L’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 17 juin 2026 (n°24/00069) tranche la question de la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les désordres causés par une construction édifiée sans autorisation sur une partie commune. Des copropriétaires ont subi des infiltrations provenant d’une extension bâtie sur le toit-terrasse, partie commune à jouissance privative. Les juges du fond ont condamné le syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. En appel, le syndicat conteste sa responsabilité et forme des recours en garantie contre ses assureurs. La cour devait déterminer si une construction non autorisée mais jamais démolie peut être qualifiée de partie commune, et si le syndicat peut s’exonérer en l’absence de faute de la victime. Elle confirme la responsabilité du syndicat, infirme le quantum du préjudice de jouissance et déclare irrecevables les recours contre les assureurs multirisque pour prescription biennale.
I. L’affirmation de la responsabilité du syndicat pour les vices des constructions incorporées aux parties communes
A. L’incorporation des constructions non autorisées aux parties communes
La cour rappelle qu’en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 551 du code civil, « les constructions incorporées aux parties communes sont également réputées communes dans le silence ou la contradiction des titres ». En l’espèce, une extension a été bâtie sur le toit-terrasse sans autorisation de l’assemblée générale. Mais le syndicat n’a jamais exigé sa démolition et n’a pas remis en cause sa qualification de partie commune tout au long de la procédure. La construction est donc devenue commune par accession. Cette solution s’inscrit dans la logique de l’article 551 du code civil, qui attribue la propriété de ce qui s’unit à une chose au propriétaire de celle-ci. La cour écarte ainsi l’argument selon lequel l’absence d’autorisation empêcherait l’incorporation. Elle se fonde sur le comportement du syndicat, qui a toléré l’ouvrage pendant des années, rendant impossible la distinction entre le bâti existant et l’extension. Dès lors, les vices de cette construction engagent la responsabilité du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965.
B. L’impossibilité pour le syndicat de s’exonérer de sa responsabilité
Le syndicat soutenait que le copropriétaire aurait fait obstacle à l’exécution des réparations. La cour relève qu’aucune preuve n’est rapportée en ce sens. Elle applique strictement le régime de l’article 14 : le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sauf à démontrer une faute de la victime, d’un tiers ou un cas de force majeure. En l’espèce, les experts ont établi que l’origine des infiltrations est le vice de construction de l’extension. Le syndicat ne prouve aucune cause d’exonération. La cour confirme ainsi que la simple tolérance d’une construction illicite transforme celle-ci en partie commune, avec toutes les conséquences juridiques qui en découlent. Cette position est conforme à la jurisprudence antérieure de la cour, qui a pu retenir que « la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée » lorsqu’un défaut d’entretien n’est pas établi (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 19 mars 2025, n°22/14115), mais qu’elle l’est au contraire en présence d’un vice de construction avéré.
II. Les conséquences indemnitaires et les recours limités du syndicat
A. La réparation des préjudices de jouissance et matériel
Pour le préjudice matériel, la cour confirme l’évaluation du premier juge à 8 178,50 euros sur la base d’un devis. Elle ajoute une indexation sur l’indice BT 01 pour tenir compte du temps écoulé. Pour le préjudice de jouissance, elle infirme le jugement et alloue 10 000 euros à chaque groupe d’héritiers. Elle constate que les expertises successives décrivent une aggravation des désordres, mais que les copropriétaires ont continué d’habiter l’appartement. Les certificats médicaux ne démontrent pas de lien direct avec les infiltrations. La cour écarte le rapport estimant une perte de valeur locative, car il confond les désordres et la vétusté générale. Elle fixe ainsi une indemnisation forfaitaire modérée, adaptée à la nature esthétique et évolutive du trouble. Cette approche est classique : la réparation du préjudice de jouissance doit être proportionnée à la gêne réellement subie.
B. L’irrecevabilité des recours en garantie pour prescription et exclusion de garantie
Le syndicat avait appelé en garantie ses assureurs multirisque, mais l’assignation a été délivrée plus de deux ans après l’assignation en responsabilité des copropriétaires. La cour applique l’article L 114-1 du code des assurances : l’action de l’assuré contre l’assureur fondée sur le recours d’un tiers se prescrit par deux ans à compter de l’action en justice du tiers. Les actes interruptifs invoqués (référé-expertise) n’avaient pas été dirigés contre ces assureurs. Les recours sont donc irrecevables. Pour l’assureur dommages-ouvrage, la garantie n’est pas mobilisable car l’étanchéité de la terrasse n’était pas défectueuse. Pour l’assureur dont le contrat a pris effet après le fait dommageable, la cour retient que le sinistre s’est produit avant la souscription, en application de l’article L 124-1-1 du code des assurances. Enfin, la société d’étanchéité n’a commis aucune faute : elle n’était pas maître d’ouvrage et avait proposé une solution technique alternative. La cour confirme ainsi le rejet de tous les recours. Cette solution est conforme à la règle selon laquelle « l’action en justice, ayant été introduite par assignation délivrée le 3 janvier 2022, n’est donc pas éteinte par la prescription » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 19 mars 2025, n°24/10742), mais ici l’action du syndicat était tardive.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 551 du Code civil En vigueur
Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.
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