Par un arrêt rendu le 16 juin 2026, la première chambre civile de la Cour d’appel de Dijon a eu à se prononcer sur l’étendue de la responsabilité des locataires pour les dégradations survenues durant la location, à l’issue de leur départ.
En l’espèce, des locataires ont occupé un logement pendant sept années. À leur sortie, un constat d’huissier a révélé un état de saleté extrême et de nombreuses dégradations dans l’ensemble des pièces, ainsi que dans les dépendances. Le bailleur a alors assigné les anciens locataires en paiement de diverses sommes correspondant aux travaux de remise en état. Le tribunal de première instance a fait droit à la quasi-totalité de ses demandes. Les locataires ont interjeté appel, contestant le montant des réparations et soutenant que certaines dégradations relevaient de la vétusté ou d’un défaut d’entretien imputable au bailleur.
La question de droit posée à la cour était de savoir si, en présence d’un état des lieux d’entrée mentionnant un état d’usage, les locataires peuvent être présumés responsables des dégradations constatées à la sortie et, le cas échéant, s’ils peuvent s’exonérer en invoquant la vétusté ou un manquement du bailleur à ses obligations, sans rapporter la preuve de ces causes d’exonération.
Par l’arrêt commenté, la Cour d’appel de Dijon confirme intégralement le jugement de première instance. Elle retient que les locataires sont présumés responsables des dégradations, sauf à démontrer qu’elles préexistaient ou résultent d’une cause étrangère. Elle écarte l’exception de vétusté en relevant que les locataires ne prouvent pas que les dégradations seraient le résultat de l’usure normale et non de leur comportement. Elle rejette également l’argument d’un défaut d’entretien du bailleur, faute de démonstration par les locataires.
L’arrêt offre une illustration exemplaire du régime de la responsabilité locative. Il convient d’en étudier le sens, en expliquant le rappel des principes applicables et la mise en œuvre de la présomption de responsabilité. Il convient ensuite d’en apprécier la valeur et la portée, en analysant la rigueur de la solution retenue et ses implications pour les litiges futurs.
I. L’affirmation du principe de responsabilité du locataire face aux dégradations
La cour rappelle avec fermeté les fondements textuels de l’obligation de restitution du locataire. Elle en fait ensuite une application rigoureuse en écartant les causes d’exonération invoquées par les appelants.
A. Le rappel des fondements textuels de la présomption de responsabilité
La Cour d’appel de Dijon fonde sa décision sur les articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1730 et 1732 du code civil. Elle énonce que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers. Elle ajoute que, conformément à l’article 1730, le locataire doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant l’état des lieux.
La cour précise expressément qu’ « il pèse sur le locataire une présomption de responsabilité des dégradations et pertes, sauf à ce qu’elles préexistaient avant l’entrée dans les lieux ». Cette affirmation constitue le cœur du raisonnement. Elle signifie que le bailleur n’a pas à démontrer la faute du locataire : il suffit d’établir l’existence des dégradations au sortir de la location et leur absence lors de l’entrée. C’est au locataire qu’incombe la charge de prouver une cause d’exonération.
Cette règle est désormais constante en jurisprudence. Elle se justifie par la nature du contrat de bail, qui confie au locataire la jouissance exclusive du bien et lui impose donc d’en assumer la garde. Le caractère d’usage mentionné à l’état des lieux d’entrée n’efface pas cette présomption : il constitue simplement un point de comparaison pour mesurer l’ampleur des dégradations, mais n’exonère pas le locataire de son obligation de restitution en bon état.
B. L’application rigoureuse de la présomption aux différents postes litigieux
La cour examine ensuite chacun des postes de réparation contestés et applique la présomption de responsabilité avec constance. Pour les frais de nettoyage, elle relève que le logement était propre à l’entrée et que l’ampleur des détritus laissés justifie le montant facturé. Elle écarte l’argument de l’excès en s’appuyant sur le constat d’huissier qui décrit des lieux « crasseux » et « repoussants ».
Concernant la réfection des murs, la cour constate que les dégradations ne sont pas le résultat de la simple usure du temps. Elle note que les locataires ne démontrent pas que les moisissures seraient liées à un défaut d’aération ou d’isolation imputable au bailleur. La cour insiste : « les appelants, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontrent pas que cette moisissure serait consécutive à un problème de capillarité, d’isolation ou encore d’insuffisance du dispositif d’aération ». Ce défaut de preuve est fatal à l’exception de vétusté.
Pour la cuisine, la cour écarte l’argument de l’état d’usage initial et de la durée d’occupation, dès lors que « les dégradations constatées ne sont pas le résultat de la seule vétusté mais du comportement des locataires ». Elle justifie le remplacement complet plutôt que la réparation par l’ampleur des dégâts. Même logique pour l’escalier, les portes, les plinthes, les velux et la chaudière : à chaque fois, la cour oppose aux locataires leur défaut de preuve d’une cause d’exonération.
Ainsi, la cour applique strictement le mécanisme de la présomption : elle vérifie que le bailleur rapporte la preuve des dégradations (par le constat d’huissier et les devis) ; elle constate que les locataires n’apportent pas la preuve contraire. Elle en tire la conclusion que ceux-ci sont responsables.
II. La valeur et la portée de la solution retenue par la cour
La solution de la Cour d’appel de Dijon s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante mais mérite d’être appréciée tant dans sa rigueur que dans ses conséquences pratiques.
A. Une solution conforme à l’économie du droit de la location
L’arrêt commenté fait preuve d’une grande orthodoxie juridique. Il rappelle que la présomption de responsabilité du locataire n’est pas une présomption irréfragable, mais qu’il appartient au locataire de rapporter la preuve des causes d’exonération. En l’espèce, les locataires se contentaient d’alléguer la vétusté ou un défaut d’entretien du bailleur sans offrir d’éléments de preuve. La cour leur oppose justement ce défaut de preuve.
Cette solution est cohérente avec la lettre de l’article 1732 du code civil, qui énonce que le locataire répond des dégradations « à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». La charge de la preuve est donc bien inversée. La cour ne se contente pas d’affirmer le principe : elle le met en œuvre concrètement en examinant chaque poste de réparation et en vérifiant si les locataires ont rapporté la preuve qui leur incombait.
La même rigueur s’observe s’agissant des frais de remplacement plutôt que de simple réparation. La cour admet, pour la cuisine, que le remplacement intégral est justifié dès lors que « le coût d’une telle remise en état serait inférieur à un remplacement » n’est pas établi. Cette approche pragmatique évite au bailleur de devoir prouver l’impossibilité technique de la réparation, ce qui serait souvent difficile. Elle rejoint en cela la solution retenue par la Cour d’appel de Montpellier, qui avait confirmé une demande de remboursement de frais de nettoyage en relevant que « l’état des lieux d’entrée mettait effectivement en évidence de nombreuses traces » et que le montant n’était pas excessif.
B. Les implications pratiques et les limites de la présomption
La portée de cet arrêt est double. D’une part, il rappelle aux locataires que la simple allégation de vétusté ou de défaut d’entretien du bailleur ne suffit pas à les exonérer. Ils doivent démontrer, par des éléments objectifs, que les dégradations résultent d’une cause qui ne leur est pas imputable. En l’espèce, la cour relève que les locataires ne justifient pas s’être plaints durant sept années de problèmes d’humidité ou d’aération, ce qui affaiblit considérablement leur argumentation.
D’autre part, l’arrêt précise que la présomption joue même en présence d’un état des lieux d’entrée mentionnant un « état d’usage ». La cour distingue nettement entre l’usure normale, qui relève de la vétusté, et les dégradations anormales, qui sont imputables au locataire. Cette distinction opère un partage clair des obligations entre bailleur et locataire : le premier supporte la vétusté, le second assume les dégradations locatives.
Cependant, cette solution n’est pas sans limite. Elle impose au locataire une charge probatoire particulièrement lourde, surtout lorsque le logement est ancien ou que les dégradations sont mixtes (partiellement vétusté, partiellement imputables au locataire). La cour écarte ici toute nuance, en retenant que les locataires ne démontrent pas que les dégradations « ne sont pas le résultat du comportement des locataires ». Cette formulation pourrait être interprétée comme exigeant une preuve négative, difficile à rapporter. D’autres juridictions adoptent parfois une approche plus souple, comme la Cour d’appel de Colmar qui avait écarté une facture de curage de canalisation faute de lien avec les dégradations imputées aux locataires, en relevant que « cette facture n’est pas en relation avec les frais de réparation imputés aux locataires ». Ici, au contraire, le lien est présumé dès lors que la dégradation est constatée matériellement.
En définitive, l’arrêt du 16 juin 2026 confirme la rigueur du régime de la présomption de responsabilité locative, en imposant au locataire une charge probatoire exigeante. Il offre au bailleur une protection efficace contre les abus, mais pourrait conduire, dans certains cas, à une application mécanique de la règle au détriment d’une appréciation plus fine de la vétusté.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1730 du Code civil En vigueur
S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Article 1732 du Code civil En vigueur
Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
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