est conforme au droit commun de la preuve.
B. La portée des condamnations accessoires et l’exécution provisoire
Outre les dommages-intérêts, le tribunal condamne le syndic à verser 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Cette condamnation est usuelle lorsque la partie défenderesse succombe, surtout en l’absence de comparution. Le montant est modéré et reflète l’équité. Surtout, le jugement rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Bien que le tribunal siégeait en dernier ressort, l’exécution provisoire garantit aux copropriétaires un recouvrement immédiat de l’indemnité, sans attendre un éventuel appel. Cette décision renforce l’efficacité de la réparation. Elle témoigne aussi de la volonté du juge de ne pas laisser le syndic tirer profit de sa carence en différant le paiement. La portée de cette décision est claire : un syndic qui tarde à réagir face à une fuite signalée s’expose à une condamnation immédiate, incluant le remboursement du surcoût de consommation et les frais judiciaires. Le précédent posé par le tribunal de Versailles s’inscrit dans une jurisprudence protectrice des copropriétaires, exigeant des syndics une réactivité sans faille.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
