Par un arrêt rendu le 16 juin 2026, la Cour d’appel de Lyon, 1ère chambre civile B, a statué sur le recouvrement de charges de copropriété impayées. Une société copropriétaire avait acquis plusieurs lots entre 2017 et 2018. Le syndicat des copropriétaires, confronté à des impayés, a assigné la société en paiement. Le jugement de première instance a été rendu dans des conditions qui ne sont pas précisées, mais la société n’a pas comparu en appel. Le syndicat a interjeté appel pour obtenir la condamnation de la société au titre des charges, des frais de recouvrement et des dépens. Il sollicitait également des dommages-intérêts pour résistance abusive.
La question de droit soumise à la cour était de savoir si le syndicat justifiait suffisamment sa créance de charges de copropriété, et si la société avait abusé de son droit de ne pas payer. La cour d’appel a infirmé le jugement excepté sur le rejet des dommages-intérêts. Elle a condamné la société à payer 7 452,74 euros au titre des charges, travaux et frais impayés, ainsi que 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Pour justifier sa décision, elle s’est fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1353 du code civil. Elle a retenu que l’approbation des comptes par une assemblée générale non contestée rend les charges exigibles et que le syndicat rapportait la preuve par la production des procès‑verbaux d’assemblée, des appels de fonds et des extraits de compte.
I. L’affirmation de l’exigibilité des charges par l’approbation des comptes
A. La consécration du caractère immédiatement exigible des charges votées
La cour d’appel de Lyon rappelle le mécanisme propre au droit de la copropriété : les charges sont dues dès leur vote par l’assemblée générale. Elle cite l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour énoncer que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges selon les quotes‑parts fixées par le règlement. Elle précise ensuite que » l’approbation des comptes par une décision non contestée d’assemblée générale dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote‑part de charges correspondante « . Cette règle interdit à un copropriétaire de remettre en cause le principe de sa dette une fois que l’assemblée a validé les comptes. La cour écarte ainsi toute contestation a posteriori sur le bien‑fondé des dépenses collectives. Le syndicat de copropriétaires n’a donc pas à démontrer l’utilité individuelle de chaque charge, mais seulement à prouver l’existence d’une décision d’assemblée et le calcul de la répartition.
B. La relativisation de l’exigence de production des appels de fonds
En l’espèce, la société copropriétaire ne comparaissait pas et ne produisait aucun moyen. La cour se contente de vérifier que le syndicat a fourni les éléments suffisants, à savoir » les extraits de compte individuel faisant apparaître un solde débiteur de 7 452,74 euros au 7 octobre 2024, […] les appels de fonds des années 2020 à 2023, ainsi que par les procès‑verbaux d’assemblées générales de 2019 au 13 octobre 2022 et la justification des frais de recouvrement du commissaire de justice « . Elle ne remet pas en cause l’absence d’appels de fonds pour chaque charge individuelle. Cette position rejoint celle d’autres juridictions : la Cour d’appel de Paris a jugé que » les charges de copropriété sont exigibles dès leur vote en assemblée générale et aux dates d’exigibilité prévues par le règlement de copropriété, de sorte que l’absence de production des appels de charges n’est pas de nature à rendre non exigibles les charges de copropriété « (Cour d’appel de Paris, 12 février 2025, n°21/03414). La cour de Lyon s’inscrit dans cette logique en retenant que la production des procès‑verbaux d’assemblée générale suffit à rendre la créance certaine.
II. La conciliation entre la protection du syndicat et la sanction des abus
A. La charge de la preuve mise à la charge du syndicat
La cour rappelle que, conformément à l’article 1353 du code civil, » il appartient au syndicat de copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès‑verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant, ainsi que les états de répartition individuels et le décompte des sommes dues « . Cette exigence n’est pas purement formelle : elle impose au syndicat de justifier à la fois de l’existence de la dette et de son montant. En l’espèce, la cour a estimé que cette preuve était rapportée par les documents produits, malgré l’absence de la société en appel. Elle ne se contente pas d’une simple affirmation du syndicat, mais vérifie la concordance entre les décisions d’assemblée et les appels de fonds. Cette rigueur protège le copropriétaire défaillant contre une demande infondée, tout en permettant au syndicat d’obtenir le paiement dès lors qu’il apporte les justificatifs nécessaires.
B. Le rejet de la demande de dommages‑intérêts pour résistance abusive
La cour d’appel rejette la demande de dommages‑intérêts formée par le syndicat au motif qu’ » aucun élément du litige ne permet de caractériser à l’encontre de la société copropriétaire une faute caractérisant un abus de sa part « . Le simple fait de ne pas payer des charges, même si elles sont dues, ne constitue pas automatiquement un abus de droit. La cour rappelle ainsi que la résistance abusive suppose une intention de nuire ou une mauvaise foi manifeste. En l’absence de tout élément en ce sens, le syndicat ne peut obtenir de réparation complémentaire. Cette solution limite les demandes accessoires et recentre le litige sur l’obligation principale de paiement. La décision n’innove pas sur ce point, mais elle confirme que la protection des intérêts du syndicat ne saurait aboutir à une sanction systématique du copropriétaire défaillant.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
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