Par une décision du 17 juin 2026, la 8ème chambre de la Cour d’appel de Lyon (n°25/02366) était appelée à se prononcer sur la portée d’un courrier par lequel un syndic avait ramené le montant de la créance de charges de copropriété à une somme inférieure à celle initialement réclamée. Un copropriétaire avait vendu son bien immobilier ; le syndicat des copropriétaires avait formé opposition sur le prix de vente pour un arriéré de charges de 11 705,53 €. Par un courrier du 24 mars 2022, le syndic avait indiqué que la créance était ramenée à 9 152,05 €, soit une réduction de 2 363,60 € correspondant à une subvention travaux obtenue après la vente. Le syndicat avait ensuite assigné le copropriétaire en référé pour obtenir la somme initiale. Par ordonnance de référé, le juge avait accordé une provision de 11 705,53 €. Le copropriétaire a relevé appel, soutenant que le syndicat avait consenti une remise de dette partielle irrévocable au sens de l’article 1350 du code civil. La question de droit centrale était de savoir si le courrier du syndic valait reconnaissance d’une remise de dette définitive ou s’il constituait une simple évaluation provisoire, et, dans cette dernière hypothèse, si la contestation du copropriétaire était sérieuse au point de faire obstacle à toute provision. La cour d’appel a jugé que l’indication d’une créance réduite ne correspondait pas à une remise de dette gracieuse mais à une évaluation provisoire ; toutefois, elle a estimé qu’il existait une contestation sérieuse sur le sort de la subvention de 2 363,60 €, de sorte qu’elle a infirmé partiellement l’ordonnance et condamné le copropriétaire à payer 9 341,93 € au lieu de 11 705,53 €. L’arrêt conduit à s’interroger sur la distinction entre remise de dette de l’obligation et simple ajustement comptable (I) et sur l’office du juge des référés face à une contestation sérieuse partielle (II).
I. La qualification de l’acte du syndic : entre remise de dette et évaluation provisoire
A. Le refus de reconnaître une remise de dette définitive
La cour d’appel a écarté l’argument du copropriétaire selon lequel le syndicat aurait accordé une remise de dette partielle. Elle relève que » l’indication de cette créance ne correspond pas à une remise de dette qui aurait été accordée à Mme [T] à titre gracieux et définitif par le syndicat mais bien à une évaluation provisoire dans l’attente de connaître l’affectation à venir de la subvention pour travaux « . En droit, une remise de dette au sens de l’article 1350 du code civil est un contrat par lequel le créancier libère le débiteur de tout ou partie de sa dette, de manière irrévocable. Ici, la cour déduit du contexte et des explications ultérieures du syndic que la réduction n’était que provisoire, conditionnée à l’affectation future de la subvention. Il en résulte que la simple modification d’un décompte dans un courrier ne vaut pas renonciation unilatérale à la créance – le syndic n’est pas investi du pouvoir de consentir une remise de dette sans décision de l’assemblée générale. En cela, l’arrêt se montre fidèle à l’exigence de constance de la créance de charges : celle-ci est déterminée chaque année par l’approbation des comptes et ne peut être réduite de façon définitive par une simple lettre du syndic. La cour distingue ainsi nettement l’acte de gestion courante (évaluation provisoire) de l’acte de disposition (remise de dette). Cette qualification commande ensuite l’examen de la compétence du juge des référés.
B. L’existence d’une contestation sérieuse justifiant une réduction de la provision
Si la cour écarte la remise de dette, elle n’en admet pas moins l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant final de la créance. Elle constate que » le syndicat des copropriétaires ne s’explique pas clairement sur ce point et la cour ne trouve pas dans les pièces produites la justification de cette opération comptable qui aurait dû venir en déduction de la dette « . En effet, la subvention de 2 363,60 €, après avoir été créditée au compte de l’acquéreur, a été immédiatement débitée et réintégrée sur le compte du copropriétaire vendeur. Le syndicat n’a pas démontré que cette somme avait bien été affectée à l’acquéreur ou qu’elle ne devait pas revenir au vendeur. Cette incertitude fait naître une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Le juge des référés ne peut allouer une provision que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La cour en tire la conséquence que la provision ne pouvait être accordée que pour le montant non contestable, soit 11 705,53 € diminué de 2 363,60 €, aboutissant à une condamnation de 9 341,93 €. La solution révèle l’office du juge des référés : lorsqu’une contestation ne porte que sur une partie de la créance, il peut accorder une provision partielle pour la partie incontestable, tout en renvoyant les parties à mieux se pourvoir pour le surplus. L’arrêt illustre ainsi une application mesurée du principe de précaution propre aux référés.
II. La portée de la solution : équilibre entre protection du débiteur et exigence de paiement
A. La confirmation du principe selon lequel la créance est appréciée à la date de l’opposition
La cour rappelle que la dette de charges est due au jour de l’opposition sur le prix de vente, sans tenir compte des événements postérieurs qui viendraient en réduire le montant. Ce principe est constant : » la créance qui est admise est celle due au jour du jugement d’ouverture sans déduction des éventuels événements ayant une incidence sur le montant de la créance et qui viendraient en réduction de celle-ci, intervenus postérieurement au jugement d’ouverture « (Cour d’appel de Paris, 6 mars 2025, n°23/07264). Transposé à la copropriété, cela signifie que la subvention obtenue après la vente ne pouvait, en principe, affecter la créance du syndicat à l’égard du copropriétaire vendeur. La cour adhère à ce raisonnement en considérant que le syndicat était fondé à réclamer la somme initiale. Cependant, elle introduit une nuance importante : si la subvention a été comptabilisée au crédit du compte du vendeur puis immédiatement débitée, la créance doit être réduite de ce montant. C’est la particularité comptable du dossier qui crée la contestation sérieuse. En définitive, l’arrêt confirme que le juge des référés doit vérifier le bien-fondé de la créance au regard des pièces comptables, sans se laisser lier par un courrier non conforme à la réalité juridique.
B. Les conséquences procédurales : restitution des sommes et sort des demandes reconventionnelles
La cour, tout en réduisant la provision, refuse de faire droit à la demande de remboursement formée par le copropriétaire. Elle rappelle que » le présent arrêt infirmatif emporte de plein droit obligation de restitution des sommes versées dans le cadre de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré et constitue le titre exécutoire ouvrant droit à cette restitution « . Le copropriétaire n’a donc pas besoin d’une condamnation distincte pour obtenir le trop-perçu. Quant à la demande de restitution de la subvention de 2 363,60 €, la cour la rejette comme excédant la compétence du juge des référés, car elle se heurte à une contestation sérieuse – cette somme ayant déjà été déduite de la condamnation. La solution est équilibrée : elle évite de statuer définitivement sur le droit à la subvention, qui relève du juge du fond ou d’un recours entre le vendeur et l’acquéreur. Enfin, la cour confirme le rejet de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, dès lors que la contestation du copropriétaire était partiellement fondée. Cette retenue procédurale montre que la cour ne sanctionne pas un débiteur qui soulève une contestation légitime, ce qui est conforme à l’exigence de loyauté des débats. L’arrêt laisse ainsi à chaque partie ses dépens d’appel, consacrant un partage des frais lié à la complexité comptable du litige.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1350 du Code civil En vigueur
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
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