La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Chambre 1-8) a rendu le 17 juin 2026 un arrêt statuant sur un litige locatif régi par la loi du 1er septembre 1948. Une locataire avait saisi la justice pour obtenir la révision du loyer et la restitution des sommes indûment perçues. Le bailleur avait formé une demande reconventionnelle en résiliation du bail pour abandon de domicile. Le premier juge avait partiellement accueilli l’action en répétition des loyers et prononcé la résiliation. La locataire a interjeté appel.
En appel, la locataire contestait la prescription de sa demande pour la période antérieure au 9 janvier 2020 et sollicitait la restitution des loyers versés jusqu’en 2025, ainsi que l’infirmation de la résiliation. Le bailleur concluait au rejet de ces demandes et à la confirmation du jugement. La question de droit centrale portait sur l’articulation entre l’ordre public de la loi de 1948, la prescription triennale des actions en répétition, et la charge de la preuve de l’abandon de domicile. La cour a confirmé la prescription pour les loyers antérieurs au 9 janvier 2020, infirmé la résiliation et condamné le bailleur à restituer 10 706,20 euros et à payer 10 000 euros de dommages-intérêts pour expulsion abusive.
L’arrêt ordonne la révision du loyer sur le fondement des règles impératives de la loi de 1948 et protège le locataire contre une expulsion fondée sur des preuves insuffisantes. Il convient d’examiner successivement le sort de l’action en répétition des loyers, dominée par les dispositions d’ordre public et la prescription, puis celui de la demande en résiliation du bail, qui soulève la question de la charge de la preuve et de la réparation du préjudice.
I. La régulation impérative des loyers et les limites procédurales de l’action en répétition
A. L’application stricte des règles d’ordre public de la valeur locative
La Cour d’appel rappelle que les articles 27 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 fixent la valeur locative selon la surface corrigée et un prix de base déterminé par décret. Ces dispositions sont d’ordre public : tout loyer excédant cette valeur doit être ramené à celle-ci, même en l’absence d’accord des parties. En l’espèce, les parties s’accordent sur le rapport d’un géomètre-expert classant le logement en catégorie 3A avec une surface corrigée de 79,10 m². La cour en déduit un loyer mensuel variant de 156,88 euros en 2019 à 162,82 euros en 2022. Le bailleur avait perçu 15 454 euros, alors que le loyer exigible n’était que de 4 747,80 euros, soit un trop-perçu de 10 706,20 euros. Cette application mécanique des textes illustre la force contraignante de l’ordre public locatif, déjà soulignée par une jurisprudence constante. La solution est conforme à la ratio legis de la loi de 1948, qui vise à protéger les locataires contre des loyers excessifs.
B. Les obstacles procéduraux : prescription triennale et absence de chiffrage
Si le principe de la répétition est acquis, son champ temporel est limité. L’article 68 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit une prescription de trois ans. La cour confirme ainsi que l’action introduite le 9 janvier 2023 est prescrite pour les loyers versés avant le 9 janvier 2020. En revanche, la demande pour la période du 1er juillet 2022 au 26 mars 2025 est déclarée irrecevable, faute pour l’appelante d’avoir chiffré cette prétention. Ce formalisme procédural renvoie à l’exigence de l’article 57 du code de procédure civile, qui impose un énoncé précis des demandes. La Cour d’appel de Rennes a par ailleurs jugé que « le point de départ de la prescription applicable aux demandes reconventionnelles est le 1er août 2019 » (30 janvier 2025, n°22/04491), confirmant l’importance de fixer précisément la période litigieuse. En l’espèce, la cour applique rigoureusement la prescription triennale, mais elle tempère la rigueur en accueillant la demande pour les trois années non prescrites.
II. La protection renforcée du locataire contre la résiliation et l’expulsion abusive
A. La charge de la preuve de l’abandon de domicile incombant au bailleur
L’article 5 paragraphe I bis de la loi du 1er septembre 1948 prévoit la résiliation de plein droit en cas d’abandon du domicile. La jurisprudence interprète restrictivement cette notion, exigeant un départ définitif et non concerté. La cour reproche au premier juge d’avoir inversé la charge de la preuve en exigeant du locataire qu’il démontre l’occupation continue des lieux. Or, il appartient au bailleur de prouver l’abandon. Les attestations produites par le bailleur sont jugées imprécises et insuffisantes, tandis que celles du locataire, émanant de plusieurs témoins, établissent sa présence effective. La Cour d’appel de Paris a également retenu que des attestations imprécises ne permettent pas d’établir que le locataire n’occupe pas le logement huit mois par an (9 janvier 2025, n°23/02054). En l’espèce, la cour relève que la locataire recevait son courrier et les factures à l’adresse litigieuse, et qu’elle avait assuré le logement comme résidence principale. La résiliation est donc infirmée, ce qui consacre une protection probatoire favorable au locataire.
B. La condamnation à des dommages-intérêts pour expulsion abusive
L’arrêt condamne le bailleur à verser 10 000 euros de dommages-intérêts sur le fondement de l’article L 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, qui réprime les mesures d’exécution abusives ou vexatoires. La cour motive sa décision par la durée d’occupation du logement, la présence de souvenirs et le caractère particulièrement vexatoire de l’éviction. Cette indemnisation, même si le locataire a pu se reloger chez sa fille dont elle ne possède que 70% en nue-propriété, est autonome et ne nécessite pas la démonstration d’une faute lourde. Elle illustre la volonté de sanctionner le bailleur qui a engagé une procédure sans preuve solide. La cour aurait pu se contenter de rejeter la résiliation, mais elle va plus loin en allouant des dommages-intérêts, renforçant ainsi la dissuasion contre les demandes abusives. Cette solution s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel protecteur du preneur, en équilibrant les droits du bailleur par la responsabilité civile.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 57 du Code de procédure civile En vigueur
Lorsqu’elle est formée par le demandeur, la requête saisit la juridiction sans que son adversaire en ait été préalablement informé. Lorsqu’elle est remise ou adressée conjointement par les parties, elle soumet au juge leurs prétentions respectives, les points sur lesquels elles sont en désaccord ainsi que leurs moyens respectifs.
Elle contient, outre les mentions énoncées à l’article 54, également à peine de nullité :
-lorsqu’elle est formée par une seule partie, l’indication des nom, prénoms et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée ou s’il s’agit d’une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ;
-dans tous les cas, l’indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée.
Elle est datée et signée.
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