Par un arrêt du 16 juin 2026, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (n°21/00881) était saisie d’un litige opposant une société d’agent immobilier à la mandante d’un mandat de vente. Le 8 septembre 2017, la mandante avait confié à l’agence, désignée sous l’enseigne » Orpi [G] Immo « , un mandat de vente pour un bien immobilier. Le mandat ne mentionnait pas expressément la dénomination sociale de l’agent, mais une fiche précontractuelle annexée et signée indiquait que l’agence était exploitée par la société Orgalliance. Une offre d’achat émanant d’une société tierce fut acceptée par la mandante le 26 septembre 2017 au plus tard, mais celle-ci refusa ensuite de régulariser l’acte de vente. Par un premier arrêt avant dire droit du 10 février 2026, la cour avait jugé la vente parfaite et enjoint à la mandante de signer. Dans le présent arrêt, l’agent immobilier réclamait la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, équivalente à sa commission, sur le fondement d’une clause du mandat prévoyant une indemnité forfaitaire en cas d’inexécution. La mandante concluait à la nullité du mandat pour défaut de mention de la dénomination sociale du mandataire et contestait toute faute de sa part. Le tribunal judiciaire de Nice, le 7 janvier 2021, avait débouté l’agent de toutes ses demandes et l’avait condamné aux dépens et à une indemnité procédurale. La cour infirme partiellement ce jugement. Elle écarte la nullité du mandat au motif que les mentions essentielles y figuraient et que la dénomination sociale n’est pas exigée à peine de nullité. Elle condamne la mandante à payer 4 000 euros en exécution de la clause pénale, estimant que l’inexécution contractuelle est établie mais que le montant de la pénalité doit être réduit en raison de l’intérêt procuré par l’exécution forcée du contrat. La question centrale est donc celle de la sanction de l’absence de mention de la dénomination sociale dans le mandat d’agent immobilier, et, subsidiairement, celle de l’application et de la modulation de la clause pénale en cas d’inexécution par le mandant. Il convient d’examiner successivement la validité du mandat malgré un formalisme partiel, puis l’effectivité tempérée de la clause pénale.
I. La sauvegarde de la validité du mandat face à un formalisme imparfait
La cour d’appel valide le mandat en dépit de l’absence de mention de la dénomination sociale du mandataire. Cette solution s’inscrit dans une interprétation téléologique des formalités protectrices du mandant, tout en relativisant les exigences de mention à peine de nullité.
A. L’interprétation téléologique des formalités protectrices du mandant
Le mandat d’agent immobilier est soumis à un formalisme réglementé par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972, dont l’objet est d’assurer la compétence et la moralité des professionnels, ainsi que de protéger le mandant. La cour rappelle que la nullité absolue ne sanctionne que la violation d’une règle d’intérêt général, tandis que la nullité relative protège un intérêt privé. En l’espèce, la mandante invoquait l’article 92 du décret, qui impose de faire figurer sur tous contrats » le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise « . La cour observe que ce texte n’édicte pas lui-même une peine de nullité. Dès lors, l’absence de mention de la dénomination sociale ne saurait entraîner automatiquement l’annulation du contrat. Il importe de vérifier si l’objectif de protection du mandant a été respecté, c’est-à-dire si celui-ci était en mesure d’identifier son cocontractant et de s’assurer de ses garanties. Cette approche téléologique conduit la cour à s’attacher à l’effectivité de l’information plutôt qu’à la lettre du formalisme. Elle relève que le contrat contient le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, l’adresse, le numéro RCS, l’activité et le nom du garant. Surtout, la fiche précontractuelle, signée par la mandante sans contestation de sa signature, mentionne que l’agence est exploitée par la SARL Orgalliance. Ainsi, la mandante disposait de tous les éléments pour identifier le professionnel et vérifier sa qualité. Une jurisprudence antérieure de la même cour, dans un arrêt du 16 avril 2025, avait déjà admis qu’une mention impropre sur la personne du mandant n’entraînait pas nullité dès lors que les parties étaient identifiables par d’autres indications : » Il est exact que l’indivision [E], désignée dans le contrat litigieux comme étant mandant, est dépourvue de personnalité juridique et ne peut donc valablement être désignée comme cocontractant. Il n’est néanmoins pas contesté, qu’au delà de cette mention impropre, tant juridiquement que factuellement en l’absence de signature de la troisième co-indivisaire, les intimées reconnaissent avoir paraphé et signé ce contrat de mandat, y ajoutant les formules manuscrites ‘lu et approuvé’ et ‘bon pour mandat’, établissant ainsi être les co-contractantes de l’agence Longchamp « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 16 avril 2025, n°21/01947). Le présent arrêt s’inscrit dans cette même logique : la protection du mandant est assurée par l’information effective, non par un formalisme rigide.
B. La relativisation de l’exigence de mention à peine de nullité
La cour écarte l’argument de la mandante selon lequel la mention de la dénomination sociale serait exigée à peine de nullité. Elle énonce que, selon la lettre de l’article 92 du décret, » les renseignements relatifs à la dénomination sociale du mandataire ne sont pas requis à peine de nullité du mandat « . Cette affirmation mérite d’être précisée : l’article 92 énumère les mentions obligatoires mais ne précise pas de sanction. La jurisprudence et la doctrine considèrent généralement que les formalités de la loi Hoguet sont sanctionnées par la nullité relative, lorsqu’elles ont pour objet la protection du mandant. Toutefois, la cour opère ici une distinction implicite entre les mentions essentielles à la sécurité de la transaction (carte professionnelle, garantie financière) et les mentions simplement informatives (dénomination sociale). La dénomination sociale n’est pas une donnée indispensable à la protection du mandant, dès lors que celui-ci peut identifier l’agent par son nom commercial, son adresse et son numéro RCS. La fiche précontractuelle supplée d’ailleurs cette absence. En conséquence, l’omission de la dénomination sociale ne vicie pas le consentement du mandant et ne justifie pas l’annulation du contrat. Cette solution est conforme à la finalité protectrice de la loi : le formalisme n’est pas une fin en soi, mais un moyen de garantir l’information du client. Dès lors que cette information est fournie par d’autres voies, la nullité n’est pas encourue. La cour confirme donc le jugement sur ce point.
II. L’application mesurée de la clause pénale face à l’inexécution du mandant
Après avoir validé le mandat, la cour se prononce sur la demande indemnitaire de l’agent immobilier. Elle requalifie la clause litigieuse en clause pénale et en réduit le montant pour tenir compte de l’exécution forcée du contrat.
A. La qualification de clause pénale et les conditions de sa mise en œuvre
La société Orgalliance réclamait la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, en se fondant sur une clause du mandat ainsi rédigée : » à défaut de respecter une seule de mes obligations prévues au présent paragraphe, je devrai à l’agent immobilier ORPI, sur le fondement de l’article 1142 du code civil, une indemnité forfaitaire de dommages-intérêts d’un montant égal à celui des honoraires prévus au contrat « . La cour écarte d’emblée la référence à l’article 1142 du code civil, qu’elle juge » étranger à la problématique « car cet article concerne l’annulation d’un acte juridique pour violence. Elle qualifie la stipulation de clause pénale, c’est-à-dire une clause fixant à l’avance le montant des dommages-intérêts en cas d’inexécution. Cette qualification est déterminante car elle soumet la clause aux articles 1231-5 du code civil, qui permet au juge de modérer la pénalité si elle est manifestement excessive. La cour constate que l’inexécution reprochée à la mandante – le refus de signer l’acte de vente – était entrée dans les prévisions des parties, comme le démontre la clause. Elle relève que la mandante a été sommée à plusieurs reprises de comparoir chez le notaire. La faute contractuelle est donc établie. La mandante tentait de contester la validité de l’offre d’achat, mais la cour refuse d’examiner cette question au motif que l’arrêt du 10 février 2026, qui a jugé la vente parfaite, n’est pas définitif en raison d’un pourvoi, mais que la mandante ne peut se soustraire à son obligation sans qu’une partie tierce (l’acquéreur) soit présente. Dès lors, l’inexécution est caractérisée et la clause pénale peut jouer. Toutefois, la cour doit en apprécier le montant.
B. Le pouvoir modérateur du juge face à une exécution forcée du contrat
La clause pénale prévoyait une indemnité de 20 000 euros, égale à la commission prévue. La cour estime que le paiement de cette pénalité ne peut se cumuler avec l’exécution du contrat, sauf en cas d’exécution tardive. Or, l’arrêt du 10 février 2026 a jugé la vente parfaite et contraint la mandante à régulariser. L’agent immobilier percevra donc sa rémunération au titre de cette vente (20 000 euros partagés par moitié entre l’acquéreur et la venderesse). Si la clause pénale était intégralement due, l’agent obtiendrait une double indemnisation : la commission d’une part, et l’indemnité forfaitaire d’autre part. Une telle solution serait contraire à la fonction indemnitaire de la clause pénale, qui ne doit pas constituer une double peine pour le débiteur. La cour applique l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge de réduire la pénalité lorsqu’elle est manifestement excessive. Elle tient compte de » l’intérêt que l’exécution du contrat va procurer au créancier « . En l’espèce, la vente étant forcée, l’agent obtiendra sa commission, mais avec retard. La cour fixe la pénalité à 4 000 euros, montant qui compense le préjudice lié au retard d’exécution. Cette solution est prudente et équitable : elle sanctionne le comportement fautif de la mandante sans lui imposer un double paiement. Elle illustre le rôle modérateur du juge, qui peut réduire d’office une clause pénale excessive. La Cour d’appel de Reims a d’ailleurs rappelé récemment que le juge doit vérifier l’apparence de la clause dans le contrat pour s’assurer que le débiteur en a eu connaissance : » Ces clauses ne sont pas rédigées dans des caractères de taille supérieure à celle des autres stipulations. Elles ne se distinguent en rien du reste du texte « (Cour d’appel de Reims, 18 mars 2025, n°24/00285). Si la clause pénale n’avait pas été apparente, sa validité aurait pu être contestée. En l’espèce, la cour ne soulève pas ce point, considérant que la clause était valable. La réduction à 4 000 euros constitue une application équilibrée du droit. L’arrêt consacre ainsi l’effectivité de la clause pénale tout en tempérant ses effets par le pouvoir modérateur du juge.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1142 du Code civil En vigueur
Article 1231-5 du Code civil En vigueur
Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
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