Le 16 juin 2026, la Cour d’appel de Grenoble (chambre civile section A, n°25/04104) a été saisie d’un litige relatif à la compétence juridictionnelle. Un établissement public foncier avait vendu à une société d’habitat social un bien immobilier, assorti de charges portant sur la réalisation de logements sociaux et d’une décote sur le prix. La société acquéreur a assigné le vendeur en résolution de la vente devant le tribunal judiciaire. Par ordonnance du 21 octobre 2025, le juge de la mise en état de cette juridiction a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par l’établissement public, lequel soutenait que le contrat constituait un marché public de travaux relevant du juge administratif. L’établissement public a relevé appel à jour fixe, demandant l’infirmation de l’ordonnance. La société intimée concluait à la confirmation, faisant valoir que la vente était un contrat de droit privé dépourvu de clauses exorbitantes et ne confiant aucune mission de service public. La mutuelle d’assurance de la société s’en rapportait à justice.
La question de droit centrale était de savoir si un contrat de vente d’un immeuble relevant du domaine privé d’une personne publique, avec obligations de construire des logements sociaux et décote sur le prix, devait être requalifié en marché public de travaux, emportant compétence de la juridiction administrative. Par l’arrêt commenté, la cour d’appel confirme l’ordonnance et rejette l’exception d’incompétence, jugeant que le contrat est un contrat de droit privé et que le juge judiciaire est compétent. La solution écarte la qualification de marché public de travaux et précise les critères de distinction.
I. L’exclusion de la qualification de contrat administratif par le défaut des critères du marché public de travaux
La cour d’appel examine successivement les éléments invoqués par l’établissement public pour tenter de démontrer que la vente litigieuse constituait un marché public de travaux. Elle constate que les conditions cumulatives posées par le code de la commande publique ne sont pas réunies, ce qui la conduit à écarter tant la qualification de marché public que celle de contrat administratif par accessoire.
A. L’absence des conditions cumulatives du marché public de travaux
Pour caractériser un marché public de travaux, l’arrêt rappelle qu’il doit s’agir d’un contrat passé par une personne publique, répondant à un besoin propre et direct de celle-ci, et comportant une contrepartie onéreuse. La cour relève que « les travaux devant être réalisés par la FHH, acquéreur, à savoir la création d’une pension de famille à vocation sociale, ne correspondaient pas à un ouvrage répondant aux besoins propres de l’EPFL ». Elle souligne que l’établissement public n’a exercé « aucune influence déterminante sur la conception architecturale et technique de cet ouvrage », ce qu’il avait lui-même admis dans un courrier. En outre, la décote de prix accordée ne s’analyse pas en une rémunération des charges imposées. La cour précise que « cette décote ne s’analyse donc pas en une contrepartie onéreuse ou le versement d’un prix comme il est prévu dans un marché de travaux ». Ainsi, les trois éléments constitutifs (besoin propre, influence déterminante, onérosité) font défaut, ce qui exclut la qualification de marché public de travaux.
B. L’absence de mandat ou de contrat de la commande publique
À titre subsidiaire, l’établissement public soutenait que, si le contrat ne répondait pas à ses propres besoins, il avait agi pour le compte de la Métropole, ce qui ferait de la vente un contrat administratif par l’effet d’un mandat. La cour écarte cette argumentation en relevant que « l’EPFL était tenu en vertu de la convention de portage foncier le liant à la Métropole d’exécuter uniquement deux obligations, à savoir l’acquisition à un prix déterminé de l’ensemble immobilier et la réalisation des travaux de proto-aménagement ». Il n’existait pas de mandat de maîtrise d’ouvrage ni de délégation de compétence. La cour ajoute que « le contrat de vente du 2 novembre 2020, ne peut pas davantage être requalifié en contrat de la commande publique en l’absence de stipulation contractuelle se référant aux règles de passation ou d’exécution de ce même code ». Par conséquent, ni la voie directe du marché public, ni la voie indirecte du mandat ne permettent de faire basculer le contrat dans le champ administratif.
II. L’affirmation de la nature privée du contrat et de la compétence judiciaire
Après avoir écarté la qualification administrative, la cour d’appel établit positivement que le contrat de vente est un contrat de droit privé, ce qui justifie la compétence du juge judiciaire. Elle se fonde sur la nature du bien vendu et l’absence de clauses exorbitantes ou de mission de service public.
A. La qualification de contrat de droit privé au regard de la jurisprudence du Tribunal des conflits
La cour rappelle la règle issue de la jurisprudence (Tribunal des conflits 17 juin 2024 n°4306) : « Le contrat par lequel une personne publique cède des biens immobiliers faisant partie de son domaine privé est en principe un contrat de droit privé, sauf si ce contrat a pour objet l’exécution d’un service public ou s’il comporte des clauses exorbitantes ». En l’espèce, le bien vendu faisait partie du domaine privé de l’État avant d’être acquis par l’établissement public. La cour constate que le contrat de vente « est exempt de clause exorbitante de droit commun pesant sur l’acquéreur ». Les obligations imposées à l’acquéreur, telles que le délai de réalisation des travaux ou le respect du permis de construire, sont qualifiées de « dispositions de nature contractuelle » et non de prérogatives exorbitantes. Par ailleurs, « la FHH ne s’est pas vue confier une mission de service public », la construction d’une pension de famille ne relevant pas d’une telle mission, même si elle s’inscrit dans un programme plus vaste. Ainsi, aucun des deux critères dérogatoires n’est rempli, ce qui conduit à retenir la nature privée du contrat.
B. L’inapplicabilité de l’estoppel et la confirmation de la compétence du juge judiciaire
Enfin, la cour d’appel répond à l’argument tiré de la contradiction de l’établissement public, qui avait antérieurement soutenu la compétence du juge judiciaire devant le tribunal administratif dans le cadre d’un référé expertise. La cour écarte la théorie de l’estoppel en relevant que « l’action initiée devant le tribunal administratif n’était pas de même nature (demande en référé expertise) que celle dont est saisi le tribunal judiciaire de Grenoble dans le cadre de la présente instance (action en résolution de la vente) ». De plus, les parties n’étaient pas les mêmes. Cette circonstance est donc inopérante pour fonder la compétence administrative. En définitive, l’arrêt confirme que le juge judiciaire est seul compétent pour connaître de l’action en résolution de la vente, et rejette l’appel de l’établissement public. Par cette décision, la cour précise les limites de la requalification des cessions foncières avec charges en contrats administratifs, et réaffirme le principe de la compétence judiciaire pour les ventes de biens privés des personnes publiques.
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