Par un arrêt du 16 juin 2026, la 5e chambre civile de la Cour d’appel de Montpellier (n°24/02069) s’est prononcée sur les conditions de recevabilité d’une action en nullité d’une résolution d’assemblée générale de copropriété et sur les pouvoirs du juge face à l’absence de vote. Des copropriétaires, acquéreurs d’un lot comprenant un garage, avaient sollicité l’annulation de la résolution n°26 de l’assemblée générale du 22 juillet 2022, par laquelle le syndic avait reporté sans vote leur demande tendant à obtenir l’usage exclusif d’une place située devant leur garage et l’enlèvement d’un potelet. Ils demandaient également la suppression de cet obstacle et de la mention » visiteur « apposée sur cette place, qu’ils estimaient constitutive d’une partie commune spéciale à leur usage.
En première instance, le tribunal judiciaire de Béziers, par jugement du 8 avril 2024, les avait déboutés de l’ensemble de leurs demandes. Les copropriétaires avaient interjeté appel, soutenant que le refus de soumettre leur projet au vote constituait une décision attaquable et que le règlement de copropriété qualifiait la place de partie commune spéciale. Le syndicat des copropriétaires concluait à la confirmation, faisant valoir que l’absence de vote empêchait toute annulation et que le juge ne pouvait se substituer à l’assemblée générale pour ordonner des travaux. La question de droit centrale était de savoir si l’absence de vote sur un projet de résolution inscrit à l’ordre du jour constitue une » décision « susceptible d’annulation judiciaire et, dans la négative, si le juge peut néanmoins ordonner des mesures conservatoires relatives à des parties communes. La Cour d’appel a confirmé le jugement, précisant que les demandeurs étaient irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution n°26, faute de décision votée, et les a déboutés de leurs autres demandes, le juge ne pouvant se substituer à l’assemblée générale.
I. L’indispensable existence d’une décision votée comme condition de recevabilité de l’action en nullité
A. L’absence de vote sur le projet de résolution exclut toute qualification de décision
La Cour d’appel de Montpellier a fondé son raisonnement sur une distinction cardinale : seul un vote sanctionne l’existence d’une décision d’assemblée générale susceptible d’être contestée. Elle rappelle que » constitue ainsi une décision d’assemblée générale une question soumise à la délibération de l’ensemble des copropriétaires, sanctionnée par un vote, et qui peut faire l’objet d’une annulation judiciaire « (Civ 3° 13/11/2013 n°12-12.084). En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 juillet 2022 mentionnait que le projet de résolution n°26, pourtant inscrit à l’ordre du jour, n’avait pas fait l’objet d’un vote mais avait été reporté à une prochaine assemblée. La cour observe que la décision de report elle-même n’a pas été votée, ce qui renforce l’absence de toute délibération collective. Dès lors, aucun acte juridique relevant de la volonté de l’assemblée n’étant intervenu, les copropriétaires demandeurs ne pouvaient solliciter la nullité de cette résolution inexistante. La cour les déclare irrecevables, substituant ce motif à celui du jugement qui les avait déboutés au fond.
B. La protection des prérogatives de l’assemblée générale face aux initiatives individuelles
La solution retenue par la Cour d’appel s’inscrit dans une logique de préservation de la souveraineté de l’assemblée générale des copropriétaires. En effet, permettre à un copropriétaire d’attaquer un simple projet de résolution non soumis au vote reviendrait à contourner la procédure collégiale prévue par la loi du 10 juillet 1965. La jurisprudence antérieure précise que lorsque l’assemblée n’a pas statué, aucune décision n’existe et le juge ne peut qu’inviter les parties à soumettre à nouveau la question à une assemblée. À cet égard, la cour relève que » la décision de report implique que le projet de résolution proposé par les époux [I] [V] pourra faire l’objet d’un nouvel examen « . Cette position est conforme à la lettre de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, qui conditionne l’action en contestation à l’existence d’une » décision « notifiée. L’arrêt préserve ainsi la liberté de l’assemblée de modifier son ordre du jour ou de reporter une question sans encourir de nullité, tant qu’aucun vote n’a eu lieu.
II. La stricte limitation des pouvoirs du juge en l’absence de résolution votée
A. L’impossibilité pour le juge de se substituer à l’assemblée pour ordonner des travaux
La seconde partie du dispositif de l’arrêt confirme que même à supposer une demande d’annulation recevable, le juge ne pourrait ordonner la suppression d’un potelet ou la modification de l’affectation d’une partie commune sans décision préalable de l’assemblée générale. La cour énonce que » le juge ne peut, même lorsqu’il est fait droit à une demande de nullité d’une résolution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et a fortiori en l’absence de toute résolution, se substituer à l’assemblée générale qui est souveraine « . Cette affirmation rappelle la répartition des compétences en copropriété : seul l’assemblée générale peut modifier l’affectation des parties communes ou autoriser des travaux, conformément aux articles 24 et 25 de la loi de 1965. En l’espèce, les copropriétaires demandeurs cherchaient à faire reconnaître judiciairement que la place litigieuse constituait une partie commune spéciale à leur usage exclusif, puis à ordonner l’enlèvement du potelet. Or, comme le souligne la cour, une telle qualification relève de la volonté collective des copropriétaires, non de l’appréciation du juge, sauf à méconnaître le principe de l’autonomie de l’assemblée.
B. La portée pratique de l’arrêt : un rappel salutaire de la procédure applicable
Au-delà du cas d’espèce, l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier clarifie la procédure à suivre pour un copropriétaire souhaitant obtenir une modification de l’affectation d’une partie commune. La solution adoptée s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence relative au respect des règles de majorité. Ainsi, la Cour d’appel de Metz a récemment jugé que » la résolution n°12 constitue une modification du règlement de copropriété quant à la destination de l’immeuble pour laquelle le vote à l’unanimité est exigé « (Cour d’appel de Metz, 13 mars 2025, n°23/02410), rappelant que toute modification substantielle nécessite un vote selon les majorités requises. De même, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a précisé que » lorsqu’un copropriétaire s’est volontairement assujetti à l’accord de l’assemblée générale pour changer l’affectation d’un lot et que la décision de refus n’a pas été contestée dans les délais impartis par la loi, celle-ci s’impose à lui « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 2 avril 2025, n°22/11084). L’arrêt commenté confirme ce principe en rappelant que le seul recours pour les copropriétaires est de solliciter à nouveau l’assemblée générale ou, en cas de refus, de contester régulièrement la décision votée. Il évite ainsi que le contentieux ne se déplace abusivement devant le juge pour des questions relevant de la délibération collective.
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