Par une ordonnance du 7 avril 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Évry a été saisi par une société locataire de locaux commerciaux, à l’encontre de sa bailleresse, afin d’obtenir une mesure d’expertise, la consignation partielle des loyers et, reconventionnellement, par la bailleresse, la production de pièces sous astreinte. La locataire justifiait de désordres affectant les lieux loués, notamment par un constat de commissaire de justice et un rapport technique. La bailleresse contestait l’imputabilité de ces désordres. La question de droit centrale portait sur les conditions dans lesquelles le juge des référés peut ordonner une expertise avant tout procès et accorder une mesure conservatoire telle que la consignation des loyers. Le juge a fait droit à la demande d’expertise, mais a dit n’y avoir lieu à référé sur la consignation des loyers et sur la demande reconventionnelle de production de pièces.
I. L’octroi de l’expertise fondé sur un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile
A. La caractérisation d’un litige potentiel justifiant la mesure
L’article 145 du code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction avant tout procès lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Le juge des référés d’Évry a rappelé que ce motif légitime suppose la « probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel ». En l’espèce, la locataire produisait plusieurs éléments : le renouvellement du bail commercial, la cession du bail, un constat de commissaire de justice, un rapport technique et un diagnostic de performance énergétique. Ces pièces rendaient vraisemblables les désordres invoqués, tels que des modifications structurelles ou des infiltrations. Le juge a ainsi estimé qu’il existait « potentiellement un contentieux » sur les travaux à réaliser et leur prise en charge. Cette appréciation est conforme à la jurisprudence constante qui admet que l’article 145 ne requiert pas la certitude d’un procès, mais seulement un litige en germe. La Cour d’appel de Fort-de-France a d’ailleurs rappelé le 14 janvier 2025 que « le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » (Cour d’appel de Fort-de-France, 14 janvier 2025, n°24/00103). Ici, le différend était patent entre les parties sur l’imputabilité des désordres.
B. L’extension de la mission d’expertise et le pouvoir du juge des référés
Le juge a également fait droit à la demande d’extension de mission sollicitée par la bailleresse, laquelle n’était pas contestée par la locataire. Cette extension visait à évaluer les travaux imputables à chaque partie et à déterminer les responsabilités. Le juge a fixé la mission de l’expert avec une grande précision, lui confiant notamment la tâche de « décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux » et de « fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues ». Ce faisant, le juge des référés a usé de son pouvoir souverain d’appréciation, garanti par l’article 265 du code de procédure civile, pour définir l’étendue de la mission. Il a également pris soin d’ordonner la consignation d’une provision de 3 000 euros par la locataire, à peine de caducité. Cette décision est d’espèce : elle ne consacre pas un principe nouveau mais applique strictement les conditions de l’article 145. La mesure d’instruction est ainsi ordonnée avant tout procès, ce qui permettra de clarifier les responsabilités et d’éviter un contentieux lourd.
II. Le refus des mesures conservatoires et la portée de l’ordonnance sur les droits des parties
A. Le rejet de la consignation des loyers fondé sur l’absence de trouble manifestement illicite
La locataire sollicitait la consignation de 30 % de ses loyers en compte CARPA jusqu’à l’achèvement des travaux, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Ce texte permet au juge des référés d’ordonner des mesures conservatoires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Le juge a rappelé que, conformément à l’article 1728 du code civil, « le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail », sauf à justifier d’un manquement substantiel du bailleur à son obligation de délivrance. Il a constaté que la locataire n’établissait pas « l’impossibilité d’utiliser l’intégralité des lieux loués conformément à la destination du bail ». Les pièces versées ne démontraient ni un danger ni une impossibilité d’exploitation. Le juge a ainsi écarté l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent. Cette appréciation rejoint la position de la Cour d’appel de Rouen, qui a jugé le 13 mars 2025 qu’une demande d’expertise formée plusieurs années après le constat de désordres, sans preuve de leur persistance, ne suffit pas à caractériser une urgence ou un trouble illicite (Cour d’appel de Rouen, 13 mars 2025, n°24/02913). En l’espèce, la locataire n’a pas démontré que les désordres actuels empêchaient la jouissance paisible du bien.
B. Le rejet de la demande reconventionnelle de production de pièces et la portée de l’ordonnance
La bailleresse demandait la production, sous astreinte, de documents que la locataire aurait reçus d’un syndicat, notamment un courrier du 4 septembre 2024. Le juge a rappelé que, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, « le juge ne peut condamner une partie à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable ». Il a relevé que la locataire contestait être détentrice de ces documents. Les éléments produits par la bailleresse ne permettaient pas de déduire que la locataire les détenait. Le juge a donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande. Cette solution est conforme à l’exigence de vraisemblance posée par la jurisprudence, qui interdit les demandes de production de documents indéterminés ou dont l’existence n’est pas suffisamment établie. La bailleresse aurait dû justifier davantage de la détention par son adversaire des pièces sollicitées. L’ordonnance a ainsi refusé d’étendre la mesure d’instruction au-delà de l’expertise déjà ordonnée. Enfin, le juge a laissé les dépens à la charge de la locataire et rejeté toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui est classique pour une mesure d’expertise ordonnée avant tout procès.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 145 du Code de procédure civile En vigueur
S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.
Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.
Article 265 du Code de procédure civile En vigueur
La décision qui ordonne l’expertise :
Expose les circonstances qui rendent nécessaire l’expertise et, s’il y a lieu, la nomination de plusieurs experts ou la désignation en tant qu’expert d’une personne ne figurant pas sur l’une des listes établies en application de l’article 2 de la loi n° 71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires ;
Nomme l’expert ou les experts ;
Enonce les chefs de la mission de l’expert ;
Impartit le délai dans lequel l’expert devra donner son avis.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 1728 du Code civil En vigueur
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
