La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 17 juin 2026 (n°24/01311), était saisie d’une contestation relative à la validité d’une assignation délivrée le 31 janvier 2023 à l’initiative d’un syndicat des copropriétaires représenté par une société syndic. Un contrat de syndic avait été conclu pour la période du 29 novembre 2019 au 28 novembre 2022, tandis qu’un second contrat courait du 3 avril 2023 au 2 avril 2026. À la date de l’assignation, aucun mandat n’était donc en vigueur pour la société syndic. Le premier juge avait rejeté l’exception de nullité, estimant que l’irrégularité pouvait être couverte par une désignation ultérieure. La copropriétaire défenderesse a interjeté appel, soutenant que le défaut de pouvoir à la date de l’acte constituait une nullité de fond insusceptible de régularisation. La question de droit était de savoir si l’absence de mandat du syndic au jour de l’introduction de l’instance constitue une irrégularité de fond pouvant être couverte par une ratification postérieure. Par cet arrêt, la cour infirme le jugement et annule l’assignation, considérant que « une telle irrégularité de fond n’est pas susceptible d’être couverte par une désignation ultérieure ». Il convient d’examiner le régime de cette nullité de fond (I) avant d’en mesurer les conséquences procédurales et la portée (II).
I. Le défaut de pouvoir du syndic, cause de nullité de fond de l’assignation
L’arrêt retient que le syndic était dépourvu de mandat à la date de l’assignation et qualifie cette irrégularité de nullité de fond. Il convient d’identifier le fondement textuel de cette nullité (A) avant de préciser son caractère insusceptible de couverture (B).
A. L’application des articles 117 et 119 du code de procédure civile
La cour rappelle que « constitue une irrégularité de fond affectant la validité d’un acte le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ». L’article 117 du code de procédure civile vise ainsi le défaut de pouvoir du représentant. En l’espèce, la société syndic n’était plus titulaire d’un contrat de syndic au 31 janvier 2023, puisque le premier contrat avait expiré le 28 novembre 2022 et que le second n’avait commencé que le 3 avril 2023. La cour en déduit que l’acte introductif d’instance est frappé de nullité. L’article 119 précise que cette nullité peut être invoquée « sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief ». Il suffit donc que l’absence de pouvoir soit établie pour que la nullité soit encourue, indépendamment de tout préjudice. Cette solution est conforme à la règle selon laquelle les nullités de fond sont automatiques. En l’espèce, le syndicat ne pouvait pas se prévaloir d’une simple omission formelle : il s’agissait d’une absence totale de mandat.
B. L’exclusion de toute régularisation par une désignation ultérieure
Le premier juge avait considéré que la nullité pouvait être couverte par une assemblée générale postérieure désignant le même syndic ou ratifiant son action. La cour écarte cette analyse. Elle applique l’article 121 du code de procédure civile, qui prévoit que « la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ». Toutefois, la cour estime que cette disposition ne trouve pas à s’appliquer à l’espèce, car la cause de la nullité – l’absence de pouvoir – n’a pas disparu par une ratification : le syndic n’avait aucun mandat à la date de l’acte, et une désignation postérieure ne saurait rétroactivement valider un acte nul ab initio. L’arrêt souligne ainsi une distinction nette entre les irrégularités de forme et les irrégularités de fond. Pour ces dernières, la jurisprudence exige que la cause de nullité ait disparu au moment où le juge statue, ce qui suppose que le représentant ait été valablement investi du pouvoir avant la date de l’acte. Or, une ratification ultérieure ne peut conférer un pouvoir rétroactif que si le droit matériel le permet. En matière de contrat de syndic, l’article 18 VI de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’il « ne peut être reconduit tacitement », ce qui renforce l’absence de mandat pendant la période litigieuse.
II. Les conséquences de l’annulation et la portée de l’arrêt
L’annulation de l’assignation emporte des effets procéduraux immédiats (A), mais l’arrêt s’inscrit également dans un contexte jurisprudentiel plus large dont il convient d’apprécier la portée (B).
A. Les effets procéduraux : l’infirmation du jugement et les condamnations accessoires
La cour infirme le jugement déféré et, statuant à nouveau, « annule l’assignation délivrée le 31 janvier 2023 pour le compte du syndicat des copropriétaires ». Cette annulation prive d’effet l’instance introduite. Le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à la copropriétaire défenderesse la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. La cour rappelle également que, « en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 », la copropriétaire sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. Cette dispense est logique : elle évite que la copropriétaire, qui a justement soulevé l’irrégularité, ne supporte une partie des frais qu’elle a contribué à dénoncer. L’arrêt illustre ainsi la rigueur avec laquelle les juges du fond sanctionnent les manquements aux règles de représentation des personnes morales.
B. La portée de l’arrêt au regard de la jurisprudence antérieure
L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle exigeante quant à la capacité du syndic à agir en justice. La Cour d’appel de Bordeaux, le 9 janvier 2025 (n°24/00183), avait déjà jugé qu’« un procès-verbal d’assemblée générale désignant un autre syndic et autorisant ce syndic à faire appel ne peut permettre de faire échec à l’exécution de la décision et n’est pas de nature à conférer à la société Lamoureux immobilier la capacité qu’elle revendique à agir » (CA Bordeaux, 9 janvier 2025, n°24/00183). Cette solution met l’accent sur la nécessité d’un mandat valable au jour de l’acte. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 16 janvier 2025 (n°23/10526), avait quant à elle admis la validité d’une assignation lorsque le syndic avait été « désigné en qualité de syndic pour une durée de 12 mois » et « mandatée pour diligenter toute action utile » (CA Aix-en-Provence, 16 janvier 2025, n°23/10526). La différence tient à l’existence d’un mandat couvrant la période de l’assignation. En l’espèce, la cour fait une application rigoureuse de ce principe : l’absence de mandat à la date de l’acte est fatale, même si un contrat ultérieur a été conclu. Cette décision confirme que la nullité pour défaut de pouvoir du syndic ne peut être régularisée que si le mandat existait antérieurement à l’acte, ou si une ratification spéciale est admise par le droit positif – ce qui n’est pas le cas en matière de copropriété. L’arrêt a donc une portée pédagogique pour les syndics et les syndicats : ils doivent impérativement vérifier la durée de leur mandat avant d’engager une action en justice.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 117 du Code de procédure civile En vigueur
Le défaut de capacité d’ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.
Article 119 du Code de procédure civile En vigueur
Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.
Article 121 du Code de procédure civile En vigueur
Dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
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