Le 15 juin 2026, la Cour d’appel de Nancy (1ère Chambre, n°25/01147) a rendu un arrêt confirmatif relatif à l’interprétation d’une clause de renonciation à recours insérée dans un bail commercial portant sur une centrale photovoltaïque. Un incendie a endommagé l’installation louée. Les sociétés preneuses et leur assureur, subrogé dans leurs droits, ont recherché la responsabilité du bailleur et de son assureur sur le fondement des articles 1719 et 1721 du Code civil. Le tribunal judiciaire d’Epinal, par jugement du 10 avril 2025, a rejeté cette demande en retenant que la clause de non-recours stipulée au contrat s’appliquait. Les preneuses et leur assureur ont interjeté appel, soutenant que cette clause ne pouvait être invoquée en l’absence de faute établie du bailleur et qu’elle ne couvrait pas l’incendie dont la cause demeurait indéterminée. La cour d’appel devait donc déterminer si la clause de renonciation à recours, rédigée en référence aux articles 1719 et 1721 du Code civil, avait vocation à s’appliquer en cas d’incendie quel qu’en soit le fait générateur, ou si elle se limitait aux seuls dommages résultant d’un manquement à l’obligation de délivrance ou de garantie des vices. Confirmant le jugement entrepris, la cour a jugé que la clause de renonciation à recours contre le bailleur s’appliquait en l’espèce, de sorte que les demandes indemnitaires des preneuses et de leur assureur devaient être rejetées.
I. L’interprétation restrictive de la clause de renonciation à recours par la cour d’appel
A. Le recours à la méthode d’interprétation systématique du contrat
La cour d’appel mobilise d’abord les règles d’interprétation des contrats posées aux articles 1188 et suivants du Code civil. Elle rappelle que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties et que les clauses doivent être lues les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Appliquant cette méthode, la cour écarte l’interprétation littérale qui avait été retenue par l’ordonnance de référé du 3 juin 2020. Celle-ci limitait la renonciation du preneur aux seuls cas de mise en jeu de la responsabilité du bailleur sur le fondement des articles 1719 et 1721 du Code civil. La cour estime que cette lecture n’était pas définitive et qu’elle ne liait pas le juge du fond, en vertu du principe rappelé à l’article 488 du Code de procédure civile selon lequel « l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée » (Cour d’appel de Paris, 30 avril 2025, n°23/18538). La cour considère au contraire que la clause de l’article 2.1.5 du bail, bien qu’elle mentionne les articles 1719 et 1721, ne limite pas pour autant le champ de la renonciation à ces seuls fondements. Elle précise que « cette clause, de portée précise et circonstanciée, met à la charge du preneur l’obligation d’assurance de la centrale photovoltaïque mais elle limite les causes (autrement dit les faits générateurs), et les cas de recours où le preneur renonce à son recours contre le bailleur (articles 1719 et 1720) ». Ainsi, la renonciation est circonscrite aux dommages causés par des événements limitativement énumérés, parmi lesquels l’incendie figure expressément. Le rattachement aux articles 1719 et 1721 sert à définir le type de préjudice couvert, et non à conditionner l’application de la clause à l’existence d’une faute du bailleur.
B. La portée autonome de la clause de renonciation à recours en cas d’incendie
La cour d’appel confère à la clause de renonciation à recours une portée autonome, détachée de toute condition de faute. Elle relève que l’article 2.1.5 oblige le preneur à souscrire une assurance pour les risques d’incendie et que, parallèlement, le preneur et son assureur renoncent aux recours qu’ils pourraient exercer contre le bailleur « par application des articles 1719 et 1721 du Code civil ». La cour en déduit que la renonciation ne vise pas à exonérer le bailleur de sa propre faute, mais à organiser la répartition des risques entre les parties. Elle ajoute que la clause de l’article 2.2.6, qui prévoit que « le Propriétaire sera tenu de tous dommages qu’il aura causés directement ou indirectement de quelque manière que ce soit à la Centrale Photovoltaïque », renvoie à la notion de cause et non de faute ou d’imputabilité. Dès lors, « le fait que l’incendie ait pris naissance dans le bien loué est établi, et ce peu importe la cause ou le fait générateur de l’incendie ». La cour écarte ainsi tout débat sur l’origine de l’incendie ou sur une éventuelle faute du bailleur. Elle applique purement et simplement la clause de non-recours, qui vide de son objet l’action en responsabilité engagée par les preneuses. Cette solution est conforme à la logique contractuelle qui substitue un mécanisme assurantiel prédéfini aux actions en responsabilité de droit commun.
II. La consécration d’une répartition conventionnelle des risques d’incendie entre bailleur et preneur
A. La réciprocité des renonciations comme clé de voûte du système contractuel
L’arrêt met en lumière la réciprocité organisée par les clauses 2.1.5 et 2.2.6 du bail. Chaque partie renonce à son recours contre l’autre dans la limite des risques qu’elle est tenue d’assurer. Le preneur renonce à agir contre le bailleur pour les dommages couverts par son assurance (incendie, notamment) ; le bailleur renonce à agir contre le preneur pour les dommages qu’il cause à la centrale photovoltaïque. La cour souligne que ces clauses « sont limitées dans leur objet et prévoient une réciprocité entre le bailleur et le locataire, sans vider de leur substance les obligations des parties ». Cette réciprocité distingue la clause litigieuse d’une clause d’exclusion totale de responsabilité qui serait abusive. Elle instaure un équilibre économique : chaque partie assume le coût de son assurance et renonce en contrepartie à rechercher la responsabilité de l’autre pour les sinistres couverts. La cour d’appel de Montpellier avait déjà adopté un raisonnement similaire en retenant que lorsque le bailleur s’était contractuellement engagé à renoncer à tout recours contre le preneur pour les dégâts des eaux, sa demande indemnitaire ne pouvait qu’être rejetée (Cour d’appel de Montpellier, 10 avril 2025, n°20/01571). Dans les deux cas, la volonté des parties de substituer un régime assurantiel à la responsabilité civile est respectée.
B. L’inopposabilité de la faute du bailleur dans le champ de la clause de non-recours
La décision commentée ferme la porte à toute tentative de contournement de la clause par l’invocation d’une faute du bailleur. L’ordonnance de référé du 3 juin 2020 avait suggéré que la clause de renonciation « est susceptible d’être écartée en cas de faute imputable au bailleur non couverte par l’article 1719 du code civil ». La cour d’appel refuse expressément cette lecture. Elle considère que la clause est suffisamment large pour couvrir tout sinistre causé par les événements assurés, indépendamment de toute notion de faute. En effet, « la clause du preneur prive ce dernier de tout recours contre le bailleur uniquement en cas de dommages causés par des événements limitativement énumérés – dont l’incendie ». La cour n’introduit aucune exception pour faute lourde ou dolosive, ce qui pourrait être discuté au regard de l’article 1131-1 du Code civil prohibant les clauses limitatives de responsabilité en cas de dol ou de faute lourde. Toutefois, en l’espèce, les preneuses n’établissaient aucune faute caractérisée du bailleur, ce qui explique que la cour n’ait pas eu à se prononcer sur cette question. La solution retenue renforce la sécurité juridique des clauses de non-recours insérées dans les baux commerciaux, en les faisant jouer pleinement dès lors que le sinistre correspond à un risque assuré, sans qu’il soit nécessaire de rechercher la cause exacte du dommage. Elle invite les parties à souscrire des assurances adaptées à leurs obligations contractuelles, sous peine de se voir opposer leur propre renonciation à recours.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1719 du Code civil En vigueur
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Article 1721 du Code civil En vigueur
Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
Article 488 du Code de procédure civile En vigueur
Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.
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