Le 7 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Versailles, statuant comme juge des contentieux de la protection, a rendu un jugement réputé contradictoire sur une demande de résiliation de bail pour défaut de paiement. Un bailleur, association, avait donné à bail un logement et un parking à un locataire. Les loyers et charges n’ayant plus été réglés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 avril 2025. Le locataire n’ayant pas soldé sa dette dans les deux mois, le bailleur l’a assigné le 9 juillet 2025 devant le tribunal. Le locataire, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 15 juin 2025, condamné le locataire à payer 3937,93 euros au titre de l’arriéré et une indemnité d’occupation, ordonné son expulsion et alloué 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La question de droit centrale porte sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire et sur l’office du juge face à un locataire défaillant, dans le respect des prescriptions de la loi du 6 juillet 1989.
I. Le contrôle rigoureux des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire
A. L’exigence d’un commandement de payer préalable et de son délai
Le juge ne peut constater la résiliation de plein droit qu’après avoir vérifié le respect des formes substantielles prévues à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le contrat de bail signé le 28 juin 2021 contenait une clause résolutoire. Le bailleur a fait signifier un commandement de payer le 15 avril 2025, reproduisant les mentions légales. Ce commandement visait la clause résolutoire et les textes applicables. Le locataire n’ayant pas apuré la dette dans le délai de deux mois, le tribunal a constaté l’acquisition de la clause au 15 juin 2025. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui rappelle que « la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le juge s’assure ainsi que le bailleur n’a pas précipité la résiliation.
B. La vérification des diligences préalables à l’action en justice
Avant de constater la résiliation, le juge contrôle que le bailleur a satisfait aux obligations imposées par l’article 24 II et III de la loi de 1989. Le tribunal a relevé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) avait eu lieu le 16 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 9 juillet 2025. De même, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juillet 2025, soit au moins deux mois avant l’audience du 2 février 2026. Ces formalités conditionnent la recevabilité de la demande. Le tribunal a donc déclaré la demande recevable. Ce faisant, il exerce un contrôle systématique des étapes précontentieuses, même en l’absence de contestation du locataire défaillant, garantissant ainsi le respect du droit au logement.
II. Les conséquences patrimoniales et réelles de la résiliation
A. La condamnation au paiement de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Le tribunal, après avoir constaté la résiliation, a condamné le locataire à payer la somme de 3937,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 juin 2025. Il s’appuie sur le décompte locatif produit et sur l’obligation essentielle du locataire de payer le loyer. En outre, il fixe une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, à compter du 15 juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnité compense le préjudice subi par le bailleur privé de la jouissance de son bien après la résiliation. Le juge applique ici une solution classique, conforme à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. La condamnation porte intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
B. L’expulsion et les mesures accessoires face au locataire défaillant
Le tribunal ordonne l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il précise le sort des meubles et condamne le locataire aux dépens, incluant le coût du commandement de payer. Enfin, il alloue au bailleur 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. Cette décision illustre l’office du juge qui, malgré l’absence du défendeur, apprécie souverainement les pièces et prononce les mesures nécessaires à la protection du bailleur tout en rappelant les délais légaux de protection du locataire. La solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence constante, sans innovation notable.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
