Le 16 juin 2026, la cour d’appel de Montpellier (chambre commerciale) a rendu une décision relative à l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail commercial et à la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement rétroactifs. Une société preneuse avait conclu deux baux commerciaux portant sur des lots. Des commandements de payer visant la clause résolutoire furent délivrés le 5 janvier 2021, mais la locataire ne s’acquitta pas des causes dans le délai d’un mois. Saisi par les bailleurs, le tribunal judiciaire avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion, tout en rejetant l’exception d’inexécution fondée sur une clause de réduction contractuelle des loyers. La preneuse interjeta appel le 15 juillet 2024. Elle soutenait que les sommes réclamées n’étaient pas dues en raison de l’article 6 des baux, qui prévoyait une diminution du loyer en cas de force majeure ou d’événements perturbant l’activité. À titre subsidiaire, elle sollicitait des délais de paiement suspensifs, faisant valoir qu’elle avait soldé l’arriéré le 17 juillet 2024. Les bailleurs réclamaient la confirmation du jugement. La question de droit était double : d’une part, le preneur peut-il opposer avec succès une exception d’inexécution tirée d’une clause contractuelle de réduction des loyers pour faire échec à la clause résolutoire ? D’autre part, le juge peut-il, après constatation de l’acquisition de la clause, accorder des délais de paiement rétroactifs et la déclarer réputée n’avoir jamais joué ? La cour a confirmé le rejet de l’exception d’inexécution, estimant que la force majeure n’exonère pas le débiteur d’une obligation de somme d’argent et que les conditions contractuelles de réduction n’étaient pas remplies. En revanche, elle a infirmé le jugement sur la clause résolutoire, accordé des délais de paiement jusqu’au 17 juillet 2024, constaté le paiement et dit que la clause était réputée n’avoir jamais joué.
I. L’échec de l’exception d’inexécution fondée sur la clause de réduction contractuelle
La cour d’appel a écarté l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, en procédant à une double analyse. Elle a d’abord rappelé le principe selon lequel la force majeure est impuissante à neutraliser l’obligation de paiement d’une somme d’argent. Elle a ensuite constaté que les conditions particulières de la clause n’étaient pas réunies.
A. L’impuissance de la force majeure à neutraliser l’obligation de paiement des loyers
Les premiers juges, dont la cour adopte les motifs, avaient retenu que » le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure « . La cour confirme ce raisonnement. Le bail commercial prévoyait certes une réduction forfaitaire du loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique. Toutefois, la force majeure, même contractuellement visée, ne saurait libérer le preneur de son obligation de payer des loyers devenus exigibles. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Le preneur ne peut donc se prévaloir de la pandémie de Covid-19 comme d’un cas de force majeure pour justifier le non-paiement des loyers, la dette étant une somme d’argent. L’exception d’inexécution n’était pas davantage invocable sur ce fondement.
B. L’absence de réalisation des conditions contractuelles de réduction des loyers
La cour a examiné la seconde hypothèse de l’article 6, qui visait des » événement[s] amenant un dysfonctionnement grave et dont la durée viendrait à excéder trois jours consécutifs dans l’activité du preneur « . Elle a constaté que cette clause utilisait l’adverbe » notamment « , ce qui implique que la réduction ne s’applique qu’à des événements de même nature que ceux expressément cités, à savoir une modification dans la destination ou l’accès des parties communes. Or, » tel n’est pas la situation pour des difficultés économiques liées aux mesures gouvernementales en vigueur durant la période de la crise de la Covid19 « . Le preneur n’établissait pas non plus qu’une loi l’obligeait à fermer la résidence ni que les clients ne pouvaient accéder aux parties communes. Dès lors, les conditions contractuelles n’étaient pas réunies, et l’exception d’inexécution ne pouvait prospérer. La cour a ainsi validé l’acquisition de la clause résolutoire au jour des commandements.
II. Le sauvetage du bail par l’octroi rétroactif de délais de paiement
Si la cour a rejeté l’exception d’inexécution, elle a néanmoins fait usage de son pouvoir d’accorder des délais de paiement suspensifs, en vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce. Elle a estimé que la régularisation intervenue après le jugement justifiait une telle mesure.
A. La recevabilité de la demande de suspension fondée sur la régularisation tardive
La preneuse avait réglé l’intégralité des causes des commandements le 17 juillet 2024, soit après le jugement de première instance mais avant l’arrêt d’appel. Les bailleurs contestaient la bonne foi de la locataire, mais la cour a relevé que » depuis, la locataire a respecté l’intégralité de ses obligations, aucune persistance dans la carence […] n’étant alléguée par le bailleur « . L’article L. 145-41 impose que la demande de délais soit présentée dans les formes de l’article 1343-5 du code civil. La cour n’a pas soulevé d’irrecevabilité procédurale, considérant que la demande subsidiaire, formulée en appel, était recevable dès lors que la clause résolutoire n’avait pas encore été constatée par une décision de justice irrévocable (l’appel ayant un effet suspensif). Elle a ainsi accordé des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 17 juillet 2024, date à laquelle la dette a été soldée. Cette solution s’inscrit dans la logique des textes, qui permettent au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire tant que le locataire se libère dans les conditions fixées.
B. La portée de l’effet rétroactif des délais sur l’acquisition de la clause résolutoire
La cour a prononcé que » la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué « . Cette formule, qui va au-delà d’une simple suspension, emporte un anéantissement rétroactif des effets de la clause. Elle est conforme à la lettre de l’article L. 145-41, qui dispose que » la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge « . En accordant des délais de paiement qui couvrent la période entre le commandement et la régularisation, le juge rend le paiement effectué dans le délai qu’il a lui-même imparti. La clause est donc privée de tout effet. Cette solution est protectrice pour le locataire commerçant, mais elle peut surprendre les bailleurs qui avaient obtenu une décision constatant l’acquisition de la clause. Toutefois, elle reste fidèle à l’esprit du texte, qui privilégie la poursuite du bail lorsque le preneur démontre sa volonté de s’exécuter. La cour d’appel a ainsi opéré un équilibre entre la sanction du défaut de paiement et la sauvegarde du contrat, en retenant un critère de bonne foi et de régularisation effective.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
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