Par un arrêt rendu le 17 juin 2026, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-8, n°25/11141) a été saisie d’un litige relatif au recouvrement de charges de copropriété. Un syndicat de copropriétaires avait assigné deux copropriétaires en paiement de provisions et de charges impayées, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le tribunal judiciaire, par un jugement, a déclaré irrecevables les demandes du syndicat. Ce dernier a relevé appel.
En cause d’appel, le syndicat soutenait que les mises en demeure adressées aux copropriétaires étaient valables, car accompagnées de relevés de compte en annexe. Les copropriétaires contestaient la régularité de ces mises en demeure, notamment en raison d’une discordance entre les dates et les destinataires des pièces jointes. Par ailleurs, le syndicat ne justifiait pas d’une approbation régulière des comptes de l’exercice 2022-2023 ni de la modification du budget prévisionnel 2023-2024, le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 septembre 2023 étant entaché d’irrégularités tenant à l’absence de mention des noms des copropriétaires présents et du nombre de voix recueillies.
La question de droit soumise à la cour était double : d’une part, une mise en demeure fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit-elle, à peine d’irrecevabilité de la demande en paiement, indiquer avec précision la nature et le montant des sommes réclamées, ou peut-elle renvoyer à un document annexe même si celui-ci comporte des erreurs matérielles ? D’autre part, l’absence d’approbation régulière des comptes par l’assemblée générale, en raison du non-respect des formalités de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, affecte-t-elle la recevabilité de la demande en paiement ?
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement déféré, déclarant irrecevables les demandes du syndicat. Pour ce faire, elle a retenu que les mises en demeure étaient irrégulières : l’une renvoyait à un relevé de compte daté postérieurement à la mise en demeure, l’autre à un relevé libellé au nom d’un tiers. En outre, le syndicat ne justifiait pas d’une approbation régulière des comptes, le procès-verbal ne respectant pas les prescriptions du décret.
I. Les conditions de recevabilité de la demande en paiement liées à la mise en demeure
A. L’exigence d’une mise en demeure précise et détaillée
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne l’exigibilité immédiate des provisions non échues à l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. La Cour de cassation, dans un avis du 12 décembre 2024, a précisé que cette mise en demeure » doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande « . La cour d’appel applique strictement cette exigence. En l’espèce, les lettres de mise en demeure réclamaient un montant global sans détailler la créance, renvoyant à des extraits de compte annexés. Or, ces annexes étaient entachées d’erreurs : pour l’une, le relevé était daté du 9 mai 2023 alors que la mise en demeure datait du 18 mai 2022 ; pour l’autre, le relevé était libellé au nom d’une copropriétaire différente. La cour en déduit que la mise en demeure ne satisfait pas à l’obligation de précision. Cette solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence : » Il est constant qu’une mise en demeure peut être retenue comme valide lorsque le redevable a été auparavant informé du motif du redressement, de la nature et de l’étendue de son obligation de paiement (montant et périodes concernées) lors de la communication des observations formulées à l’issue du contrôle « (Cour d’appel de Lyon, 18 février 2025, n°22/03769). En l’espèce, le renvoi à des annexes erronées ne permet pas de considérer que le débiteur a été informé de manière exacte.
B. Les conséquences de l’irrégularité de la mise en demeure : irrecevabilité de la demande
L’irrégularité de la mise en demeure entraîne, selon l’avis de la Cour de cassation et la lettre de l’article 19-2, l’irrecevabilité de la demande en paiement. La cour d’appel confirme le jugement sur ce point. Elle écarte la possibilité d’une régularisation par la production ultérieure d’éléments, car la mise en demeure est un préalable nécessaire. L’article 19-2 prévoit que le président du tribunal judiciaire statue après avoir constaté » la défaillance du copropriétaire « , ce qui suppose une mise en demeure valable. En l’absence d’une telle mise en demeure, la demande est irrecevable. La cour ne se contente pas de constater une simple irrégularité formelle : elle sanctionne l’absence d’information précise du débiteur, qui est une garantie essentielle pour ce dernier. Cette solution est conforme à la finalité protectrice du texte, qui vise à éviter des poursuites abusives fondées sur des créances imprécises. Le syndicat ne pouvait donc obtenir le paiement des sommes réclamées.
II. Les conditions de recevabilité de la demande en paiement liées à l’approbation des comptes
A. Les formalités substantielles de l’approbation des comptes par l’assemblée générale
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne la demande en paiement à la constatation, par le juge, de l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel ou des comptes annuels. Cette approbation doit être régulière. L’article 17 du décret du 17 mars 1967 impose que le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne les noms des copropriétaires présents ou représentés et le nombre de voix recueillies par chaque résolution. En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 septembre 2023 ne respectait pas ces prescriptions. La cour d’appel en déduit que l’approbation des comptes de l’exercice 2022-2023 et la modification du budget prévisionnel 2023-2024 ne sont pas régulièrement justifiées. Cette position rejoint la jurisprudence constante : » l’inobservation des formalités substantielles d’établissement du procès-verbal d’assemblée générale entraîne la nullité de l’assemblée générale « (Cour d’appel de Bordeaux, 10 avril 2025, n°21/05790, citant Civ.3ème, 17 février 1999). La cour d’appel d’Aix-en-Provence applique cette règle à la recevabilité de la demande, sans exiger la démonstration d’un grief.
B. La sanction de l’irrégularité : irrecevabilité de la demande confirmée
La cour d’appel confirme l’irrecevabilité des demandes en paiement au motif que le syndicat ne justifie pas d’une approbation régulière des comptes. Elle ne se prononce pas sur la nullité de l’assemblée générale, mais sur l’absence de preuve d’une approbation valable. Cette approche est logique : le juge saisi sur le fondement de l’article 19-2 doit constater l’existence d’une décision d’assemblée générale régulière. Si le procès-verbal est irrégulier, cette constatation est impossible. La solution est sévère pour le syndicat, mais elle garantit le respect des droits des copropriétaires. En déclarant la demande irrecevable, la cour évite de se prononcer sur le bien-fondé de la créance, ce qui permet au syndicat de régulariser la situation en convoquant une nouvelle assemblée générale. Cette irrecevabilité n’a pas autorité de chose jugée au fond, ce qui offre une seconde chance au syndicat. Toutefois, la double irrégularité – mise en demeure et approbation – rend difficile une régularisation rapide. L’arrêt rappelle ainsi que le recouvrement des charges de copropriété est subordonné à un strict respect des formalités légales.
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