Cession d’un terrain à bâtir par une SCI de construction-vente : l’inscription en immobilisation ne fait pas obstacle à l’assujettissement à la TVA — Analyse juridique 2026

Introduction

Le 30 juillet 2026, la plateforme Fiscalonline publiait un article intitulé « La cession d’un terrain à bâtir immobilisé par une SCI de construction-vente relève de l’activité économique taxable à la TVA », relançant un débat récurrent en droit fiscal immobilier : à quel moment une société civile immobilière de construction-vente (SCCV) cesse-t-elle d’agir dans le cadre de son activité économique pour basculer dans la gestion patrimoniale privée ? La réponse engage l’applicabilité de la taxe sur la valeur ajoutée à la cession, avec des conséquences financières considérables — rappels de TVA, intérêts de retard et pénalités pour défaut de déclaration. Cet article propose une analyse juridique exhaustive de la notion d’assujetti agissant en tant que tel au sens des articles 256 et 257 du code général des impôts, à la lumière de la doctrine administrative et des jurisprudences récentes du Conseil d’État et des cours administratives d’appel.

I. L’assujettissement à la TVA de la SCI de construction-vente : une présomption d’activité économique

A. Le cadre légal : l’assujetti agissant en tant que tel

Le I de l’article 256 du CGI pose le principe fondamental : « Sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. » La notion d’assujetti est définie à l’article 256 A du même code, qui transpose l’article 9 de la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006 : est assujetti quiconque exerce, de manière indépendante, une activité économique, quels que soient le statut juridique de cette personne, sa situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de son intervention. Les activités économiques se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles des professions libérales ou assimilées. Est notamment considérée comme activité économique l’exploitation d’un bien corporel ou incorporel en vue d’en tirer des recettes ayant un caractère de permanence.

En matière immobilière, l’article 257 du CGI précise que « les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée ». Sont notamment considérés comme terrains à bâtir « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale » (article 257, I-2-1° du CGI). Cette définition, dite objective, s’apprécie indépendamment des intentions de l’acquéreur ou du vendeur. Ainsi que le rappelle le BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 (§ 10), « sont donc sans incidence sur cette qualification tant les intentions de l’acquéreur du terrain que la nature des constructions susceptibles d’être édifiées ».

Le BOI-TVA-IMM-10-10 (§ 1 et 10) confirme que « toutes les livraisons d’immeubles, dont les différentes catégories sont définies par le 2 du I de l’article 257 du CGI (terrains à bâtir ou non, immeubles bâtis neufs ou achevés depuis plus de cinq ans) sont comprises dans le champ d’application de droit commun de la TVA dès lors qu’elles sont réalisées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel ». Par conséquent, une SCCV dont l’objet social vise l’acquisition de terrains, la construction d’immeubles en vue de leur vente et toutes opérations afférentes, répond prima facie à la définition de l’assujetti accomplissant une activité économique au sens de la directive TVA.

La Cour de justice de l’Union européenne, dont la jurisprudence irrigue la construction du droit interne en la matière, a jugé dans l’arrêt du 15 septembre 2011 (aff. C-180/10 et C-181/10, Słaby et Kuć) que la vente d’un terrain à bâtir ne constitue pas en elle-même une activité économique si elle relève du simple exercice du droit de propriété par son titulaire. Ce principe a été intégré en droit interne par le Conseil d’État, qui a rappelé dans l’arrêt du 19 mars 2018 (n° 402414, SA Le Renouveau) que pour être qualifiée d’assujettie, une personne doit agir dans le cadre d’une activité économique, en prenant part aux échanges économiques, ce qui exclut le simple exercice du droit de propriété.

B. La distinction entre activité économique de construction-vente et gestion patrimoniale privée

La difficulté surgit lorsqu’une SCCV, après avoir cessé son activité opérationnelle de construction, vend un terrain qu’elle détenait en stock ou en immobilisation. L’administration fiscale considère fréquemment que la cession s’inscrit dans le prolongement de l’activité économique de la société, tandis que le contribuable invoque une opération de liquidation patrimoniale étrangère à son activité d’assujetti.

La jurisprudence administrative a progressivement dégagé un faisceau d’indices pour qualifier la nature de l’opération. Dans un arrêt fondamental du 1er juillet 2021 (CAA Marseille, n° 20MA01445, SCI La Lègue), publié C+, la cour a jugé que « ni l’ampleur des ventes, ni le fait que le cédant ait, au préalable, procédé à une division du bien pour en tirer un meilleur prix global, ni la durée sur laquelle les ventes s’étendent, ni l’importance des recettes qui en résultent ne sont en eux-mêmes déterminants ». En revanche, « si le cédant entreprend des démarches actives de commercialisation foncière, similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services », la qualification d’activité économique est retenue. En l’espèce, la SCI La Lègue avait obtenu la décharge des rappels de TVA, la cour ayant estimé que les ventes litigieuses relevaient de la gestion d’un patrimoine privé.

Cette construction prétorienne a été confortée par l’arrêt du 28 juin 2023 (CAA Paris, n° 21PA04019, SCI Guillaume), publié C, qui a retenu que la SCI, créée en juin 2008, avait acquis un terrain à Draveil sur lequel elle avait fait édifier un immeuble, partiellement revendu par lots entre 2012 et 2014. La cour a considéré que les démarches de commercialisation mises en œuvre caractérisaient une activité économique au sens de l’article 256 A du CGI. En sens contraire, la CAA Nancy (27 février 2020, n° 18NC00384, SCI BN2S) a jugé que « ces cessions doivent être regardées non pas comme une opération de gestion patrimoniale privée mais comme ayant été effectuées par une personne exerçant, de manière indépendante, une activité économique », en raison d’une « démarche de commercialisation du bâtiment qu’elle avait acquis en 2007 ».

Le BOI-ENR-AVS-40-10 précise que « les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont passibles de la TVA. Lorsque les opérations sont réalisées par des assujettis dans le cadre d’une activité économique (qu’il s’agisse ou non de professionnels de l’immobilier), la TVA s’applique de plein droit aux livraisons de terrains à bâtir ». L’administration y ajoute immédiatement une précision d’importance : la TVA s’applique « qu’il s’agisse ou non de professionnels de l’immobilier », ce qui signifie que le critère déterminant n’est pas la qualité professionnelle du cédant mais bien son activité économique réelle.

II. Le sort fiscal de la cession d’un terrain à bâtir immobilisé par une SCCV

A. L’inscription comptable en immobilisation ne suffit pas à écarter l’assujettissement

La question spécifique que soulève l’article de Fiscalonline du 30 juillet 2026 est celle du traitement de la cession d’un terrain à bâtir que la SCCV avait inscrit dans ses immobilisations plutôt que dans ses stocks. La comptabilisation en immobilisation traduit-elle une sortie de l’activité économique ? La réponse jurisprudentielle est négative.

L’arrêt de la CAA Lyon du 21 octobre 2021 (n° 19LY02821, SCI Mercure), publié C, illustre cette position avec une particulière netteté. La SCI Mercure, société de construction-vente, avait acquis en 2002 un tènement immobilier à Grenoble dans l’intention d’y ériger un bâtiment collectif. Elle l’avait revendu en l’état en 2013, sans avoir réalisé le projet de construction. La cour administrative d’appel a néanmoins jugé que la SCI Mercure était assujettie à la TVA pour cette cession, dès lors que le bien avait été « acquis par elle en 2002, dans le cadre de son activité de construction-vente, en vue de la construction d’un bâtiment collectif » et qu’elle s’était « elle-même placée sous le régime de la taxe sur la valeur ajoutée pour son activité économique de construction-vente ». L’acte de vente du 3 mai 2013 précisait que la TVA d’un montant de 270 480 euros était supportée par la société.

Plus récemment, la CAA Marseille (4 juillet 2024, n° 22MA02108, SCI Maréchal Leclerc), société civile de construction-vente, a vu sa cession de trois parcelles de terrain à bâtir acquises le 19 mars 2014 soumise à la TVA, l’administration ayant constaté que la taxe collectée n’avait pas été déclarée. La cour a confirmé l’assujettissement sans que l’inscription en immobilisation ne soit retenue comme un critère exonératoire. De même, la CAA Marseille (3 octobre 2024, n° 23MA00863, SCI Les Jardins de Lorgues 2) a retenu l’assujettissement à la TVA d’une SCCV dont l’objet social était « l’acquisition de tout terrains, la construction de tous immeubles en vue de leur vente ». La circonstance que la société n’avait pu réaliser son projet en raison de recours contre les permis de construire, de la lassitude des associés ou du départ de l’un d’entre eux à l’étranger, a été jugée inopérante : le terrain, acquis dans le cadre de l’activité économique de la société, restait soumis à la TVA lors de sa revente.

Le BOI-ENR-DMTOI-10-40 (§ 20) rappelle à cet égard que « conformément au 1° du II de l’article 256 du CGI, toutes les livraisons d’immeubles sont comprises dans le champ d’application de droit commun de la TVA dès lors qu’elles sont réalisées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel ». La notion d’assujetti est développée dans le BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 (§ 1 à 120) consacré à la définition du terrain à bâtir, qui ne fait aucune distinction selon le mode de comptabilisation du bien dans les comptes du cédant.

B. L’intention spéculative et la permanence des recettes : les critères déterminants dégagés par le juge de l’impôt

Si l’inscription comptable en immobilisation n’est pas exonératoire, le véritable critère de distinction entre activité économique taxable et gestion patrimoniale réside dans l’intention dans laquelle le bien a été acquis et dans le caractère permanent ou occasionnel des opérations.

Ainsi, dans l’arrêt du Conseil d’État du 21 décembre 2022 (n° 459476, SCI Vin Rox), la Haute Assemblée a jugé au visa de l’article 256 A du CGI que la SCI, qui avait acquis un terrain pour y édifier cinq maisons individuelles et en avait finalement revendu les parcelles nues en raison d’une impossibilité de construire, ne pouvait se prévaloir d’une activité économique taxable. Le Conseil d’État a retenu que « selon les propres affirmations de la société, les cinq parcelles cédées l’auraient été en considération des informations, dont elle disposait de la part des services de l’urbanisme, selon lesquelles il lui était impossible d’y construire une maison d’habitation ». Dans cette hypothèse, la vente était intervenue en dehors de toute démarche active de commercialisation.

La CAA Marseille (5ème chambre, n° 24MA01119, SCI LLAP, arrêt de 2026), statuant dans une affaire plus récente, a confirmé le principe selon lequel « il résulte de l’instruction que l’acte d’acquisition du terrain, daté du 4 mars 2010, stipulait que la mutation en cause entrait dans le champ d’application de la taxe, au regard de l’engagement de construire dans le délai de quatre ans alors pris par la SCI LLAP, qui a obtenu à ce titre la déduction de la taxe correspondante. En revendant ce terrain, la SCI LLAP réalisait une opération relevant de son activité économique ». Cette solution s’inscrit dans le courant jurisprudentiel constant qui refuse de dissocier artificiellement les différentes phases de l’activité d’une SCCV.

La CAA Paris (19 mai 2020, n° 19PA01072, SCI Guimel), publié C, a également jugé que la SCI Guimel, qui « exerce notamment une activité d’achat et de revente de biens immobiliers », ayant « acquis le 15 mars 2010 un immeuble qu’elle a porté à l’actif de son bilan dans un compte d’immobilisation » et y ayant « effectué d’importants travaux de réhabilitation avant de procéder à sa division et à la revente par lots », était assujettie à la TVA, le classement comptable en immobilisation étant contredit par la réalité économique de l’opération.

Le BOI-TVA-CHAMP-10-20-40 (§ 80) synthétise cette approche en rappelant qu’« il convient de distinguer selon que le cédant réalise l’opération en qualité d’assujetti ou hors du cadre d’une activité économique », et en précisant que « les cessions de terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l’article 257 du CGI et d’immeubles bâtis achevés depuis moins de cinq ans sont imposables » (§ 90). La doctrine ajoute (§ 100) que « la livraison est exonérée lorsqu’elle porte sur un terrain qui n’est pas un terrain à bâtir au sens du 1° du 2 de l’article 257 du CGI ou sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans », ce qui a contrario confirme le principe d’imposition systématique des terrains à bâtir cédés par des assujettis.

Enfin, la CAA Toulouse (6 mai 2025, n° 23TL01855, SCI des Mûriers) a récemment rappelé que « les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée », en application du I de l’article 257 du CGI, et que « la livraison, par une société civile immobilière, de terrains à bâtir est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle procède, non pas du simple exercice du droit de propriété, mais d’une activité économique ». Cette décision, rendue en 2025, consolide la grille d’analyse exposée dans la présente étude.

Conclusion

La décision commentée par Fiscalonline le 30 juillet 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel désormais bien établi : la cession d’un terrain à bâtir par une société civile de construction-vente, même inscrit à l’actif immobilisé, relève de l’activité économique taxable à la TVA dès lors que son acquisition s’est inscrite dans l’objet social de la société et que celle-ci a agi dans le cadre de son activité professionnelle. L’inscription comptable en immobilisation est inopérante à elle seule pour écarter l’assujettissement — ce que confirment tant la doctrine administrative (BOI-TVA-IMM-10-10, BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, BOI-ENR-DMTOI-10-40) que la jurisprudence convergente du Conseil d’État et des cours administratives d’appel (CE 21 décembre 2022, n° 459476 ; CAA Lyon 21 octobre 2021, n° 19LY02821 ; CAA Marseille 4 juillet 2024, n° 22MA02108 ; CAA Paris 28 juin 2023, n° 21PA04019). Pour le praticien, la vigilance s’impose : la liquidation d’une SCCV doit être anticipée sur le plan fiscal, la vente des derniers actifs ne pouvant être qualifiée de gestion patrimoniale que si le contribuable démontre qu’il a cessé toute activité économique et qu’il n’agit plus en qualité d’assujetti au sens de l’article 256 A du CGI — ce qui, en présence d’un objet social de construction-vente, constitue une preuve difficile à rapporter.

Le cabinet Kohen Avocats, fort de son expertise en droit fiscal des affaires et en fiscalité immobilière, accompagne les sociétés civiles immobilières et les opérateurs du secteur de la construction dans la sécurisation de leurs opérations de cession et la gestion de leurs contentieux avec l’administration fiscale. Pour toute consultation, contactez le cabinet.