Le 17 juin 2026, la cour d’appel de Limoges (n° 25/00710) était appelée à statuer sur l’action en réduction du prix fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, exercée par des acquéreurs d’un lot de copropriété. Ceux-ci avaient assigné leur vendeur plus de quatre ans après la signature de l’acte authentique de vente, intervenue le 29 janvier 2019. Devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Limoges, les acquéreurs avaient vu leur action déclarée irrecevable pour forclusion. En appel, ils soutenaient que le délai de forclusion n’avait pu courir en raison d’un empêchement résultant de la loi ou de la force majeure, et, à titre subsidiaire, que leur demande pouvait être accueillie sur le terrain de la garantie des vices cachés. La question de droit était donc double : le délai de forclusion de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 peut-il être suspendu par application des règles de la prescription extinctive ? Et l’action en réduction du prix relevant de ce texte spécial est-elle exclusive de toute autre action fondée sur un vice du consentement ou un vice caché ? La cour d’appel a répondu par la négative à ces deux questions, confirmant l’irrecevabilité de l’action. Elle a jugé que le délai de forclusion n’était pas susceptible de suspension, et que le déficit de superficie ne pouvait être invoqué que sur le fondement de l’article 46 précité. La solution retenue met en lumière la rigueur du délai de forclusion (I) et l’exclusivité du dispositif légal, qui écarte toute voie de droit alternative (II).
I. La rigueur du délai de forclusion de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965
A. Le caractère non susceptible de suspension du délai de forclusion
La cour d’appel de Limoges rappelle d’abord la nature du délai de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 : il s’agit d’un délai de forclusion. Cette qualification emporte des conséquences déterminantes. L’article 2220 du code civil dispose en effet que les délais de forclusion ne sont pas régis par le titre sur la prescription extinctive, sauf dispositions contraires prévues par la loi. Or, la loi n° 65-557 ne prévoit aucune dérogation permettant d’appliquer les règles de suspension de la prescription. En conséquence, l’article 2234 du code civil, qui suspend la prescription en cas d’impossibilité d’agir résultant d’un empêchement de force majeure, est inapplicable aux délais de forclusion. La cour en déduit que le seul acte interruptif du délai est l’assignation au fond, conformément à l’article 2241 du code civil. Ce mécanisme strict assure une sécurité juridique aux transactions immobilières en fixant un terme certain à l’action en réduction du prix. Le choix du législateur est ainsi pleinement respecté : la forclusion est une déchéance automatique, insusceptible de suspension, qui prive l’acquéreur de tout recours passé le délai d’un an à compter de l’acte authentique.
B. L’application stricte aux faits de l’espèce : une irrecevabilité inéluctable
En l’espèce, l’acte authentique de vente avait été signé le 29 janvier 2019. L’assignation en réduction du prix n’a été délivrée que le 16 février 2023, soit plus de quatre ans après. Le délai d’un an était donc manifestement expiré. Les acquéreurs tentaient de contourner cette forclusion en invoquant un empêchement tiré des conditions de fixation du loyer par l’ANAH, qu’ils qualifiaient de vice du consentement ou de force majeure. Mais la cour d’appel écarte cet argument en application des principes dégagés. Elle reprend la lettre de l’article 46, qui énonce que « l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ». Ce délai est absolu et ne peut être prolongé par aucun événement extérieur. Dès lors, l’action était irrecevable. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante sur le caractère objectif de l’action en réduction du prix. « c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, qui a fait une exacte analyse des pièces produites, a retenu que l’action en réduction du prix est une action objective qui n’est pas subordonnée à la bonne foi de l’acheteur et qu’ainsi, la connaissance par l’acquéreur de l’existence de la véranda est indifférente à la solution du litige » (Cour d’appel de Chambéry, 16 janvier 2025, n°22/02101). La forclusion frappe donc de manière implacable, sans considération de la situation personnelle de l’acquéreur. La cour d’appel de Limoges confirme cette logique en refusant toute suspension.
II. L’extension de l’exclusivité du dispositif légal aux actions connexes
A. L’écartement de la garantie des vices cachés au profit du régime spécial
Les acquéreurs tentaient, à titre subsidiaire, d’invoquer la garantie des vices cachés, soutenant que le déficit de superficie constituait un vice rendant l’appartement impropre à sa destination locative, et qu’ils avaient été victimes d’un vice du consentement. La cour d’appel de Limoges écarte cette argumentation en se fondant sur une jurisprudence de la Cour de cassation. Elle rappelle que « lorsque l’acquéreur d’un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ». Peu importe que le demandeur qualifie son action autrement : dès lors que le fondement du litige réside dans une différence entre la superficie vendue et la superficie réelle, le régime spécial de la loi du 10 juillet 1965 est seul applicable. La cour souligne que l’action des acquéreurs, même présentée sous l’angle d’un vice caché ou d’un vice du consentement, repose sur cette même différence de superficie. Elle en déduit que cette action relève exclusivement de l’article 46, et qu’elle est donc soumise au délai de forclusion d’un an. Par conséquent, elle doit également être déclarée irrecevable. Cette solution évite tout détournement de la loi spéciale par le biais d’une action en garantie des vices cachés, dont le délai est plus long (deux ans à compter de la découverte du vice).
B. La portée de cette solution : une protection renforcée de la sécurité juridique des transactions immobilières
La décision de la cour d’appel de Limoges s’inscrit dans un mouvement de sécurisation des transactions immobilières. En affirmant l’exclusivité de l’article 46, elle confirme que le législateur a entendu offrir un recours limité dans le temps, mais simple et objectif, à l’acquéreur d’un lot de copropriété. Ce choix législatif vise à éviter que les contestations sur la superficie ne s’éternisent, au détriment de la stabilité des ventes. La cour rappelle, à cet égard, que « L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 25 février 2025, n°21/01543). En prohibant toute action subsidiaire fondée sur un vice caché ou un vice du consentement lorsque le déficit de superficie est en cause, la cour d’appel de Limoges empêche les acquéreurs de contourner la forclusion par des qualifications alternatives. Cette solution est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation, qui impose une application stricte de la règle de l’unicité de l’action en la matière. Elle garantit ainsi au vendeur une sécurité juridique à l’issue du délai d’un an, sans craindre une remise en cause ultérieure par la voie de la garantie des vices cachés. La portée de cet arrêt est donc importante : il réaffirme que le régime de l’article 46 est exclusif et impératif, et que toute action reposant sur un déficit de superficie, quelle que soit sa qualification, doit être intentée dans le délai de forclusion d’un an.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 2220 du Code civil En vigueur
Les délais de forclusion ne sont pas, sauf dispositions contraires prévues par la loi, régis par le présent titre.
Article 2234 du Code civil En vigueur
La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.
Article 2241 du Code civil En vigueur
La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.
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