Un arrêt de la Cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 4, en date du 16 juin 2026 (n°24/10650) vient préciser les règles de preuve en matière de créance locative et de dégradations. En l’espèce, un bailleur avait donné à bail des locaux à une locataire à compter du 1er mai 2017. À la suite du départ de cette dernière, le bailleur a réclamé le paiement d’arriérés de loyers et charges ainsi que la réparation de dégradations portant sur un canapé et une machine à laver. Le premier juge a rejeté l’intégralité de ses demandes au motif qu’il ne produisait qu’une copie incomplète et non datée du contrat de bail, que l’état des lieux de sortie n’était pas contradictoire et qu’aucun décompte de créance n’était fourni. Le bailleur a interjeté appel. Il a produit des éléments démontrant l’occupation des lieux par la locataire : une précédente instance en référé ayant reconnu cette occupation, des paiements de loyers, des actes d’huissier, des copies d’écran de versements et un décompte de créance arrêté au 1er avril 2023 pour 16 500 euros. La locataire n’a pas comparu. La question de droit posée à la cour était de savoir si le bailleur rapportait suffisamment la preuve de l’existence du contrat de bail et du quantum des loyers impayés en l’absence d’un écrit complet, et s’il justifiait des dégradations alléguées. Par son arrêt du 16 juin 2026, la cour confirme le jugement en ce qu’il rejette les demandes au titre du canapé et de la machine à laver, mais elle infirme le jugement pour le surplus et condamne la locataire à payer 16 500 euros de loyers et charges impayés, aux dépens et à une indemnité de procédure. Ainsi, la cour distingue nettement le sort des créances locatives, pour lesquelles la preuve est rapportée, des demandes de réparation, qui demeurent insuffisamment établies. Le commentaire s’attachera à analyser la confirmation implicite de la charge de la preuve en matière de dégradations locatives puis l’infirmation réparatrice relative à la preuve de la créance locative.
I. La confirmation implicite de la charge de la preuve en matière de dégradations locatives
A. Le rejet des demandes de réparation fondé sur l’insuffisance de preuve
Dans cet arrêt, la cour d’appel confirme le jugement en ce qu’il écarte les demandes de paiement pour le remplacement d’un canapé et d’une machine à laver. La motivation est brève : « l’appelant procède par affirmation quant à la mise à la charge de l’intimée du remplacement d’un canapé et d’une machine à laver ». Ainsi, le bailleur n’a apporté aucun élément justificatif des dégradations, ni de leur imputabilité à la locataire. La cour rappelle implicitement la règle selon laquelle il incombe au bailleur de prouver l’existence de dégradations locatives qui ne résulteraient pas d’une usure normale. Cette règle a été énoncée par la Cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 28 janvier 2025 : « En application de ces textes, c’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations locatives imputables au locataire lesquelles ne résultent pas d’une usure normale » (n°23/06929). En l’espèce, le bailleur n’ayant produit aucun constat, devis ou photographie, sa simple affirmation ne peut suffire. La décision paraît donc conforme au droit commun de la preuve.
B. La portée de cette confirmation : une application classique du droit de la preuve
Cette solution n’est pas novatrice. Elle s’inscrit dans la lignée de la jurisprudence qui exige du bailleur qu’il rapporte une preuve effective des dégradations. La portée de l’arrêt est donc relative : elle rappelle une évidence juridique. On peut toutefois noter que la cour ne se prononce pas sur la difficulté de prouver en l’absence d’état des lieux contradictoire. Le premier juge avait déjà souligné ce défaut, et la cour d’appel n’a pas jugé utile d’y revenir. Le rejet des demandes de réparation est donc définitif. Cela pourrait inciter les bailleurs à être plus diligents dans l’établissement des états des lieux et la conservation des preuves. Le caractère non contradictoire de la procédure n’a pas conduit la cour à admettre des demandes mal étayées, ce qui confirme que le juge vérifie le bien-fondé même en l’absence de contestation adverse.
II. L’infirmation réparatrice de l’office du juge en matière de créance locative
A. L’administration de la preuve du contrat de bail et des impayés
La cour infirme le jugement pour le surplus et condamne la locataire à payer 16 500 euros de loyers et charges impayés. Elle retient que le bailleur justifie de l’occupation par l’intimée des lieux à titre de bail depuis le 1er mai 2017 par la reconnaissance de cette occupation dans une précédente instance en référé, par le paiement de loyers et par des actes d’huissier. Il produit également des copies d’écran de versements et un décompte de créance arrêté au 1er avril 2023. La cour considère que ces éléments sont suffisants pour établir l’existence du contrat de bail et le montant de l’arriéré. En l’absence de comparution de l’intimée, il n’y a pas de contestation adverse. La cour applique ici l’article 472 du code de procédure civile, qui permet au juge de faire droit aux demandes du demandeur si elles sont régulières et bien fondées. La preuve du contrat de bail peut être rapportée par tous moyens : la reconnaissance par la locataire lors d’une instance antérieure, des actes d’huissier, des paiements de loyers. La solution est pragmatique et évite un formalisme excessif.
B. Les conséquences procédurales de l’absence de comparution de l’intimée
Le caractère non contradictoire de la procédure a joué un rôle important. L’intimée n’a pas comparu en appel, de sorte que la cour n’a pas eu à apprécier d’éventuels moyens de défense. La confirmation du rejet des dégradations montre que la cour ne se contente pas de la non-comparution pour admettre toutes les demandes : elle vérifie le bien-fondé sur pièces. En revanche, pour la créance locative, les pièces produites sont suffisantes pour emporter la conviction. La Cour d’appel de Paris a jugé, dans un arrêt du 23 janvier 2025, que « les locataires qui se devaient de restituer les locaux débarrassés de tous biens leur appartenant sont tenus d’indemniser la bailleresse des frais de débarras qu’elle a dû exposer » (n°21/14651). Cette jurisprudence rappelle l’obligation de restitution des lieux, qui inclut le paiement des loyers impayés. La condamnation aux dépens et à l’indemnité procédurale est logique puisque l’intimée succombe. La portée de l’arrêt est de confirmer que, même en l’absence de contrat écrit complet, la preuve du bail peut résulter d’un faisceau d’indices concordants. Cela sécurise les bailleurs qui n’auraient pas conservé le contrat original et les encourage à rassembler tous les éléments attestant de la relation locative.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
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