Par un arrêt du 16 juin 2026, la première chambre civile de la Cour d’appel de Montpellier (n°25/05809) a eu à se prononcer sur les pouvoirs du juge des référés face à une clause résolutoire insérée dans un bail commercial, lorsque le preneur oppose une contestation fondée sur une compensation avec des travaux allégués. Un bail commercial avait été conclu le 1er avril 2021 entre une société bailleresse et une société preneuse. Le contrat comportait une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Le 17 mars 2025, la bailleresse fit délivrer un commandement de payer visant cette clause, pour une dette locative alors estimée. Le preneur ne se libéra pas dans le délai d’un mois. Il avait cessé de payer les loyers de juillet 2023 à mai 2024, prétendant avoir exécuté des travaux pour le compte du bailleur, dont la valeur devait se compenser avec les sommes dues. Le juge des référés, saisi par la bailleresse, constata l’acquisition de la clause résolutoire au 18 avril 2025, ordonna l’expulsion du preneur et le condamna au paiement d’une provision. Le preneur interjeta appel, soutenant que la créance locative était sérieusement contestable en raison de la compensation conventionnelle et de l’imprécision du décompte, et sollicita des délais de paiement suspensifs. La cour d’appel confirma l’ordonnance en toutes ses dispositions. La question de droit centrale consistait à déterminer si l’existence d’une contestation sur le quantum de la dette, nourrie par une compensation non prouvée, faisait obstacle à ce que le juge des référés constate la résiliation de plein droit du bail. La cour a jugé que la dette n’était pas sérieusement contestable et que le bail était résilié depuis le 18 avril 2025. Pour écarter la demande de délais, elle a relevé que le preneur ne justifiait d’aucune capacité financière à apurer l’arriéré.
I. L’affirmation de la compétence du juge des référés pour constater la résiliation malgré l’exception de compensation
Le juge des référés ne peut ordonner l’exécution d’une obligation que si celle-ci n’est pas sérieusement contestable. La cour a retenu que la dette locative était certaine dans son principe et son montant, et que la compensation invoquée ne constituait pas une contestation sérieuse.
A. L’absence de contestation sérieuse sur le principe et le quantum de la dette locative
La cour examine d’abord la validité du commandement de payer. Elle relève que le tableau annexé à l’acte détaille mois par mois les loyers et charges dus, les acomptes versés et le solde restant. Elle écarte le grief d’imprécision en observant que » la société L.B.K Construction n’explicite pas en quoi le tableau annexé au commandement de payer ne serait pas précis, étant constaté que les règlements qu’elle a effectués sont comptabilisés et que le montant de la provision sur charges, y figurant, correspond à celui prévu au bail « . Les charges n’ayant fait l’objet d’aucune régularisation, leur absence de décompte détaillé ne rend pas la créance contestable. La cour applique ici la règle constante selon laquelle un commandement de payer n’est pas nul pour une erreur partielle : il vaut pour la somme réellement due. Dès lors, le preneur n’établit pas que la dette locative serait sérieusement discutable. Sa propre reconnaissance du principe de la dette – il admet devoir des loyers, bien qu’il en conteste le montant – ne suffit pas à écarter la compétence du juge des référés. La cour insiste sur le fait que les paiements repris en juin 2024 et en 2025 n’ont jamais permis d’apurer l’arriéré avant l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement. Le dernier décompte, arrêté au mois de janvier 2026, fait apparaître une dette de 9 640 euros. Cette créance, non sérieusement contestable, autorisait le premier juge à constater la résiliation.
B. Le rejet de l’exception de compensation fondée sur des travaux non établis
Le preneur prétendait que l’absence de loyers entre juillet 2023 et mai 2024 résultait d’un accord verbal de compensation avec des travaux réalisés pour le compte du bailleur. La cour écarte cet argument en trois temps. D’abord, elle note que le bail prévoit une remise de loyer de 50 % en contrepartie de travaux d’entretien, mais qu’aucun autre engagement n’est rapporté. Le silence du bailleur pendant cette période ne saurait, à lui seul, établir un accord de compensation. Ensuite, les factures produites par le preneur, pour un montant de 7 678,80 euros, » ne font écho à aucun devis ou demande de travaux du bailleur, elles semblent concerner d’autres immeubles que le bien loué « . Leur matérialité n’est pas démontrée. Enfin, la cour souligne que ces factures ont été transmises au bailleur le 19 mars 2025, soit deux jours après le commandement de payer, ce qui renforce le caractère opportun de la prétention. La compensation n’étant pas établie, la dette locative demeure certaine. Cette solution s’inscrit dans la ligne des décisions exigeant que l’exception de compensation soit fondée sur des éléments probants pour constituer une contestation sérieuse. Ainsi, dans une espèce voisine, il a été jugé que » pour constater la résiliation du bail litigieux le premier juge a retenu, qu’en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties avait produit effet un mois après la délivrance par le bailleur d’un commandement de payer visant ladite clause « (Cour d’appel de Toulouse, 17 janvier 2025, n°23/04463). La cour de Montpellier confirme cette approche : la seule allégation d’une compensation ne suffit pas à rendre la créance contestable.
II. Le refus d’accorder des délais de paiement suspensifs en l’absence de garanties financières
Le preneur sollicitait, sur le fondement de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, des délais de paiement de vingt-quatre mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. La cour rejette cette demande en rappelant les conditions strictes posées par la loi.
A. Les conditions strictes de suspension de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux
L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce permet au juge, saisi d’une demande dans les formes de l’article 1343-5 du code civil, d’accorder des délais et de suspendre la clause résolutoire, à condition que le locataire démontre sa capacité à se libérer dans le délai fixé. Le texte subordonne cette faculté à l’existence d’une perspective sérieuse d’apurement. La cour rappelle que la clause résolutoire » ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge « . Cependant, la suspension n’est pas un droit automatique : elle suppose que le preneur justifie de sa situation financière et des garanties qu’il peut offrir au créancier. En l’espèce, la société locataire » ne produit strictement aucune pièce d’ordre économique ou financier « . Elle n’établit ni ses revenus, ni ses charges, ni l’origine des fonds destinés à apurer la dette. Dès lors, le juge ne peut apprécier la faisabilité du plan de paiement. Cette exigence de justification est constante : il appartient au débiteur de démontrer qu’il est en mesure d’honorer les échéances dans le délai maximal de deux ans.
B. L’absence de preuve de la capacité du preneur à apurer la dette dans le délai légal
La cour relève que le preneur, bien qu’ayant repris le paiement des loyers courants depuis juin 2024, n’a jamais régularisé l’arriéré. Au contraire, la dette a augmenté, passant de 8 850 euros en mai 2025 à 9 640 euros en janvier 2026. Cette aggravation contredit l’affirmation de bonne foi. La reprise partielle des paiements ne suffit pas à établir une capacité d’apurement. La comparaison avec d’autres décisions est éclairante : lorsqu’un preneur se prévaut de manquements du bailleur à son obligation de délivrance, il doit démontrer que les lieux sont inhabitables, sans quoi la clause résolutoire n’est pas sérieusement contestée (Cour d’appel de Paris, 13 mars 2025, n°24/14325 : » ils ne font pas valoir que les lieux loués auraient été inhabitables du fait des désordres qu’ils invoquent. Dès lors, la constatation de la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse « ). Ici, le preneur n’invoque aucun trouble de jouissance ni motif économique sérieux. Il n’a pas non plus sollicité une mesure de conciliation ou un constat de commissaire de justice pour attester de sa situation. En l’absence d’élément objectif, la cour refuse d’accorder des délais, confirmant ainsi l’ordonnance de référé. La solution paraît conforme à l’équilibre que le législateur a voulu instaurer entre la protection du créancier et les difficultés du débiteur : les délais ne sont pas un dû, mais une faveur conditionnée à la démonstration d’une perspective réaliste de paiement.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
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