La Cour d’appel de Montpellier, chambre commerciale, a rendu le 16 juin 2026 un arrêt (n°24/00083) qui éclaire les conditions dans lesquelles le preneur d’un bail commercial peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers. En l’espèce, une société cessionnaire d’un fonds de commerce de restaurant, acquise dans le cadre d’une liquidation judiciaire, s’est vu opposer par les bailleurs un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves, dont l’absence d’exploitation et des loyers impayés. Le preneur a cessé de payer les loyers à compter de septembre 2019 en invoquant un défaut de délivrance du bailleur : les locaux présentaient des infiltrations et n’étaient pas conformes aux normes de sécurité et d’accessibilité. Le tribunal de commerce de Béziers, saisi, a débouté les bailleurs de leur demande en paiement des loyers impayés, estimant que le défaut de délivrance justifiait l’exception d’inexécution, mais a condamné le preneur à une indemnité d’occupation. Les bailleurs ont interjeté appel. La cour d’appel infirme partiellement : elle condamne le preneur à payer 11 120 euros de loyers et charges impayés et 36 696,77 euros au titre de l’indemnité d’occupation, rejetant l’exception d’inexécution. La question centrale est celle de la possibilité pour un preneur, informé de l’état des lieux lors de la cession, de se prévaloir d’un défaut de délivrance pour justifier le non-paiement des loyers. Après avoir écarté la nullité du bail et confirmé la validité du congé, la cour refuse d’admettre l’exception d’inexécution et condamne le preneur aux arriérés. Il convient d’examiner successivement les motifs de la confirmation du bail et du congé (I), puis les raisons du rejet de l’exception d’inexécution et ses conséquences (II).
I. La confirmation de la régularité du bail et du refus de renouvellement
La cour écarte d’abord la demande de nullité du bail formée par le preneur, puis valide le principe du congé tout en maintenant l’indemnité d’éviction en l’absence de motifs légitimes et sérieux.
A. L’absence de vice du consentement à l’origine de la nullité du bail
Le preneur soutenait que son consentement à la cession du fonds de commerce, et partant au bail, avait été vicié par l’absence d’information sur l’état réel des locaux – toiture fuyarde, absence de conformité aux normes d’accessibilité et de sécurité. Il arguait que ces éléments, essentiels pour l’activité de restauration, justifiaient la nullité du bail commercial du 23 mai 2012 et de ses avenants. La cour lui oppose que l’acte de cession du 7 août 2019, intervenu dans le cadre d’une liquidation judiciaire, le renseignait précisément sur l’état des lieux. Elle relève que le cessionnaire déclarait, dans cet acte, » prendre le fonds de commerce dans l’état où il se trouvera au jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir prétendre ni exiger aucune indemnité « et qu’il reconnaissait avoir visité les locaux plusieurs fois. S’agissant de la réglementation sur l’accessibilité, l’acte mentionnait qu’aucun agenda d’accessibilité programmée n’avait été déposé et que le cessionnaire » déclare être parfaitement informé de la réglementation et des obligations lui incombant, en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant « . La cour en déduit que le preneur ne peut invoquer un vice du consentement pour obtenir la nullité du bail, car il avait une connaissance complète des lieux avant la cession et avait accepté les risques. Cette solution s’inscrit dans la logique de l’article 1137 du code civil, qui exige que l’erreur porte sur une qualité substantielle, ce qui n’est pas le cas lorsque l’acquéreur est informé.
B. L’absence de motifs graves et légitimes justifiant le refus de renouvellement sans indemnité
Le congé délivré le 30 avril 2021 énumérait quatre motifs graves : absence de justification de l’acquisition du fonds, loyers impayés de septembre 2019 à août 2020, loyers de septembre et octobre 2020 impayés, et absence d’exploitation du fonds depuis septembre 2019. Les bailleurs reprenaient ces moyens en appel, mais la cour confirme le jugement en retenant que le défaut d’exploitation, seul motif potentiellement grave au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, ne pouvait fonder un refus d’indemnité d’éviction faute de mise en demeure préalable adressée au preneur de se conformer à son obligation d’exploiter. Elle rappelle que » le premier juge a justement écarté [ces moyens] par des motifs développés pertinents, notamment tenant l’absence de mise en demeure adressée au preneur de se conformer à son obligation d’exploiter, préalablement à la délivrance du congé pour ce motif « . Ainsi, le congé produit ses effets – il met fin au bail – mais le bailleur, n’ayant pas prouvé de motif grave et légitime, doit verser une indemnité d’éviction, comme le prévoit la jurisprudence : « C’est par des motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, que le premier juge a considéré que ce manquement était légitime et d’une gravité suffisante pour priver la société Autason France de son droit à indemnité d’éviction » (Cour d’appel de Paris, 23 janvier 2025, n°22/12862). Mais en l’espèce, la gravité n’est pas établie faute de mise en demeure, ce qui justifie le maintien du principe de l’indemnité.
II. Le rejet de l’exception d’inexécution et ses conséquences indemnitaires
La cour écarte le moyen tiré du défaut de délivrance et condamne le preneur au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation.
A. L’absence de défaut de délivrance conforme justifiant l’exception d’inexécution
Le preneur invoquait les articles 1719 et 1720 du code civil pour soutenir que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en raison des infiltrations et des non-conformités, ce qui l’autorisait, par exception d’inexécution fondée sur l’article 1219, à suspendre le paiement des loyers. La cour examine précisément le périmètre des locaux loués après les avenants de 2014, qui avaient réduit la surface. Elle constate que le preneur a bien commencé à exploiter le restaurant : une lettre du 15 avril 2020 évoque la fermeture administrative liée au covid, et un courrier du 1er septembre 2019 annonce des travaux que le preneur entend réaliser – » modification de l’espace intérieur du Restaurant, rafraîchissement, rénovation générale « . La cour souligne que le preneur avait connaissance des fuites de toiture avant la cession, comme le prouve l’acte de cession qui mentionne l’état actuel du fonds. En outre, le rapport d’expertise du 9 avril 2021 indique que la date d’apparition des désordres est « non connue », ce qui interdit d’imputer les infiltrations au seul bailleur. La cour en déduit que » la SAS Epicurien ne peut se prévaloir d’un défaut de délivrance conforme au sens des articles 1719 et 1720 du code civil, pour l’exonérer de l’exécution de ses propres obligations au sens de l’article 1219 du même code « . Cette position rejoint celle de la Cour d’appel de Limoges qui, dans une situation similaire, avait retenu que le preneur « avait été informé » des risques et ne pouvait invoquer l’absence d’information sur les travaux (Cour d’appel de Limoges, 17 avril 2025, n°24/00383). Ici, le preneur connaissait les vices et avait même entrepris des travaux, ce qui exclut l’exception d’inexécution.
B. Les conséquences pécuniaires : condamnation aux loyers impayés et à l’indemnité d’occupation
Statuant à nouveau sur les demandes des bailleurs, la cour condamne le preneur à leur payer la somme de 11 120 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 30 avril 2021, date du congé. Elle infirme ainsi le jugement qui avait débouté les bailleurs de ce chef. Ensuite, elle confirme le principe d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure au congé, le preneur étant devenu occupant sans droit ni titre. Elle fixe cette indemnité à 36 696,77 euros, montant actualisé par rapport à celui retenu en première instance (24 000 euros arrêtés au 31 décembre 2022). La cour écarte également la demande de dommages-intérêts du preneur, faute de défaut de délivrance établi. Enfin, elle condamne le preneur aux dépens d’appel et à verser 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle les juges apprécient l’exception d’inexécution en matière de bail commercial : le preneur qui a eu connaissance des lieux et qui a commencé à exploiter ne peut se soustraire à son obligation essentielle de payer le loyer, même en présence de désordres qu’il n’a pas démontré être la cause d’une impossibilité totale d’exploiter.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1719 du Code civil En vigueur
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Article 1720 du Code civil En vigueur
Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Article 1137 du Code civil En vigueur
Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Article L. 145-17 du Code de commerce En vigueur
I. – Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :
1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
II. – En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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