La Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 4, a rendu le 16 juin 2026 un arrêt statuant sur le transfert d’un contrat de location à la suite du décès des locataires. Le litige concerne un bail d’habitation consenti le 6 juin 2013 à un couple de locataires, décédés respectivement le 10 avril 2020 et le 4 juin 2022. Leur fille, qui occupait les lieux, a sollicité le transfert du bail à son bénéfice par courrier du 9 février 2023, demande refusée par le bailleur le 27 février 2023, lequel lui a enjoint de libérer les lieux. Par jugement du 23 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif a prononcé la résiliation judiciaire du bail à la date du 4 juin 2022, constaté que la demanderesse était occupante sans droit ni titre et ordonné son expulsion. Mme [A] [D] a interjeté appel, sollicitant le transfert du bail ou la conclusion d’un nouveau bail à son bénéfice. La société bailleresse concluait à la confirmation du jugement.
Le problème juridique posé à la cour était de déterminer si la demanderesse remplissait les conditions légales pour bénéficier du transfert du bail après le décès de sa mère, seule titulaire en titre du bail. L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit le transfert du bail aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. La cour d’appel a confirmé le jugement entrepris, estimant que l’appelante ne prouvait pas avoir habité les lieux au moins un an avant le décès de sa mère. Elle a relevé que les attestations produites étaient contredites par les avis d’imposition et l’attestation de travail mentionnant une adresse différente. L’arrêt illustre l’exigence probatoire stricte imposée au demandeur au transfert du bail. Il convient d’examiner la confirmation des conditions rigoureuses du transfert (I), puis l’appréciation judiciaire nuancée face à des éléments contradictoires (II).
I. La confirmation des conditions strictes du transfert du bail
A. L’exigence d’une cohabitation effective et continue d’au moins un an
Le législateur a soumis le transfert du bail au profit des descendants à une condition temporelle précise. Ainsi que le rappelle la jurisprudence, « l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui énonce le principe de la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de décès du locataire, prévoit des exceptions tenant aux transferts du bail notamment au profit des descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès » (Cour d’appel de Lyon, 2 avril 2025, n°24/06357). Cette condition de cohabitation vise à réserver le transfert aux descendants qui partageaient effectivement le domicile du défunt, prévenant ainsi les demandes abusives. Dans l’espèce commentée, la cour rappelle que la mère de l’appelante était seule titulaire en titre du bail au moment de son décès, le père étant décédé antérieurement. Le point de départ de l’année de cohabitation doit donc être apprécié au regard du 4 juin 2022. Or, les éléments produits par l’appelante ne permettent pas d’établir qu’elle résidait dans le logement depuis cette date. La motivation de l’arrêt souligne que « l’appelante ne prouve pas davantage en appel qu’en première instance qu’elle habitait les lieux litigieux au moins un an avant le décès le 4 juin 2022 de sa mère ». La cour opère ainsi une application orthodoxe de la condition légale, refusant d’admettre le transfert sur la seule affirmation de l’intéressée.
B. La charge de la preuve pesant lourdement sur le demandeur au transfert
L’arrêt met également en lumière le régime probatoire applicable. C’est au descendant qui sollicite le transfert du bail d’apporter la preuve de sa cohabitation avec le locataire décédé pendant l’année précédant le décès. La jurisprudence rappelle à cet égard que « le transfert du bail au descendant qui vivait depuis au moins un an avec le locataire à la date de son décès n’est possible que sous conditions de ressources » (Cour d’appel de Rouen, 27 mars 2025, n°24/00337), mais surtout sous condition de preuve de la cohabitation. En l’espèce, la cour constate que l’appelante « procède par affirmation » sans apporter de démonstration probante. Les attestations produites en appel sont contredites par des documents administratifs officiels. Les avis d’imposition des années 2020 à 2022 mentionnent une adresse différente du logement litigieux. De même, l’attestation de travail établie du 1er janvier 2019 au jour du décès de la mère indique cette même adresse distincte. Face à ces contradictions, la cour estime que la charge de la preuve n’est pas satisfaite. Elle relève que l’appelante « ne s’explique pas » sur ces discordances, ce qui renforce le défaut de preuve. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle exigeante, rappelant que le demandeur doit fournir des éléments objectifs et concordants.
II. La rigueur de l’appréciation judiciaire face à des éléments contradictoires
A. La valeur probante relative des attestations confrontées aux documents administratifs
La cour d’appel opère une pesée minutieuse des éléments de preuve produits. D’un côté, l’appelante verse aux débats des attestations destinées à établir sa présence dans les lieux. De l’autre, le bailleur oppose des documents administratifs officiels : avis d’imposition et attestation de travail. La jurisprudence considère que les attestations, bien que recevables, peuvent être écartées lorsqu’elles sont contredites par des pièces à caractère probant plus fort. En l’espèce, la cour retient que les attestations « sont contredites » par les documents fiscaux et professionnels. Ce raisonnement révèle une hiérarchie implicite des preuves : les documents émanant de l’administration fiscale ou de l’employeur, qui engagent la responsabilité de leurs auteurs, sont présumés fiables. L’arrêt souligne que l’appelante ne fournit aucune explication sur les discordances entre son adresse déclarée et celle du logement litigieux. Ce silence est interprété comme une absence de justification, renforçant la conviction des juges que la cohabitation n’était pas établie. La décision illustre ainsi que la charge probatoire ne se limite pas à la production de quelques témoignages ; elle exige une cohérence d’ensemble des éléments présentés.
B. La portée de la solution : une application orthodoxe de la loi du 6 juillet 1989
La portée de cet arrêt dépasse le cas particulier. En confirmant le jugement de première instance, la cour d’appel réaffirme la rigueur des conditions posées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Elle écarte toute interprétation extensive qui permettrait de suppléer l’absence de preuve par des considérations d’équité familiale. La solution est conforme à la jurisprudence constante, qui exige une preuve objective de la cohabitation. Les deux décisions d’appui citées vont dans le même sens : la condition de durée d’un an est impérative, et le transfert est subordonné à la démonstration de son respect. L’arrêt du 16 juin 2026 ne constitue pas une décision de principe novatrice, mais une application classique du droit positif. Sa portée réside dans le rappel que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation des preuves, et qu’ils peuvent écarter des attestations lorsqu’elles sont contredites par des documents administratifs concordants. La solution s’inscrit dans une logique de protection des bailleurs contre des occupations frauduleuses, tout en garantissant que seuls les descendants véritablement cohabitants puissent bénéficier du transfert. Cette orthodoxie juridictionnelle conforte la sécurité juridique des relations locatives.
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