Par un arrêt rendu le 16 juin 2026, la Cour d’appel de Paris (Pôle 4 – Chambre 4, n°24/08761) était saisie d’un litige opposant une association bailleresse à sa locataire. Le bail d’habitation avait été conclu en 1989. L’association soutenait que la locataire n’occupait plus les lieux à titre de résidence principale et sollicitait la résiliation judiciaire du contrat.
En première instance, le tribunal avait déclaré irrecevables les demandes dirigées contre un tiers, M. [D] [J], qui n’était ni titulaire du bail ni occupant. Il avait également débouté l’association de sa demande de résiliation. L’association a relevé appel. La locataire contestait la force probante du constat d’huissier et la soumission du bail à la loi du 6 juillet 1989, arguant que le contrat relevait de la loi du 1er septembre 1948.
La question de droit posée à la cour était double. Il s’agissait d’abord de déterminer le statut applicable à un bail conclu en 1989, postérieurement à la loi du 23 décembre 1986. Ensuite, il fallait apprécier si le défaut d’occupation effective et personnelle du logement par le preneur constituait un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire.
La Cour d’appel de Paris a confirmé le jugement sur l’irrecevabilité des demandes contre le tiers. Elle a infirmé le surplus, dit que le bail était soumis à la loi du 6 juillet 1989, prononcé la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la locataire, ordonné son expulsion et condamné celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation.
I. L’affirmation de l’obligation d’occupation personnelle du logement loué
A. Le statut impératif de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux conclus après 1986
Le bail litigieux avait été signé en 1989, soit après l’entrée en vigueur de la loi du 23 décembre 1986. L’article 25 de cette loi, d’ordre public, interdisait de soumettre conventionnellement un logement vacant à la loi du 1er septembre 1948. La cour rappelle que la Cour de cassation a jugé que » les dispositions de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986, d’ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection du preneur « (Cass. 3e civ., 2 juin 1999, n°97-17.373). Elle ajoute qu’il ne peut y être dérogé par convention, la haute juridiction ayant précisé que » les dispositions de l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986, d’ordre public, ne peuvent être écartées par la soumission conventionnelle d’un bail à la loi du 1er septembre 1948 « (Cass. 3e civ., 19 mars 2003, n°01-12.529). La cour en déduit que le contrat est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Ce choix législatif impose au preneur une obligation essentielle : occuper le logement à titre de résidence principale. L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an. L’article 7 b) commande au locataire d’user paisiblement des lieux selon leur destination contractuelle. La cour considère que l’occupation effective constitue la substance même du droit au bail, ce qui conditionne la légitimité de la détention du logement.
B. La preuve du manquement par des constatations objectives et concordantes
Pour établir que la locataire n’occupait plus le logement, l’association bailleresse s’appuyait sur un procès-verbal de constat dressé le 6 décembre 2022 par un commissaire de justice. Ce constat révélait que la locataire avait été trouvée à une autre adresse, où elle avait déclaré résider avec son mari et ses enfants. Le tableau des occupants de cet immeuble mentionnait son nom, et de nombreux effets personnels y avaient été retrouvés. Dans le logement litigieux, les commissaires de justice n’avaient découvert aucun effet significatif de la locataire, mais des biens appartenant à des tiers. La cour écarte l’argument de l’ancienneté du constat en relevant que l’assignation avait été délivrée moins de sept mois après, et souligne la pertinence des mesures d’instruction avant tout procès pour éviter une réoccupation artificielle. Elle retient la force probante du constat, consigné par un officier public ministériel, non contesté par une inscription de faux. Ces éléments sont corroborés par l’attestation de la gardienne, l’absence de justificatifs fiscaux et le référencement de la ligne téléphonique à une autre adresse. La cour conclut que la locataire avait transféré sa résidence principale, ce qui constitue un manquement grave à l’obligation essentielle d’occupation personnelle.
II. Les conséquences juridiques du défaut d’occupation : résiliation et mesures d’exécution
A. La reconnaissance d’un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire
La cour rappelle que la jurisprudence constante de la Cour de cassation assimile le défaut d’occupation effective à un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire. Elle cite l’arrêt selon lequel un logement présentant l’aspect d’un débarras avec des consommations d’eau insignifiantes établit que la locataire » n’occupait plus les lieux à titre de résidence principale depuis plusieurs années « (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n°20-10.899). La cour d’appel de Paris avait elle-même retenu la gravité de l’inoccupation lorsque celle-ci est constatée sur une période continue (Cour d’appel de Paris, 11 février 2025, n°22/14901). En l’espèce, la locataire ne démontrait pas une présence effective au logement litigieux, et les pièces postérieures produites ne suffisaient pas à contredire les constatations antérieures. La cour en déduit que le manquement est établi et ordonne la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire.
B. Les mesures d’expulsion et d’indemnisation accessoires à la résiliation
La résiliation emporte l’obligation pour la locataire et tous occupants de son chef de libérer les lieux. La cour ordonne l’expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire. Elle refuse d’assortir cette mesure d’une astreinte, mais fixe le sort des meubles conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La locataire est condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus, à compter de la signification de l’arrêt et jusqu’à la restitution des clés. La cour précise qu’il n’y a pas lieu d’écarter par avance les dispositions légales relatives à la trêve hivernale, qui relèvent des conditions d’exécution. Enfin, la locataire, succombant, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût du constat, ainsi qu’à verser 2 000 euros à l’association sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La cour d’appel de Versailles a également jugé que le seul fait que le nom du locataire figure sur la boîte aux lettres est insuffisant pour établir la résidence principale, insistant sur la gravité du manquement (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°24/00162).
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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