La Cour d’appel de Douai, dans son arrêt du 15 juin 2026 (n°25/01677), statuait sur un litige indivisaire né de la séparation d’un couple non marié. L’immeuble commun avait été vendu et le produit séquestré. L’un des indivisaires réclamait une indemnité d’occupation à l’autre, qui avait résidé seule dans le bien du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2023. Le jugement de première instance avait fixé cette indemnité à 2 500 euros par mois. L’occupante interjeta appel, contestant tant le principe que le montant de l’indemnité, arguant que le coïndivisaire avait conservé un accès au bien et qu’elle n’en avait pas eu la jouissance paisible. L’intimé soutenait au contraire qu’elle en avait la jouissance exclusive et demandait la confirmation du jugement, tout en sollicitant une majoration. La question de droit centrale était de savoir à quelles conditions un indivisaire peut être redevable d’une indemnité d’occupation et, plus précisément, sur qui pèse la charge de prouver la jouissance privative de la chose indivise. En application de l’article 815-9 du code civil, l’indemnité suppose que l’occupant use privativement du bien, ce qui implique une impossibilité pour les autres indivisaires d’en jouir. L’arrêt infirmant le jugement retient que le demandeur n’apporte pas la preuve de cette privativité, notamment parce qu’il ne démontre pas avoir restitué les clés et qu’il est établi qu’il a pénétré dans le logement en novembre 2023. La demande d’indemnité est donc rejetée. Il conviendra d’examiner d’abord la rigueur probatoire imposée par la cour pour caractériser la jouissance privative (I), puis les conséquences de cette exigence sur le règlement des indivisions (II).
I. La preuve rigoureuse de la jouissance privative, condition de l’indemnité d’occupation
A. Le principe : l’indivisaire qui réclame l’indemnité doit prouver la jouissance privative
La cour rappelle le droit applicable en visant l’article 815-9 du code civil, aux termes duquel » l’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité « . Elle ajoute que la jouissance privative résulte de » l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose « . Ce rappel n’est pas neutre : il déplace l’accent sur la situation des autres indivisaires plutôt que sur la seule occupation. Puis, elle applique l’article 1353 du code civil sur la charge de la preuve : » celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver « . C’est donc au demandeur de démontrer que l’occupant a eu une jouissance exclusive. Ce faisant, la cour écarte toute présomption de jouissance privative du seul fait de la résidence. Cette solution est conforme à une lecture stricte des textes et à la jurisprudence antérieure, qui exige une véritable exclusion des autres indivisaires. La cour de Lyon a ainsi pu juger que » l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité « (Cour d’appel de Lyon, le 25 mars 2025, n°24/06336), mais elle avait relevé que l’occupant était le seul à détenir les clés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
B. L’application aux faits : l’absence de preuve de la privativité
En l’espèce, la cour constate que l’occupante a bien résidé dans le bien de décembre 2020 à novembre 2023. Cependant, elle estime que le demandeur ne prouve pas avoir remis les clés, ce que l’occupante conteste. Au contraire, il ressort d’une main courante que ce dernier est entré dans le logement en novembre 2023 pour récupérer des effets personnels. La cour en déduit que l’impossibilité pour le coïndivisaire d’user du bien n’est pas établie, car » Mme [C] conforte l’absence d’impossibilité pour M. [N] de jouir du bien indivis « . Elle ajoute que le fait que le demandeur ait dû solliciter l’occupante pour des visites d’expertise ne démontre pas qu’il ne pouvait pas y entrer, compte tenu de la séparation du couple. Cette appréciation est sévère : une occupation continue de près de trois ans ne suffit pas à caractériser une jouissance privative dès lors que l’autre indivisaire conserve un accès physique, fût-il ponctuel et conflictuel. L’arrêt se distingue ainsi d’une approche fondée sur la seule durée de l’occupation, privilégiant une analyse concrète des possibilités d’accès.
II. Les implications de l’exigence probatoire sur l’équilibre et le règlement de l’indivision
A. La rigueur probatoire au service de l’égalité entre indivisaires
L’arrêt remet en cause l’idée que l’occupation d’un bien indivis par un seul suffit à le rendre débiteur d’une indemnité. En imposant au demandeur la preuve de l’impossibilité pour les autres d’user du bien, la cour protège l’occupant contre des demandes abusives, surtout dans un contexte post-séparation où les relations sont souvent conflictuelles. Elle évite qu’une simple résidence, même prolongée, soit automatiquement source de dette indivise. Cette solution est cohérente avec l’article 815-9 qui réprime une jouissance » privative « , non une jouissance simplement personnelle. La cour de Grenoble, dans un autre contexte, a rappelé que » les règlements d’échéances d’emprunts immobiliers effectués par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels constituent des dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble et donnent ainsi lieu à indemnité « (Cour d’appel de Grenoble, le 8 janvier 2025, n°23/03177), ce qui montre que la rigueur probatoire n’est pas systématique contre l’occupant, mais dépend de la nature de la demande. Ici, la cour exige une preuve positive de l’exclusion, ce qui dissuade les coïndivisaires de réclamer une indemnité sans éléments tangibles.
B. La portée de l’arrêt : un renforcement des droits de l’occupant dans les indivisions post-rupture
L’arrêt de Douai s’inscrit dans une jurisprudence qui tend à objectiver la condition de privativité. En refusant de déduire l’exclusivité de la seule occupation, la cour invite les praticiens à documenter précisément les modalités d’accès au bien. Cela pourrait conduire à une augmentation des demandes de preuve (photos, attestations, main courante) et à une plus grande incertitude sur le point de départ de l’indemnité. La cour précise d’ailleurs que l’altercation d’octobre 2020 est » inopérante « car antérieure à la période concernée, mais que l’intrusion de novembre 2023 est déterminante. Cette solution, favorable à l’occupant, pourrait néanmoins compliquer la liquidation des indivisions : si l’occupant ne peut être tenu à indemnité faute de privativité, l’autre indivisaire n’a d’autre recours que de demander le partage ou la vente. En l’espèce, la cour rejette toutes les demandes de l’appelant, sauf sur la désignation du notaire, et ordonne le partage selon l’acte liquidatif. L’arrêt confirme ainsi que l’absence d’indemnité n’entrave pas la sortie de l’indivision, mais elle prive le coïndivisaire d’une compensation pour l’usage exclusif passé.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 815-9 du Code civil En vigueur
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
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