L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Dijon le 16 juin 2026 porte sur le litige opposant un contribuable à l’administration fiscale au sujet de l’évaluation de la valeur vénale d’un bien immobilier ayant servi au calcul des droits de mutation. Le bien, une maison d’habitation construite en 1890, a été vendu le 29 mars 2017 pour un prix de 390 000 euros. L’administration fiscale a estimé ce prix insuffisant et a notifié une proposition de rectification fondée sur une comparaison avec cinq autres biens situés dans des quartiers plus prisés de la même ville. Le contribuable a contesté ce rehaussement. Le tribunal a annulé la décision de rejet de sa réclamation. L’administration a interjeté appel. La question de droit était de savoir si les éléments de comparaison retenus par l’administration fiscale étaient suffisamment similaires au bien en cause pour justifier un rehaussement de la valeur vénale. La cour a jugé que ces termes de comparaison ne correspondaient pas à des biens intrinsèquement similaires et a confirmé le jugement ayant annulé le rehaussement.
I. La confirmation du contrôle rigoureux de la méthode comparative par le juge de l’impôt
A. L’exigence d’une similitude intrinsèque des termes de comparaison
La cour rappelle que la valeur vénale réelle d’un bien peut être déterminée par comparaison avec des cessions de biens qui « lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant sur l’état de fait et l’état de droit des biens ». Cette formulation doit être lue à la lumière de la jurisprudence constante qui encadre strictement le recours à la méthode comparative. La cour d’appel de Nîmes a ainsi jugé que « seule la singularité d’un bien, pour lequel aucune référence similaire n’existerait sur le marché immobilier, peut justifier le recours à d’autres méthodes » (Cour d’appel de Nîmes, 13 février 2025, n°23/03192). En l’espèce, les juges dijonnais opèrent un contrôle minutieux des cinq termes de comparaison proposés par l’administration. Ils relèvent que ces biens sont situés dans « les quartiers les plus chers de la ville » tandis que le bien du contribuable, bien que proche du centre-ville, se trouve dans une zone « moins recherchée ». La différence de localisation, indépendamment de la distance géométrique, constitue un élément déterminant pour écarter la comparabilité.
B. L’appréciation concrète des caractéristiques objectives du bien et des termes de référence
La cour poursuit son analyse en examinant les caractéristiques physiques des biens comparés. Les cinq éléments de référence s’apparentent, selon les motifs de l’arrêt, « à l’exception du dernier, à des maisons de maître » et comportent pour trois d’entre eux « des petits bâtiments annexes habitables ». Le bien en cause, au contraire, est décrit par la cour comme « encadré de part et d’autre par deux immeubles plus hauts, dont un auquel il est accolé », ce qui le distingue nettement de l’environnement urbanistique des biens de comparaison. La superficie des terrains est également très différente : les biens de référence sont « implantés sur des terrains d’une superficie bien plus importante (entre 913 m² et 2 303 m²) ». La cour relève que ces terrains sont « pour la plupart arborés », ce qui constitue « un facteur de majoration non négligeable lorsqu’il est répercuté sur le prix du m² bâti ». Le juge ne se contente donc pas d’une similarité apparente fondée sur quelques critères objectifs comme l’année de construction ou la surface habitable ; il exige une véritable adéquation entre l’état de fait du bien concerné et celui des termes de référence.
II. La portée de l’arrêt sur l’office du juge en matière de preuve de l’insuffisance d’évaluation
A. Le rejet de la prise en compte de l’occupation locative et des travaux antérieurs à la vente
La cour écarte deux arguments avancés par le contribuable pour minorer la valeur de son bien. D’une part, elle considère que l’administration fiscale n’avait pas à tenir compte de la qualité de locataire de l’acquéreur, puisque « l’identité entre l’acquéreur et le locataire du bien réduit à néant la moins-value liée à l’occupation dans la valeur de ce bien ». Cette solution est logique : lorsque l’occupant devient propriétaire, le bien retrouve sa pleine valeur vénale dès la vente, l’occupation n’étant qu’une situation temporaire. D’autre part, la cour refuse de déduire de la valeur vénale les travaux réalisés par le locataire avant la cession, au motif que « seuls les travaux effectués après la cession » peuvent être pris en compte pour l’estimation des droits de mutation. Cette distinction opère une séparation nette entre la valeur du bien au jour de la vente, qui s’apprécie en l’état, et les éventuelles plus-values issues de travaux postérieurs.
B. La consécration d’une charge de la preuve renforcée pour l’administration fiscale
L’arrêt de la Cour d’appel de Dijon illustre la rigueur avec laquelle le juge vérifie que l’administration a satisfait à son obligation de prouver l’insuffisance du prix déclaré. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que « l’administration fiscale procède ainsi au contrôle de l’évaluation faite par les redevables à partir de mutations portant sur des immeubles de caractère comparable » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 29 janvier 2025, n°20/09367). En l’espèce, la comparaison est jugée insuffisante, et le défaut de pertinence des termes de référence fait échec à la preuve de l’insuffisance d’évaluation. La cour confirme ainsi que l’administration ne peut se contenter de produire des ventes de biens portant des caractéristiques grossièrement similaires. Elle doit démontrer une similarité précise et concrète, qui résiste à l’examen détaillé du juge. Cette solution préserve les droits du contribuable en imposant à l’administration de constituer un faisceau d’indices solides avant de remettre en cause le prix stipulé dans un acte authentique.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
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