Par un arrêt rendu le 16 juin 2026, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Chambre 1-1, n°24/10076) se prononce sur les conditions de formation d’une vente immobilière en indivision et sur la responsabilité encourue lors de négociations précontractuelles. En l’espèce, des indivisaires propriétaires de deux parcelles contiguës confient à une agence immobilière un mandat de vente portant sur une maison au prix de 595 000 euros. Des acquéreurs potentiels formulent deux offres d’achat à des prix inférieurs. Par courriels, l’un des indivisaires indique accepter un prix de 550 000 euros, proposant ainsi une contre-offre. La co-indivisaire ne donne pas son accord exprès pour cette modification. Les acquéreurs assignent les vendeurs afin de voir constater la vente parfaite. Par jugement du 12 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Draguignan fait droit à leur demande. Les vendeurs interjettent appel. La cour infirme le jugement et juge qu’aucune rencontre des volontés n’a eu lieu. Elle déboute les acquéreurs de leurs demandes et rejette les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts. La question de droit centrale est celle de savoir si la vente d’un bien indivis peut être parfaite en l’absence de consentement exprès de tous les indivisaires sur la modification du prix intervenue au cours des négociations. La cour retient que le consentement unanime des indivisaires fait défaut et que le comportement de l’un d’eux, bien que déloyal, n’ouvre pas droit à indemnisation pour la perte du contrat. Il convient d’examiner d’abord la confirmation de l’exigence d’un consentement unanime des indivisaires pour la formation de la vente, puis la responsabilité précontractuelle encourue à raison de la déloyauté dans les négociations.
I. La confirmation de l’exigence d’un consentement unanime des indivisaires pour la formation de la vente
A. L’absence de mandat tacite pour les actes de disposition
La cour rappelle qu’en application de l’article 815-3 du code civil, le consentement de tous les indivisaires est requis pour tout acte de disposition. Le mandat tacite, autorisé par le dernier alinéa de ce texte, ne peut porter que sur la gestion des biens indivis, ce qui couvre les seuls actes d’administration à l’exclusion des actes de disposition. En l’espèce, l’un des indivisaires a, par courriels, formulé une contre-offre à un prix inférieur à celui du mandat initial. Or cette contre-offre constitue un acte de disposition modifiant le prix de vente. La co-indivisaire n’a produit aucun écrit démontrant qu’elle a accepté de vendre les biens indivis au prix net vendeur de 525 000 euros, soit une baisse de 41 000 euros par rapport au prix du mandat. La cour estime que les seuls propos de l’indivisaire sont insuffisants pour rapporter la preuve d’un mandat exprès de sa sœur. Elle souligne que les pièces produites par les acquéreurs, notamment le courriel de l’indivisaire du 25 novembre 2020 et le courrier du notaire, ne valent pas commencement de preuve par écrit au sens de l’article 1361 du code civil, car elles émanent de l’indivisaire lui-même ou de son notaire, et non de la co-indivisaire. Ainsi, l’absence de mandat exprès empêche de considérer que l’indivision a été valablement représentée dans la modification du prix.
B. L’inopposabilité de la vente aux indivisaires non consentants
La cour en tire la conséquence que la vente est inopposable à la co-indivisaire pour sa quote-part. Elle énonce que « lorsqu’un indivisaire vend ou formule une offre de vente sans le consentement exprès de ses co-indivisaires, la vente est inopposable à ces derniers pour la quote-part indivise qui leur appartient ». Dès lors qu’aucun écrit ne démontre le consentement de la co-indivisaire à la baisse de prix, il ne peut y avoir de rencontre des volontés portant sur la totalité du bien. La cour écarte également l’argument des acquéreurs tiré de la préparation d’actes notariés, car les notaires n’ont fait que constater des déclarations de l’indivisaire sans vérifier le mandat de la co-indivisaire. En conséquence, la vente n’est pas parfaite. Cette solution s’inscrit dans une application rigoureuse des règles de l’indivision, rappelant que le consentement de tous les indivisaires est une condition essentielle de validité de la vente.
II. La responsabilité précontractuelle encourue à raison de la déloyauté dans les négociations
A. La faute de l’indivisaire ayant laissé croire à un consentement inexistant
La cour relève que l’indivisaire « s’est prévalu dans ses rapports avec les époux [acquéreurs] et les notaires d’un mandat lui permettant de représenter sa sœur pour ensuite se prévaloir de l’absence de tout consentement de celle-ci en l’absence de mandat écrit ». Ce comportement est qualifié de déloyauté dans les négociations. La cour précise que l’indivisaire n’a jamais évoqué, dans ses échanges avec l’agent immobilier, une quelconque réserve sur l’absence d’acceptation formelle de sa sœur, et qu’il a attendu d’avoir reçu une offre d’achat à un prix supérieur pour faire volte-face. L’absence de maîtrise de la langue française et du droit civil français est indifférente, car les courriels étaient rédigés en anglais, langue que l’indivisaire maîtrise. Cette faute engage sa responsabilité extracontractuelle sur le fondement de l’article 1112 du code civil, qui impose que les négociations soient menées de bonne foi. La cour écarte en revanche toute faute des acquéreurs, qui pouvaient légitimement se fier aux déclarations de l’indivisaire.
B. L’exclusion de la réparation du préjudice lié à la perte du contrat
La cour rappelle que, selon les articles 1112 et 1116 du code civil, la réparation du préjudice né d’une rupture fautive des négociations ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. En l’espèce, les acquéreurs sollicitaient des dommages-intérêts correspondant aux loyers qu’ils ont continué à payer, ce qui revient à demander réparation du gain manqué. La cour les déboute donc de leur demande. Elle rejette également la demande reconventionnelle des vendeurs pour abus du droit d’ester en justice, car l’action des acquéreurs n’était pas manifestement infondée, le premier juge y ayant fait droit. La cour précise que le préjudice invoqué par les vendeurs est la conséquence du propre comportement déloyal de l’un d’eux. Ainsi, la cour sanctionne la faute par la reconnaissance de la déloyauté, mais refuse toute indemnisation en l’absence de préjudice indemnisable selon les critères légaux. Cette solution rappelle la liberté des négociations et le caractère limité de la réparation en matière précontractuelle.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1112 du Code civil En vigueur
L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.
Article 1116 du Code civil En vigueur
Elle ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable.
La rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat.
Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat.
Article 815-3 du Code civil En vigueur
Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.
Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.
Article 1361 du Code civil En vigueur
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
