L’achat d’une partie commune à usage privatif en copropriété : procédure, conditions de majorité et recours

Dans la pratique de la copropriété parisienne, l’aliénation par le syndicat des copropriétaires d’une portion de partie commune au profit d’un copropriétaire individuel constitue une opération fréquente, motivée par la volonté d’agrandir un appartement privatif, de racheter un fond de couloir, des combles ou encore un logement de gardienne devenu vacant. Cette transaction, qui s’analyse juridiquement comme une vente immobilière, revêt une nature hybride et complexe, mêlant de manière indissociable le droit commun des contrats, le droit des biens et le régime d’ordre public de la copropriété issu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Pour les copropriétaires, l’acquisition d’une telle portion de l’immeuble est souvent perçue comme une démarche purement matérielle et administrative. Or, pour le syndicat des copropriétaires, elle emporte une modification définitive de la structure juridique de l’immeuble par la réduction de l’assiette des parties communes et, corrélativement, par la création d’un nouveau lot privatif ou l’agrandissement d’un lot existant, impliquant une refonte de l’état descriptif de division et de la grille de répartition des charges. Cette opération est, de ce fait, enserrée dans un cadre procédural extrêmement strict dont la moindre méconnaissance expose la décision d’assemblée générale à une action en nullité de la part des copropriétaires opposants ou défaillants.

Le contentieux abondant devant les juridictions civiles, particulièrement au sein du Tribunal judiciaire de Paris, témoigne de la technicité de la matière et des multiples pièges qui jalonnent le parcours de l’acquéreur et du syndic. Les discussions portent régulièrement sur la qualification des parties communes concernées, le niveau de majorité requis pour voter l’aliénation, la validité de la modification des règlements de copropriété, et la licéité des raccordements ou des travaux d’aménagement entrepris avant toute autorisation définitive. L’analyse de l’évolution récente de la jurisprudence civile de la troisième chambre civile de la Cour de cassation et des tribunaux judiciaires permet de clarifier et de sécuriser ce parcours.

Il importe d’analyser, en premier lieu, le processus décisionnel de l’aliénation, qui est régi par une délimitation rigoureuse des compétences collectives et par des exigences de majorité fluctuant entre la double majorité et l’unanimité (I). Il conviendra d’examiner, en second lieu, les modalités concrètes de mise en œuvre matérielle de cette acquisition ainsi que l’arsenal des recours judiciaires destiné à contester les délibérations irrégulières ou à sanctionner les annexions unilatérales de fait (II).

I. Le processus décisionnel de l’aliénation : de la compétence spéciale aux exigences de majorité

L’aliénation d’une partie commune ne peut résulter d’un simple accord de gré à gré entre le syndic et un copropriétaire, ni même d’une autorisation tacite. Elle exige une décision formelle de l’assemblée générale des copropriétaires, organe souverain du syndicat. Toutefois, l’exercice de cette souveraineté collective est strictement encadré par des règles de compétence et de majorité d’ordre public, destinées à préserver l’équilibre des droits des copropriétaires sur les parties de l’immeuble affectées à leur usage ou à leur utilité.

A. La délimitation de la compétence : aliénation des parties communes générales versus spéciales

La première étape de la sécurisation juridique de l’opération réside dans la qualification exacte de la partie commune dont l’achat est projeté. La loi du 10 juillet 1965 opère une distinction fondamentale entre les parties communes générales, qui sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires, et les parties communes spéciales, qui sont la propriété indivise de certains copropriétaires seulement, généralement rattachés à un bâtiment, un escalier ou une section spécifique de la copropriété.

Cette distinction emporte des conséquences majeures quant à l’organe compétent pour décider de l’aliénation. En présence de parties communes spéciales, l’assemblée générale globale de la copropriété ne dispose pas du pouvoir d’aliéner ces parties de l’immeuble sans l’accord exclusif des copropriétaires à qui ces parties appartiennent. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré ce principe de manière solennelle dans un arrêt de principe du 1er juin 2022 (Cass. 3e civ., 1 juin 2022, n° 21-16.232), au visa des articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, en énonçant que :
«  Lors de l’assemblée générale des copropriétaires, appelée à se prononcer sur la cession de parties communes spéciales, seuls les copropriétaires, propriétaires de celles-ci, peuvent décider de leur aliénation  ».

Dans cette affaire, l’assemblée générale globale de tous les copropriétaires avait autorisé la cession à un copropriétaire d’une surface des parties communes spéciales d’un bâtiment spécifique (le bâtiment H) correspondant à une partie de couloir située au droit de son appartement, pour lui permettre d’agrandir son logement. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait validé cette délibération, en rappelant que la modification subséquente de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ne pouvait justifier de contourner le monopole de décision de l’assemblée restreinte des copropriétaires du bâtiment concerné. La haute juridiction censure ainsi la confusion des pouvoirs, affirmant :
«  En statuant ainsi, alors que seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés  ».

Cette règle est appliquée de manière constante par les juridictions du fond, notamment par la Cour d’appel de Paris, qui, dans une décision du 4 décembre 2024 (CA Paris, 4 déc. 2024, n° 23/11359), a rappelé que les parties communes spéciales étant la propriété indivise des seuls copropriétaires d’un bâtiment, les copropriétaires des autres bâtiments n’ont pas qualité pour participer au vote ni pour s’opposer à leur cession, la décision devant être prise exclusivement par l’assemblée spéciale du bâtiment concerné.

De ce fait, l’identification de la nature de la partie commune au sein du règlement de copropriété est un préalable indispensable. Pour qu’une partie commune soit qualifiée de spéciale, il est impératif que le règlement de copropriété le mentionne expressément ou que la grille des charges l’individualise, comme l’a rappelé le Tribunal judiciaire de Paris dans un jugement du 6 septembre 2024 (TJ Paris, 6 sept. 2024, n° 21/03847), en énonçant que :
«  l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété  ».

En l’absence de clause expresse qualifiant la partie commune de spéciale, celle-ci conserve son caractère de partie commune générale, soumise aux règles de vote de l’ensemble du syndicat. Les praticiens en droit de la copropriété doivent donc analyser minutieusement les clauses de désignation et l’état descriptif de division avant d’engager toute procédure de vente, afin de déterminer si le vote doit être soumis à une assemblée restreinte ou générale, sous peine d’une annulation systématique des délibérations pour incompétence.

B. Les conditions de majorité en assemblée générale : entre double majorité et unanimité

Dès lors que la compétence de l’organe délibérant est établie, la validité de la décision de vente dépend de la réunion des majorités requises par la loi du 10 juillet 1965. Par principe, la décision d’aliéner une partie commune relève de la double majorité qualifiée de l’article 26, alinez 1, sous-alinéa a, de la loi de 1965. Cette majorité requiert l’approbation de la majorité en nombre des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (tantièmes) de tous les copropriétaires de l’immeuble.

Cependant, la loi pose une exception absolue à cette double majorité, en imposant l’unanimité des voix de tous les copropriétaires lorsque l’aliénation projetée porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives d’un ou plusieurs copropriétaires. L’article 26, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose ainsi que :
«  l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété  ».

La Cour d’appel de Riom, dans un arrêt récent du 24 février 2026 (CA Riom, 24 fév. 2026, n° 24/00964), a rappelé la portée de cette protection d’ordre public, en annulant des délibérations d’assemblée générale qui avaient autorisé des modifications de parties communes de nature à restreindre l’accès ou la jouissance paisible des lots privatifs de certains copropriétaires opposants, réitérant que l’assemblée ne pouvait imposer une telle atteinte qu’à l’unanimité des voix.

De même, le Tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement d’annulation du 14 novembre 2025 (TJ Paris, 14 nov. 2025, n° 22/06810), a censuré une assemblée générale qui avait voté la cession de WC communs situés sur le palier d’un bâtiment au profit de quatre copropriétaires du même étage, en ouvrant indûment le vote à ces seuls copropriétaires au lieu de soumettre la décision à la collectivité, tout en rappelant les règles de majorité applicables :
«  Ainsi, l’article 26 précité pose le principe que les actes de disposition sur les parties communes sont pris à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des tantièmes), l’unanimité n’étant exigée que dans le cas où l’aliénation porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives. En l’espèce, il n’est pas contesté que le WC situé bâtiment A 2ème étage du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à Paris, objet de la cession visée à l’article 17.1 de l’assemblée générale du 16 mars 2022, constitue une partie commune de l’immeuble. (…) Dès lors, la décision de cession de cette partie commune, ladite cession ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble, relève de la double majorité de l’article 26, soit la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant les deux tiers des tantièmes  ».

Le contentieux de la vente des parties communes se concentre ainsi fréquemment sur l’existence d’une atteinte in concreto à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance d’un copropriétaire. L’exemple typique est celui de l’aliénation de la loge du concierge ou du gardien de l’immeuble, qui s’accompagne de la suppression de ce service. Pour contester la vente de la loge votée à la double majorité de l’article 26, des copropriétaires invoquent régulièrement une violation de la destination de l’immeuble ou de leurs droits acquis à la présence d’un gardien sur place.

Les tribunaux rejettent ces contestations dès lors que la suppression du poste de concierge n’est pas de nature à modifier substantiellement le standing ou l’usage de l’immeuble. C’est ce qu’a jugé de manière très pragmatique le Tribunal judiciaire de Paris dans une décision du 23 février 2024 (TJ Paris, 23 fév. 2024, n° 21/13907), en déboutant des copropriétaires qui demandaient l’annulation de la vente de la loge de conciergerie votée à la majorité qualifiée, en retenant que :
«  Les demandeurs ne démontrent donc pas en quoi la cession de la loge porterait atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, de sorte que la double majorité exigée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 était suffisante. Ils seront ainsi déboutés de leur demande en annulation des résolutions 3 et 4 de l’assemblée générale  ».

Dans ce jugement, le tribunal a souverainement relevé que l’immeuble était de standing moyen, que le poste de concierge était vacant depuis plusieurs années, et qu’un service de substitution par une entreprise privée extérieure assurait de manière équivalente le nettoyage et la sortie des poubelles. Le tribunal a également validé l’argument économique de la copropriété, soulignant que :
«  le fait de dégager des fonds au profit de la copropriété est également dans l’intérêt commun des copropriétaires, étant par ailleurs constant que d’importants travaux de rénovation – incluant des éléments de structure – doivent être menés dans l’immeuble  ».

Cette solution a été confirmée par le même tribunal dans un jugement du 18 mars 2025 (TJ Paris, 18 mars 2025, n° 22/08503) concernant également la vente d’une loge de gardienne désaffectée, confirmant l’absence d’atteinte à la destination d’un immeuble parisien de standing courant et l’intérêt collectif d’un tel rachat pour abonder la trésorerie du syndicat en vue de chantiers structurels majeurs.

La jurisprudence exige donc une preuve concrète et non abstraite de l’atteinte portée aux conditions d’occupation ou à la consistance des lots individuels pour exiger l’unanimité. Si le rachat d’un couloir, de combles ou d’un WC ne restreint pas l’accès aux autres lots et n’altère pas la sécurité générale, la double majorité de l’article 26 s’impose comme la règle de vote exclusive et d’application impérative.

II. La mise en œuvre matérielle et les recours : de la création du lot à la contestation judiciaire

L’adoption de la résolution autorisant la vente par l’assemblée générale ne constitue que la première phase de l’opération. L’aliénation d’une partie commune requiert, pour être opposable et définitive, une mise en œuvre formaliste de nature notariale et foncière, ainsi qu’une vigilance particulière face aux actions en contestation dont disposent les copropriétaires dissidents.

A. L’exigence de la création d’un lot privatif et de la modification du règlement de copropriété

L’acquisition d’une partie commune à usage privatif nécessite sa transformation juridique préalable en un lot privatif de copropriété autonome, ou son rattachement à un lot existant. Une partie commune n’ayant pas de consistance privative propre ni de tantièmes de charges associés, l’opération implique obligatoirement la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété par un acte notarié de refonte ou modificatif.

La création de ce lot requiert l’intervention d’un géomètre-expert, dont la mission consiste à mesurer précisément la surface au sol de la portion aliénée, à dresser les plans du nouveau lot, et à lui attribuer une quote-part de parties communes (millièmes) calculée conformément aux critères légaux de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, qui prend en compte la consistance, la superficie et la situation du lot. De plus, une quote-part de charges générales et, le cas échéant, de charges spéciales (entretien de l’escalier, de l’ascenseur) doit être affectée à ce nouveau lot, entraînant une modification de la répartition des charges de l’ensemble de la copropriété.

Cette modification de la répartition des charges doit être votée par l’assemblée générale à la même majorité que celle requise pour la vente de la partie commune elle-même. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 10 janvier 2024 (CA Paris, 10 janv. 2024, n° 21/02112), a examinert un litige où un copropriétaire contestait un modificatif de l’état descriptif de division ayant créé un nouveau lot issu d’un cabanon commun dans la cour de l’immeuble. La cour a validé la délibération ayant affecté des tantièmes de charges à ce nouveau lot, écartant la contestation en relevant que :
«  l’assemblée générale a décidé d’affecter au nouveau lot n’62, 2 tantièmes de charge de sorte que les dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas vocation à s’appliquer  ».

Le Cabinet Kohen Avocats, fort de son expérience en droit de la construction et de la copropriété, souligne qu’une erreur de plume ou de calcul dans le modificatif publié au fichier immobilier de la publicité foncière peut paralyser la revente ultérieure du bien ou l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. C’est l’enseignement de l’arrêt de la Cour de cassation du 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-15.587) qui censure un arrêt d’appel ayant omis de vérifier la régularité et la publication effective du modificatif au règlement de copropriété pour la modification des millièmes, rappelant que les grilles de charges ne peuvent être opposables que si elles ont été régulièrement adoptées et publiées.

Par ailleurs, un aspect fondamental de l’opération réside dans le contrôle de l’évaluation du prix de vente fixé par la copropriété. Des copropriétaires opposants tentent fréquemment de contester la validité de la vente en arguant d’une sous-évaluation flagrante du prix de la partie commune ou d’un abus de majorité au bénéfice de l’acquéreur. Le Tribunal judiciaire de Paris exerce un contrôle restreint à cet égard, n’annulant la décision que si le prix est manifestement dérisoire ou s’il est établi que la délibération a été adoptée dans l’unique intérêt de l’acquéreur et au détriment de l’intérêt collectif.

Dans son jugement du 25 janvier 2024 (TJ Paris, 25 janv. 2024, n° 21/08915), le tribunal a rejeté la contestation de copropriétaires qui prétendaient que le prix de vente d’un couloir commun d’accès à un appartement était dérisoire par rapport au prix du marché immobilier parisien. Le tribunal a écarté ce moyen en retenant que :
«  l’estimation faite par une agence immobilière produite par les époux [J] ne tient compte que de la surface du couloir et de la localisation de l’immeuble sans tenir compte de la réalité et de la consistance  ».

Le tribunal a rappelait que le couloir en question desservait uniquement le lot de l’acquéreur, n’avait aucune utilité objective pour les autres membres du syndicat, et ne pouvait être valorisé comme un espace d’habitation autonome, le prix fixé en application d’une clause de «  fond de couloir  » du règlement étant ainsi équitable et conforme à l’intérêt du syndicat qui percevait des fonds et s’allégeait de charges d’entretien courantes.

B. Les recours des copropriétaires et la lutte contre les annexions unilatérales

La sécurisation définitive de l’achat d’une partie commune passe nécessairement par l’écoulement du délai de recours de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale à l’initiative du syndic.

Ce délai de deux mois est un délai de forclusion absolu. Passé ce délai, la délibération de l’assemblée générale devient définitive et inattaquable, purgeant ainsi les vices de forme ou de majorité qui auraient pu l’affecter. C’est pourquoi aucun acte authentique de vente devant notaire ne doit être signé avant l’expiration de ce délai et la délivrance par le syndic d’un certificat d’absence de recours, sous peine de voir la vente anéantie rétroactivement en cas d’annulation de l’AG.

Le contentieux se durcit considérablement lorsque des copropriétaires procèdent à l’annexion matérielle d’une partie commune (comme l’installation d’une porte au début d’un couloir, le raccordement d’un WC commun ou l’occupation de combles) sans avoir sollicité au préalable l’autorisation de l’assemblée générale ou avant que la vente ne soit devenue définitive. Ces annexions de fait constituent des voies de fait et des empiétements illicites sur la propriété d’autrui que le syndicat des copropriétaires peut faire cesser immédiatement en justice.

Le syndic est pleinement recevable à agir en référé pour obtenir l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre et la remise en état des lieux aux frais du copropriétaire indélicat, sans avoir à justifier d’un préjudice particulier, la seule atteinte au droit de propriété du syndicat caractérisant un trouble manifestement illicite. De plus, un copropriétaire ne peut se prévaloir d’un simple droit de jouissance exclusive concédé par le passé pour prétendre s’approprier matériellement la partie commune ou invoquer une prescription acquisitive.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a réaffirmé cette fermeté dans un arrêt récent du 4 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-18.845), en rejetant le pourvoi d’une société civile immobilière (la SCI Livingston) qui avait annexé un couloir et des WC communs situés au quatrième étage de son bâtiment en y réalisant des travaux de réunion avec ses lots privatifs, en prétendant disposer d’un droit de jouissance exclusive :
«  La cour d’appel a, d’abord, relevé que l’article 18 du modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 3 juin 1960 mentionnait que la possession du couloir litigieux, des WC et du poste d’eau était non à titre de propriétaire mais au titre d’un droit de jouissance…  ».

La Cour de cassation confirme que ce droit d’usage précaire, même mentionné au règlement de copropriété, n’autorisait pas l’annexion matérielle ni la transformation des locaux sans accord exprès du syndicat, validant ainsi la condamnation en référé à restituer les lieux dans leur état d’origine sous astreinte.

Les praticiens du droit immobilier au sein du cabinet Kohen Avocats recommandent ainsi une prudence extrême aux acquéreurs de «  fonds de couloirs  » ou de combles à Paris. Toute modification matérielle des lieux doit impérativement être différée jusqu’à la signature de l’acte de vente authentique et la publication du modificatif du règlement de copropriété au fichier immobilier. La mise en œuvre d’une stratégie procédurale rigoureuse, validée par un avocat praticien, constitue l’unique garantie d’un investissement sécurisé et pérenne.

Conclusion

L’achat d’une partie commune à usage privatif s’apparente à un parcours de haute technicité juridique au sein duquel la moindre omission procédurale peut emporter l’anéantissement de l’opération. Qu’il s’agisse de délimiter avec exactitude les compétences d’assemblées spéciales en présence de parties communes spéciales, de réunir les majorités requises de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, de formaliser la transaction par un modificatif rigoureux de l’état descriptif de division, ou d’éteindre le risque de recours par le respect rigoureux du délai de forclusion de deux mois de l’article 42, chaque étape exige une rigueur millimétrée.

La jurisprudence contemporaine, marquée par des décisions civiles particulièrement fermes à l’égard des appropriations unilatérales de fait, rappelle que le droit de propriété indivis du syndicat des copropriétaires demeure un rempart inaliénable. Pour sécuriser ces transactions et prémunir tant les syndicats de copropriétaires que les acquéreurs individuels contre le risque d’un contentieux d’annulation ruineux, l’accompagnement par un avocat praticien en droit immobilier et en droit de la copropriété s’impose comme une nécessité absolue.