Par un arrêt du 16 juin 2026, la Cour d’appel de Grenoble (chambre civile section B, n°24/03567) a été amenée à se prononcer sur les effets d’un paiement de l’arriéré locatif intervenu après le jugement de première instance dans le cadre d’un bail d’habitation. Les parties étaient liées par un bail verbal pour un appartement et un contrat de location pour un garage comportant une clause résolutoire. Des impayés de loyers sont survenus. Le 26 juin 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du garage et sommation de payer la somme de 899,67 euros. Par jugement du 7 février 2024, le tribunal judiciaire a prononcé la résiliation des deux baux aux torts de la locataire et l’a condamnée à payer 2 076,64 euros. La locataire a interjeté appel. En cause d’appel, elle a intégralement apuré la dette locative. Le bailleur a alors conclu que la demande en paiement était devenue sans objet, mais a maintenu sa demande de confirmation de la résiliation. La locataire a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. La question juridique centrale était de savoir si le paiement de l’arriéré postérieur au jugement pouvait faire obstacle au prononcé de la résiliation judiciaire du bail. La cour a répondu par la négative : elle a confirmé la résiliation, dit sans objet la demande en paiement et les délais, et rejeté la suspension de la clause résolutoire. Il conviendra d’analyser, dans un premier temps, le maintien de la résiliation judiciaire malgré l’apurement de la dette (I), puis, dans un second temps, les conséquences procédurales de cette solution sur les demandes accessoires (II).
I. Le maintien de la résiliation judiciaire malgré l’apurement de la dette locative
A. La caractérisation d’un manquement contractuel suffisamment grave
La cour rappelle d’abord le fondement textuel de son raisonnement. L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (Cour d’appel de Grenoble, le 15 avril 2025, n°22/03086). En l’espèce, le bailleur n’a pas invoqué l’acquisition de la clause résolutoire du garage, mais a agi en résiliation judiciaire. La cour constate que « ces éléments suffisent à établir le non-paiement des loyers durant plusieurs mois caractérisant un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave ». L’inexécution de l’obligation de payer le loyer, prévue à l’article 1728 2° du code civil, est donc matériellement établie et qualifiée de grave. La dette, arrêtée à 2 076,64 euros au 7 février 2024, résulte d’un défaut de paiement prolongé. La jurisprudence d’appui confirme que « le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles » (Cour d’appel de Grenoble, 15 avril 2025, n°22/03086). La gravité est ici appréciée in concreto, au regard de la durée et du montant des impayés.
B. L’absence d’effet rétroactif du paiement postérieur au jugement
La locataire soutenait que le paiement intégral de l’arriéré en appel devait faire disparaître le manquement et empêcher la résiliation. La cour écarte cet argument par un motif clair : « le paiement de la dette locative postérieurement au jugement ne fait pas disparaitre le manquement contractuel de la locataire ». Le manquement est constitué au moment où il a été commis, et son caractère irrégulier n’est pas effacé par une régularisation ultérieure. En matière de clause résolutoire, la loi permet au locataire d’éviter l’acquisition en payant dans le délai du commandement. Mais en matière de résiliation judiciaire, le juge apprécie l’inexécution au jour où il statue. Or, la cour estime que le comportement passé justifie la rupture définitive du contrat, indépendamment de l’apurement. Cette solution est cohérente avec la distinction entre clause résolutoire et résiliation judiciaire. La première est une mesure automatique que le paiement peut anéantir rétroactivement ; la seconde relève du pouvoir souverain du juge, qui peut maintenir la résiliation même si la cause a disparu après le jugement. La cour ne prononce donc pas la résiliation à titre de sanction, mais constate que le manquement grave a déjà produit ses effets.
II. Les conséquences procédurales de la résiliation sur les demandes accessoires
A. L’extinction de l’obligation de paiement et des délais de paiement
La cour constate que « l’arriéré locatif a été intégralement apuré, de sorte que la demande relative au paiement des loyers et charges impayés est devenue sans objet en cause d’appel ». En conséquence, la condamnation prononcée en première instance à hauteur de 2 076,64 euros est infirmée sur ce point, et la demande est déclarée sans objet. De même, « la demande de délais de paiement présentée par la locataire se trouve privée d’objet ». En effet, les délais de paiement sont destinés à permettre au débiteur de s’acquitter de sa dette afin d’éviter la résiliation. Dès lors que la dette est soldée et que la résiliation est confirmée, cette demande devient inutile. La cour se montre ici pragmatique : elle ne peut accorder des délais pour une dette qui n’existe plus, ni pour une résiliation déjà prononcée. Cette solution n’est pas contradictoire avec le maintien de la résiliation, car l’apurement ne remet pas en cause le constat du manquement passé.
B. Le refus de suspension d’une clause résolutoire devenue inapplicable
La locataire demandait également la suspension des effets de la clause résolutoire. La cour rejette cette prétention en relevant que « la résiliation des baux a été judiciairement prononcée aux torts de la locataire et non constatée par le jeu d’une clause résolutoire ». La suspension des effets de la clause résolutoire suppose que celle-ci ait joué, c’est-à-dire que son acquittement ait été constaté par le juge. Ici, la résiliation est d’origine judiciaire et non conventionnelle. Par conséquent, la clause résolutoire n’a jamais produit ses effets, et la demande de suspension est dépourvue d’objet. La cour distingue ainsi nettement les deux mécanismes. Une jurisprudence antérieure avait pu admettre que le paiement dans le délai imparti par le commandement rendait la clause résolutoire réputée non jouée, comme l’illustre un arrêt où « la cour constate que le locataire s’est acquitté des arriérés locatifs dans le délai imparti, il y a lieu de considérer que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué » (Cour d’appel de Nancy, le 6 mars 2025, n°24/01866). Mais en l’espèce, la voie choisie par le bailleur était la résiliation judiciaire, et non l’acquisition de la clause. La locataire ne pouvait donc se prévaloir du bénéfice de la suspension prévu par la loi du 6 juillet 1989. Le rejet est donc logique.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 1224 du Code civil En vigueur
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