Par un arrêt du 16 juin 2026, la Cour d’appel de Grenoble, chambre civile section B, a eu à connaître de la validité d’un congé aux fins de vente délivré à une locataire âgée de plus de soixante-cinq ans. Le bailleur avait délivré congé par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2022, en mentionnant que si la locataire justifiait de ressources inférieures au plafond légal, une offre de relogement lui serait proposée. La locataire n’a produit ses justificatifs de ressources que postérieurement à la date d’effet du congé, fixée au 1er mai 2023. Le premier juge avait déclaré le congé valable, et la locataire a interjeté appel en faisant valoir que le bailleur avait manqué à son obligation de relogement. La question de droit soumise à la cour était de savoir si l’obligation de relogement pesant sur le bailleur en application de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 peut naître avant que le locataire ait porté à sa connaissance les éléments établissant qu’il remplit les conditions de ressources ouvrant droit à cette protection. Par l’arrêt commenté, la Cour d’appel de Grenoble a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, validant le congé et rejetant la demande de la locataire. Elle a retenu que l’obligation de relogement ne saurait être appréciée qu’à compter du moment où le bailleur dispose des éléments lui permettant de vérifier que le locataire relève effectivement du régime protecteur. En l’espèce, la locataire n’ayant pas démontré avoir mis son bailleur en mesure de connaître sa situation financière avant l’expiration du préavis, elle n’était pas fondée à se prévaloir d’un manquement à cette obligation.
I. L’affirmation d’un régime protecteur conditionné à l’information préalable du bailleur
A. Le rappel des règles de protection des locataires âgés
L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 prohibe au bailleur de donner congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond déterminé, sauf à lui offrir un logement correspondant à ses besoins et possibilités. Cette protection est d’ordre public et s’applique quel que soit le motif du congé, comme le rappelle la cour en relevant que « quel que soit son motif de congé, le bailleur est privé de la possibilité de délivrer congé au locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures au plafond ». L’âge et les ressources s’apprécient respectivement à la date d’échéance du contrat et à la date de notification du congé, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation (3e Civ., 16 septembre 2009, n° 08-15.589). La cour d’appel de Grenoble prend soin de préciser que l’adéquation de l’offre de relogement avec les besoins et possibilités du locataire est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond. Le dispositif légal institue donc une faveur pour les locataires vulnérables, mais dont la mise en œuvre suppose que le bailleur soit en mesure de vérifier que les conditions sont réunies.
B. La subordination de l’obligation de relogement à la communication des ressources par le locataire
La cour d’appel de Grenoble considère que le bailleur n’est pas spontanément informé des ressources de son locataire. Elle s’appuie sur un arrêt de la Cour de cassation du 28 janvier 2016 (3e Civ., n° 14-26.418) qui a admis que l’offre de relogement puisse être formulée au cours du délai de préavis, notamment lorsque le locataire a tardé à informer le bailleur du niveau de ses ressources. La cour en déduit que « le bénéfice de cette protection et donc l’obligation de relogement supposent que le locataire porte à la connaissance du bailleur les éléments permettant de vérifier qu’il satisfait au plafond de ressources applicable ». Cette solution est reprise et précisée : l’obligation de rechercher et proposer un relogement « ne saurait donc être appréciée qu’à compter du moment où le bailleur dispose des éléments lui permettant de vérifier que le locataire relève effectivement du régime protecteur ». En l’espèce, le congé délivré mentionnait expressément cette condition, invitant la locataire à justifier de ses ressources. Celle-ci n’a produit ses justificatifs, notamment un avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022, qu’après la date d’effet du congé. La cour en conclut que la locataire « ne démontre ainsi pas avoir mis son bailleur en mesure de connaître sa situation financière avant l’expiration du préavis ». Par conséquent, l’obligation de relogement n’était pas née.
II. La consécration d’une charge probatoire pesant sur le locataire protégé
A. L’exigence d’une justification préalable des conditions de ressources
La Cour d’appel de Grenoble impose au locataire qui se prévaut de la protection de l’article 15 III de rapporter la preuve qu’il a informé le bailleur de ses ressources avant l’expiration du préavis. Cette charge probatoire découle logiquement du mécanisme mis en place : le bailleur ne pouvant connaître spontanément les ressources du locataire, c’est à ce dernier qu’incombe l’initiative de les révéler. En l’espèce, la locataire n’a communiqué ses justificatifs qu’en cours d’instance, postérieurement à la date d’effet du congé. La cour souligne que ces pièces « ont été communiqués postérieurement à la date d’effet du congé fixée au 1er mai 2023 ». Elle écarte donc le moyen tiré du défaut de relogement, faute pour la locataire d’avoir permis au bailleur d’apprécier en temps utile le déclenchement de son obligation. Cette solution se heurte à une difficulté pratique : le locataire âgé peut ignorer ses droits ou tarder à rassembler les documents nécessaires. D’autres juridictions ont pu adopter une approche plus souple. Par exemple, la Cour d’appel de Besançon, le 30 janvier 2025 (n°23/01998), a retenu que « celle-ci ne justifie pas pouvoir prétendre aux dispositions protectrices des paragraphes III et IV de la loi du 6 juillet 1989. Aucune obligation ne pesait dès lors sur le bailleur à cet égard », en raison d’une absence de justification. De même, la Cour d’appel de Rennes, le 15 janvier 2025 (n°22/00301), a jugé que dès lors que le locataire « ne justifie pas de sa situation financière pour vérifier si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance », il ne peut invoquer le bénéfice de la protection. Ces décisions confirment que la charge de la preuve pèse sur le locataire.
B. La portée de l’arrêt : un renforcement de la sécurité juridique du congé
L’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui sécurise le congé délivré par le bailleur en présence d’un locataire potentiellement protégé. En validant le congé malgré l’absence d’offre de relogement, la cour évite que le bailleur soit exposé à une nullité alors même qu’il n’a pas été mis en mesure de connaître la situation exacte du locataire. Cette solution est conforme à l’objectif de loyauté des rapports locatifs : le locataire qui souhaite bénéficier d’une protection exceptionnelle doit collaborer activement à la vérification des conditions. La portée de l’arrêt est donc à la fois pratique et théorique. Sur le plan pratique, les bailleurs sont incités à inclure dans le congé une clause invitant le locataire à justifier de ses ressources, comme cela a été fait en l’espèce. Sur le plan théorique, la décision rappelle que le régime protecteur de l’article 15 III n’est pas automatique : il suppose une manifestation de volonté du locataire de s’en prévaloir, par la communication de ses justificatifs. L’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble constitue ainsi une application rigoureuse du droit positif, équilibrant la protection des personnes âgées et la sécurité des actes juridiques du bailleur. Il appartient désormais au locataire d’agir avec diligence pour faire valoir ses droits.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
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