Le 17 juin 2026, la Cour d’appel de Paris (Pôle 4 – Chambre 5, n°22/13098) a statué sur un litige opposant un sous-traitant à un maître de l’ouvrage, une société civile immobilière. Cette dernière avait confié la construction d’un immeuble d’habitation destiné à être occupé par l’un de ses associés, à un entrepreneur principal, lui-même ayant recours à un sous-traitant non déclaré. Le sous-traitant, impayé, a assigné la SCI sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance, estimant que celle-ci, informée de sa présence, avait failli à son obligation de mise en demeure de l’entrepreneur principal. La SCI s’est prévalue de l’exception prévue à l’alinéa 2 de ce texte, réservée aux personnes physiques construisant un logement pour elles-mêmes ou leurs proches. Le tribunal de commerce avait rejeté sa demande, mais la cour d’appel l’a infirmé sur ce chef, tout en déboutant le sous-traitant. Par ailleurs, la cour a confirmé le rejet de la demande de fixation de créance formée par l’entrepreneur principal contre une autre société en liquidation judiciaire.
I. L’interprétation restrictive de l’exception personnelle aux obligations du maître de l’ouvrage
A. La lettre de l’article 14-1 comme critère exclusif
La cour d’appel écarte l’interprétation téléologique avancée par la SCI. Celle-ci soutenait que, dès lors que le logement était destiné à un associé personne physique, la société ne devait pas être soumise aux obligations de l’article 14-1. La cour répond que » la clarté du texte milite pour une interprétation littérale de celui-ci « . En effet, l’alinéa 2 de l’article 14-1 dispose : » Ces dispositions ne s’appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. « Le critère est donc la nature physique ou morale du maître de l’ouvrage, et non la destination finale du bien. La SCI est une personne morale ; elle ne peut se prévaloir de l’exception, quel que soit l’usage du logement. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la Cour de cassation, qui privilégie la lettre du texte lorsque celui-ci est clair. La cour illustre son raisonnement par un parallèle avec le droit des baux : le législateur a expressément réservé à la personne physique la faculté de se prévaloir de la dispense d’offre de relogement (3e Civ., 7 juillet 2016, pourvoi n°14-29.148). Ainsi, la nature physique ou morale demeure un » critère opérant de distinction « . En l’espèce, la SCI étant une personne morale, l’article 14-1 lui est pleinement applicable. Cette interprétation assure la sécurité juridique en évitant des recherches casuistiques sur l’intention réelle du maître de l’ouvrage.
B. Le rejet de l’interprétation téléologique au profit de la sécurité juridique
La cour refuse explicitement de suivre une lecture téléologique qui consisterait à étendre l’exception aux sociétés civiles agissant pour le compte de leurs associés. Elle observe que » l’interprétation téléologique ainsi proposée est contraire à l’interprétation littérale « . En effet, le législateur aurait pu, s’il l’avait souhaité, étendre le bénéfice de l’exception aux personnes morales de type familial, comme il l’a fait dans d’autres domaines (par exemple pour le congé du bailleur). Or, il ne l’a pas fait. Dès lors, il n’y a pas lieu d’interpréter le texte autrement que littéralement. Cette position présente l’avantage de la simplicité et de la prévisibilité. Le sous-traitant, en présence d’une société, sait que le maître de l’ouvrage est soumis aux obligations de déclaration et de cautionnement. En revanche, elle peut sembler rigoureuse pour une SCI familiale non professionnelle, qui se voit imposer des charges qu’elle ignorait peut-être. La Cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 11 février 2025 (n°23/00114), avait rappelé que le contrat de construction de maison individuelle est défini par l’article L.231-1 du code de la construction, excluant les personnes morales de certaines protections. Cette jurisprudence confirme que le législateur opère une distinction nette, refusant d’assimiler les sociétés à des particuliers.
II. La charge de la preuve de la connaissance personnelle du sous-traitant par le maître de l’ouvrage
A. L’exigence d’une connaissance personnelle du maître de l’ouvrage
La cour rappelle un principe constant : pour engager la responsabilité quasi-délictuelle du maître de l’ouvrage sur le fondement de l’article 14-1, le sous-traitant doit prouver que le maître de l’ouvrage avait connaissance de sa présence sur le chantier. Elle cite l’arrêt de la Cour de cassation du 15 avril 2021 (pourvoi n°19-20.424, publié au Bulletin) selon lequel » la faute délictuelle ou quasi-délictuelle du mandataire n’engageant pas la responsabilité du mandant, celui-ci ne peut être condamné sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 précité que s’il a personnellement connaissance de la présence du sous-traitant sur le chantier « . Ainsi, la seule connaissance par le maître d’œuvre ou par tout autre intervenant ne suffit pas. Il faut une connaissance personnelle du maître de l’ouvrage. Cette solution est protectrice pour le maître de l’ouvrage qui n’est pas un professionnel de la construction, comme en l’espèce. La cour rejette donc l’argument du sous-traitant tiré de la connaissance de sa présence par la société SNA, maître d’œuvre. La connaissance du mandataire n’est pas imputable au mandant. Le sous-traitant doit établir des éléments directs, par exemple un courrier, un constat d’huissier ou des témoignages établissant que la SCI avait été informée de son intervention.
B. L’insuffisance des éléments de preuve rapportés par le sous-traitant
Pour tenter de prouver la connaissance de la SCI, le sous-traitant invoquait un avis sur ouvrage du Bureau Veritas du 8 juin 2017, mentionnant son nom, et une prétendue connaissance par le maître d’œuvre. La cour examine minutieusement ces éléments. D’abord, la mention » Pilliard « dans l’avis est » insuffisante à établir qu’à sa lecture un maître de l’ouvrage, qui plus est, comme c’est le cas en l’occurrence, non-professionnel de la construction, aurait eu connaissance de la présence sur le chantier d’un sous-traitant « . Ensuite, la communication de cet avis à la SCI n’est pas démontrée : la liste des destinataires figurant au bas de l’avis est ambiguë et contredite par le mail de transmission, qui ne mentionne pas la SCI en copie. Enfin, le gérant de la SNA atteste que l’avis n’a pas été communiqué à la SCI, sans être contredit. La cour en conclut que le sous-traitant » a échoué à rapporter la preuve de la connaissance personnelle par la société Atelier de sa présence sur le chantier « . Par suite, la demande en dommages et intérêts est rejetée. Cette solution rappelle que la charge de la preuve incombe au sous-traitant, conformément au droit commun de la responsabilité (article 1240 du code civil). Elle est conforme à la jurisprudence antérieure (3e Civ., 7 juin 2001, pourvoi n°99-17.278 ; 3e Civ., 12 février 2003, pourvoi n°01-11.578). Le sous-traitant doit prouver une tolérance consciente du maître de l’ouvrage, ce qui n’est pas suffisamment établi en l’espèce. La cour d’appel de Metz, dans un arrêt du 25 février 2025 (n°22/01851), a rappelé que le sous-traitant peut rechercher la responsabilité quasi-délictuelle du maître de l’ouvrage en rapportant la preuve de son préjudice. Ici, le préjudice existe, mais la faute du maître de l’ouvrage n’est pas établie. La portée de l’arrêt est importante : il dissuade les sous-traitants d’invoquer la responsabilité du maître de l’ouvrage sans preuve solide de sa connaissance personnelle, et confirme que les SCI non professionnelles ne sont pas systématiquement tenues de vérifier la présence de sous-traitants inconnus.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1240 du Code civil En vigueur
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