Par un arrêt du 17 juin 2026, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-8) était appelée à se prononcer sur la recevabilité de deux actions distinctes : une demande en contestation d’assemblée générale de copropriété et une action en revendication de propriété par prescription acquisitive, introduites par un tiers non copropriétaire. Les faits remontent à une assemblée générale tenue le 3 janvier 2024, au cours de laquelle les copropriétaires avaient décidé de créer trois lots à usage de caves sur des parties communes. Un point de l’ordre du jour indiquait que ces lots appartenaient au syndicat des copropriétaires, qui pourrait les céder. La société demanderesse, se prétendant propriétaire de deux de ces caves par usucapion, a assigné le syndicat devant le tribunal judiciaire pour faire reconnaître son droit de propriété et contester la décision de l’assemblée générale. Le juge de la mise en état, par ordonnance du 5 septembre 2025, a déclaré l’ensemble de ses demandes irrecevables pour défaut de qualité à agir, au motif qu’elle n’était pas copropriétaire. La demanderesse a interjeté appel. La question de droit soumise à la cour était de savoir si une personne qui n’a pas la qualité de copropriétaire peut former, d’une part, une action en contestation des décisions d’assemblée générale et, d’autre part, une action en revendication de lots de copropriété par voie de prescription acquisitive. La cour d’appel a opéré une distinction : elle a confirmé l’irrecevabilité de la contestation de l’assemblée générale, mais a infirmé l’ordonnance en ce qu’elle avait déclaré irrecevable la demande en revendication, qu’elle a jugée recevable.
I. La confirmation de l’irrecevabilité de l’action en contestation de l’assemblée générale
A. L’application rigoureuse de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales ne sont ouvertes qu’aux copropriétaires opposants ou défaillants. Il s’agit d’une action dite « attitrée », réservée à une catégorie déterminée de personnes. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence applique strictement ce texte en relevant que la société demanderesse n’avait pas la qualité de copropriétaire. Elle en déduit que sa demande tendant à voir prononcer la nullité ou l’inopposabilité de la décision du 3 janvier 2024 est irrecevable pour défaut de droit d’agir. Cette solution est conforme à une jurisprudence constante, rappelée par la Cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 23 janvier 2025 : « L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 réserve le droit de contester les décisions des assemblées générales de copropriété aux personnes désignées par la loi, c’est-à-dire aux « copropriétaires opposants ou défaillants « . L’action est » attitrée « tant en demande qu’en défense » (Cour d’appel de Nîmes, 23 janvier 2025, n°22/02291). La cour d’appel d’Aix-en-Provence s’inscrit dans cette ligne, en refusant d’étendre le bénéfice de l’action à un tiers qui ne justifie pas de sa qualité de copropriétaire.
B. Les conséquences du défaut de qualité de copropriétaire sur la recevabilité
La décision commentée rappelle ainsi que la qualité pour agir en contestation d’une délibération d’assemblée générale est strictement liée à la qualité de copropriétaire. Le tiers qui se prétend propriétaire de lots par usucapion ne peut, tant que son droit de propriété n’est pas judiciairement reconnu, se prévaloir de cette qualité. La cour confirme donc le jugement du premier juge sur ce point, en estimant que c’est à bon droit que l’irrecevabilité a été prononcée. La demanderesse ne pouvait pas se soustraire à cette règle en invoquant sa revendication de propriété, car l’action en contestation est soumise à des conditions de recevabilité propres, indépendantes du fond du droit revendiqué. Cette solution préserve la sécurité juridique des décisions d’assemblée générale, en réservant leur contestation aux seuls membres de la copropriété. Elle évite que des tiers puissent paralyser le fonctionnement de la copropriété en remettant en cause des délibérations qui ne les concernent pas directement.
II. L’infirmation partielle et la recevabilité de l’action en revendication
A. La distinction opérée entre les deux actions
La cour d’appel distingue nettement la demande en contestation de l’assemblée générale des demandes tendant à la reconnaissance de la propriété des lots par prescription acquisitive. Elle souligne que ces dernières, malgré une rédaction maladroite du dispositif de l’assignation, s’analysent en une action en revendication et ne peuvent être confondues avec l’action en contestation. En effet, l’action en revendication est ouverte à toute personne qui se prétend propriétaire d’un bien, même si elle n’est pas inscrite au titre de propriété. Contrairement à l’action en contestation des délibérations, elle n’est pas réservée aux copropriétaires. La Cour de cassation a d’ailleurs affirmé que « le défendeur à une action en revendication et expulsion d’un bien immobilier a qualité pour opposer au demandeur la prescription acquisitive trentenaire au soutien de sa propre revendication de la propriété de ce bien » (Cass. Troisième chambre civile, 19 juin 2025, n°24-10.896). Par analogie, le demandeur en revendication, bien que non copropriétaire, a qualité pour agir. La cour d’appel d’Aix-en-Provence applique ce principe en déclarant recevables les demandes en revendication de la société, indépendamment de sa qualité à l’égard de la copropriété.
B. La portée de la distinction pour le droit de la copropriété et la prescription acquisitive
Cette solution est importante car elle rappelle que la qualité de copropriétaire n’est pas une condition nécessaire pour agir en revendication de lots de copropriété. Un tiers peut donc, sur le fondement de la prescription acquisitive, demander la reconnaissance de son droit de propriété sur des lots, même s’il ne peut pas contester les décisions de l’assemblée générale. La cour d’appel, en infirmant l’ordonnance sur ce point, permet à l’action en revendication d’être examinée au fond. Cette distinction préserve l’équilibre entre la nécessaire sécurité juridique des décisions collectives de la copropriété et le droit de propriété individuelle. Elle évite qu’une personne qui se prétend propriétaire par usucapion soit privée de tout moyen d’action contre le syndicat, qui pourrait disposer des lots sans tenir compte de ses droits. La portée de l’arrêt est ainsi double : d’une part, il confirme le caractère strict de l’article 42 pour les actions en contestation ; d’autre part, il ouvre la voie à une revendication de propriété par prescription acquisitive, même en l’absence de qualité de copropriétaire, sous réserve que la preuve de l’usucapion soit rapportée.
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