Le 17 juin 2026, la chambre civile de la Cour d’appel de Limoges a rendu un arrêt (n°25/00709) relatif au régime de l’action en réduction du prix pour défaut de superficie dans les ventes de lots de copropriété. Des acquéreurs avaient acheté un bien immobilier par acte authentique du 29 janvier 2019, avant de constater que la superficie réelle était inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte. Ils ont fait délivrer une assignation au vendeur le 16 février 2023 sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, afin d’obtenir une diminution proportionnelle du prix. À titre subsidiaire, ils ont invoqué la garantie des vices cachés. Par ordonnance du 14 octobre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Limoges a déclaré leur action irrecevable. Les acquéreurs ont relevé appel de cette décision.
La cour d’appel devait déterminer si le délai de forclusion d’un an prévu à l’article 46 de la loi de 1965 pouvait être suspendu par l’impossibilité d’agir prévue à l’article 2234 du code civil. Elle devait également se prononcer sur l’articulation entre l’action en réduction du prix pour erreur de superficie et l’action en garantie des vices cachés. La cour d’appel a confirmé l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, considérant que l’assignation avait été délivrée plus d’un an après l’acte authentique et que les acquéreurs étaient forclos.
I. La confirmation du caractère rigoureux du délai de forclusion
A. Un délai de forclusion insusceptible de suspension
La cour d’appel qualifie d’abord le délai d’un an prévu à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 comme un délai de forclusion. Elle rappelle que l’article 2220 du code civil dispose que « les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le présent titre ». En conséquence, les dispositions relatives à la suspension de la prescription, notamment l’article 2234 qui prévoit que « la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir », ne sont pas applicables. La cour écarte ainsi toute possibilité pour l’acquéreur de bénéficier d’une suspension du délai, même en cas d’empêchement légitime. Cette solution est conforme à la nature propre de la forclusion, qui se distingue de la prescription extinctive par son caractère non susceptible d’interruption ou de suspension.
B. L’absence d’effet interruptif d’une assignation tardive
La cour d’appel constate que l’assignation a été délivrée le 16 février 2023, soit plus d’une année après la signature de l’acte authentique du 29 janvier 2019. Or, en application de l’article 2241 du code civil, le seul acte interruptif du délai de forclusion est l’assignation. Étant donné que cette assignation est intervenue après l’expiration du délai d’un an, elle est dépourvue de tout effet interruptif. Les acquéreurs se trouvaient donc forclos à la date du 16 février 2023. La cour confirme logiquement l’irrecevabilité de l’action principale, en retenant que les acquéreurs n’avaient pas agi dans le délai légal. Cette solution souligne la rigueur du régime de forclusion, qui ne souffre d’aucune exception en l’espèce.
II. Le rejet de l’action subsidiaire au profit du régime spécial
A. Le caractère exclusif de l’article 46 de la loi de 1965
La cour d’appel rappelle que, selon la jurisprudence, « lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ». Les acquéreurs tentaient de contourner la forclusion en invoquant la garantie des vices cachés et un vice du consentement, au motif que le déficit de superficie rendait l’opération déficitaire en raison du loyer fixé par l’ANAH. La cour considère que toutes ces prétentions reposent sur la même différence entre superficie vendue et superficie réelle. Dès lors, elles relèvent uniquement de l’article 46. Cette solution est cohérente avec la volonté du législateur d’instaurer un régime spécial et dérogatoire pour les erreurs de superficie en copropriété.
B. La cohérence du régime protecteur de l’acquéreur
La cour d’appel de Toulouse a pu juger que « la connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n’est pas subordonné à la preuve d’un préjudice » (Cour d’appel de Toulouse, 26 mars 2025, n°23/01059). De même, la Cour d’appel de Chambéry a retenu que « l’action en réduction du prix est une action objective qui n’est pas subordonnée à la bonne foi de l’acheteur » (Cour d’appel de Chambéry, 16 janvier 2025, n°22/02101). Ces décisions illustrent la spécificité du régime de l’article 46, qui offre à l’acquéreur un droit automatique à diminution du prix sans exiger la démonstration d’un préjudice. En excluant toute autre action fondée sur le même déficit de superficie, la cour préserve la cohérence de ce régime et évite que les acquéreurs ne puissent se soustraire au délai de forclusion en changeant de fondement juridique.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 2234 du Code civil En vigueur
La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.
Article 2220 du Code civil En vigueur
Les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le présent titre.
Article 2241 du Code civil En vigueur
La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.
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