Par un arrêt du 15 juin 2026, la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion (chambre sociale, n°24/00395) a statué sur les contestations relatives à l’exécution d’un bail rural. Un bailleur avait consenti un bail à ferme portant sur des parcelles agricoles, une maison d’habitation distincte et divers bâtiments d’exploitation. La preneuse exploitait les terres et les bâtiments. Un précédent arrêt du 20 février 2023 avait déjà tranché l’occupation sans droit de la maison d’habitation, propriété du bailleur. Le bailleur a alors saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît, notamment pour voir fixer le montant du fermage et obtenir un droit de passage sur les parcelles affermées pour accéder à cette maison. Par jugement du 19 février 2024, le tribunal a partiellement fait droit à ses demandes, fixant un fermage médian et rejetant la demande de transport sur les lieux. La preneuse a interjeté appel, contestant la compétence du tribunal pour connaître du droit de passage, la recevabilité de cette demande en appel, et le montant du fermage retenu. Le bailleur a formé un appel incident pour obtenir un fermage plus élevé et voir confirmer le droit de passage.
La question de droit centrale est double. D’une part, le tribunal paritaire des baux ruraux est-il compétent pour ordonner un droit de passage sur des parcelles louées au profit du bailleur afin de desservir une maison d’habitation enclavée, non comprise dans le bail, mais située à proximité de l’exploitation ? D’autre part, dans quelle mesure la cour peut-elle modifier le montant du fermage fixé par le tribunal, en tenant compte des arrêtés préfectoraux et des caractéristiques concrètes de l’exploitation ? La cour d’appel a infirmé partiellement le jugement. Elle a déclaré la demande de droit de passage recevable et fondée, fixant un passage dans le prolongement du chemin d’exploitation. Elle a réévalué le fermage, en retenant pour la canne à sucre un rendement médian de 7,5 tonnes, pour les bâtiments un coefficient médian de 6,7 kg/m² sur une surface de 3003 m², et pour le verger un montant de 1 059,10 €, aboutissant à un arriéré de fermage de 64 361,67 €. Elle a également condamné la preneuse au paiement des taxes foncières et à la production d’attestations d’assurance.
I. L’affirmation de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux en matière de droit de passage accessoire au bail rural
A. La recevabilité de la demande nouvelle en appel comme conséquence du litige
La preneuse soutenait que la demande de droit de passage constituait une prétention nouvelle irrecevable en appel, n’ayant pas été soumise à la conciliation préalable et étant sans lien avec les prétentions originaires. La cour écarte cet argument en rappelant que « selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ». Elle relève que l’arrêt du 20 février 2023, qui a statué sur l’occupation de la maison d’habitation, constitue un fait nouveau justifiant que le bailleur sollicite désormais l’accès à ce bien. La demande de passage est ainsi présentée comme une conséquence directe de cette décision, ce qui la rend recevable. Cette solution s’inscrit dans la logique procédurale de l’effet dévolutif de l’appel, permettant d’évoquer les questions nées de la survenance d’un fait nouveau. En l’espèce, la cour identifie un lien suffisant entre le droit de passage réclamé et la procédure antérieure relative à l’occupation de la maison, de sorte que la demande n’est pas une prétention autonome mais un complément nécessaire à la situation juridique nouvellement créée.
B. La compétence matérielle du tribunal paritaire fondée sur le lien avec le bail rural
La preneuse contestait également la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux, estimant que la demande relevait d’une procédure de désenclavement, laquelle échappe à sa compétence. La cour se fonde sur l’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, lequel dispose qu’« il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code ». La cour estime que « la demande tendant à voir condamner Mme [S] à permettre un accès sur les parcelles affermées trouve sa cause dans le bail rural relatif aux parcelles et s’inscrit donc dans le cadre des relations qu’il entretient avec cette dernière en sa qualité de bailleur ». Le droit de passage sollicité n’est pas un droit de désenclavement classique au sens du code civil, mais un accessoire du bail rural : le bail prévoit déjà un droit de passage sur un chemin d’exploitation mitoyen. Dès lors, la demande vise à préciser les modalités d’exécution de cette clause contractuelle et à permettre au bailleur d’accéder à sa maison qui est enclavée. Cette interprétation est conforme à la jurisprudence récente. La Cour d’appel de Montpellier a jugé que « Le tribunal paritaire des Baux ruraux est une juridiction spécialisée dont la compétence est définie à l’article L. 491-1 du code rural, lequel prévoit qu’il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux, qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux » (Cour d’appel de Montpellier, 18 mars 2025, n°24/00325). En l’espèce, le litige porte sur l’usage des parcelles louées, ce qui entre bien dans le champ de compétence de cette juridiction spécialisée.
II. La détermination du montant du fermage entre liberté contractuelle et encadrement réglementaire
A. La fixation du fermage pour les cultures et bâtiments par référence aux arrêtés préfectoraux
Le montant du fermage est soumis à un cadre réglementaire strict pour les baux ruraux à la Réunion. Les arrêtés préfectoraux n°510 et 511 du 29 mars 2018 fixent les modalités de calcul, en quantité de denrées pour la canne à sucre et en kilogrammes par mètre carré pour les bâtiments d’élevage. La cour rappelle que « la fixation du prix du fermage se fait en application des dispositions de l’article L461-7 du code rural, en quantité de denrées » et que ces arrêtés sont d’ordre public. Pour la canne à sucre, le bailleur sollicitait un rendement de 10 tonnes, soit la fourchette haute, tandis que la preneuse justifiait de la présence de roches entravant une coupe mécanisée. La cour retient le rendement médian de 7,5 tonnes, estimant qu’« aucun élément du dossier ne permet de le fixer à 10 tonnes ». Pour les bâtiments d’élevage, la superficie locative est de 3003 m², mais la preneuse démontre que seule une surface d’environ 1800 m² est directement affectée à l’élevage, le reste étant constitué de locaux administratifs et de stockage. La cour retient un coefficient médian de 6,7 kg/m², en raison de « la surface des bâtiments mentionnés au bail intègre effectivement des bâtiments annexes non directement affectés à l’élevage ». Elle fixe ainsi le fermage des bâtiments à 30 381,35 € de 2019 à 2022, et à 32 996,96 € pour 2023. Cette approche médiane concilie la lettre du contrat (surface totale) et la réalité de l’exploitation (usage effectif des lieux).
B. La prise en compte des caractéristiques de l’exploitation et de l’état des lieux
Outre les quantités de référence, la cour intègre des éléments factuels propres à l’exploitation pour moduler le fermage. En ce qui concerne le verger, l’expert a retenu une surface de 0,7000 hectare, mais la preneuse conteste l’existence d’un verger constitué. La cour suit l’expertise et rappelle que « l’expert préconise de retenir une valeur intermédiaire concernant le verger en raison de la grande dimension des arbres, de leur densité réduite, des contraintes forte en terme de taille et de récolte ». Elle fixe le fermage à 1 059,10 €, soit une valeur médiane dans la fourchette réglementaire. Pour les bâtiments, les difficultés initiales liées à la présence de salmonelle dans l’élevage du bailleur sont également prises en compte : « les résultats d’analyses successifs des mois de mars, juin et septembre 2018, produits par Mme [S] mentionnent tous une présence de salmonelle dans l’élevage de M. [I] lors de la mise en location ». Ce constat justifie de ne pas retenir la fourchette haute du coefficient, le bailleur ne pouvant se prévaloir des performances ultérieures résultant du travail de la preneuse. La cour valide ainsi l’appréciation du tribunal sur ce point, tout en corrigeant la surface à prendre en compte conformément au bail. En définitive, le fermage total est fixé à 35 044,91 € par an à partir de 2023, et l’arriéré dû par la preneuse s’élève à 64 361,67 €, après déduction des versements effectués.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 564 du Code de procédure civile En vigueur
A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.
Article L. 491-1 du Code rural et de la pêche maritime En vigueur
Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code.
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