Le 17 juin 2026, la Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 5, a rendu une décision relative à la responsabilité des constructeurs et du maître d’œuvre à la suite de désordres affectant un immeuble divisé en logements locatifs. Le maître d’ouvrage avait confié à un architecte une mission complète de maîtrise d’œuvre pour transformer un pavillon individuel en plusieurs logements, après avoir souscrit un contrat signé par ce seul professionnel. Des non-conformités et défauts d’exécution sont apparus, dont des nuisances acoustiques entre les logements. L’expert judiciaire a conclu que les désordres, hormis les nuisances acoustiques, ne compromettaient ni la solidité ni la destination de l’ouvrage. Le maître d’ouvrage a assigné le constructeur, l’assureur décennal de celui-ci, le maître d’œuvre, son assureur, ainsi qu’une société d’architecture que le maître d’œuvre avait mentionnée dans ses échanges. Le jugement de première instance a rejeté toutes les demandes. En appel, les demandeurs ont maintenu leurs prétentions. La cour devait déterminer si les désordres acoustiques relevaient de la garantie décennale et si la société d’architecture pouvait être tenue contractuellement ou délictuellement responsable. Elle a partiellement infirmé le jugement en condamnant l’architecte à indemniser les préjudices matériels et locatifs, tout en rejetant les demandes dirigées contre la société d’architecture et les assureurs.
I. La délimitation du champ de la garantie décennale entre désordre de nature décennale et défaut de conformité
A. L’exigence d’une impropriété à destination comme condition de la garantie
La cour rappelle le fondement de l’article 1792 du code civil, qui engage la responsabilité de plein droit du constructeur pour les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle précise que le demandeur doit établir que les désordres affectant l’ouvrage le rendent impropre à sa destination. L’arrêt cite la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle « les défauts de conformité affectant un immeuble n’entrent pas, en l’absence de désordre, dans le champ d’application de l’article 1792 du code civil » (3e Civ., 20 novembre 1991, pourvoi n° 89-14.867). En l’espèce, l’expert avait constaté que les défauts d’exécution et non-conformités n’altéraient ni la solidité ni la destination de l’immeuble, puisque tous les logements étaient loués au moment de ses opérations. Cette appréciation factuelle écarte la qualification décennale pour l’essentiel des désordres. La solution est conforme à la position d’une autre cour d’appel ayant jugé qu’« en l’absence de plus d’éléments sur l’inconfort thermique de l’ensemble de l’ouvrage, il n’est pas établi qu’il rend l’ouvrage impropre à destination » (Cour d’appel de Rennes, 16 janvier 2025, n°23/04709). La cour fait ainsi une application rigoureuse du critère de l’impropriété, en refusant d’étendre la garantie à de simples non-conformités sans conséquence sur l’usage de l’ouvrage.
B. La reconnaissance nuancée d’un désordre acoustique de nature décennale
L’expert avait néanmoins relevé que l’absence d’isolation phonique entre les quatre logements « engendrait une remise en cause de la destination de quatre logements sur cinq ». La cour en déduit que les nuisances acoustiques constituent un désordre de nature décennale, car elles rendent les logements impropres à leur destination locative. Cette qualification est cohérente avec une jurisprudence récente qui considère que le caractère décennal peut résulter de l’absence d’efficacité intrinsèque d’un élément d’équipement, même si sa non-conformité était apparente, dès lors que l’impropriété à destination est établie. Dans une espèce analogue, il a été jugé que « le désordre ne réside pas dans la non-conformité apparente des portes au marché, mais dans leur absence d’efficacité intrinsèque en matière d’isolation thermique et face aux intempéries de sorte que c’est l’impropriété à la destination de l’ensemble de ces portes qui détermine en l’espèce l’application de la garantie légale » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 9 janvier 2025, n°20/10185). La cour applique ainsi une distinction subtile entre les simples défauts de conformité et les désordres fonctionnels affectant l’habitabilité. Cette approche permet de retenir la responsabilité décennale pour les seules nuisances acoustiques, tout en excluant les autres non-conformités pour lesquelles l’impropriété n’est pas démontrée.
II. Les conditions de la responsabilité contractuelle du maître d’œuvre face aux ambiguïtés de l’intervention d’une société
A. L’exigence d’un consentement certain pour engager la responsabilité contractuelle d’une société
Les demandeurs soutenaient que la société d’architecture s’était comportée comme leur cocontractant en raison de l’usage de son nom dans les courriels de l’architecte, de l’intervention de son personnel administratif et de la tenue de réunions dans ses locaux. La cour rappelle les règles du droit des contrats : en application des anciens articles 1101 et 1108 du code civil, le contrat suppose un consentement de la partie qui s’oblige. En l’espèce, le contrat de maîtrise d’œuvre était signé uniquement par l’architecte, avec sa propre police d’assurance. Les factures étaient établies par lui seul, sans mention de la société. Les échanges ponctuels du personnel de la société en fin de chantier ne démontrent pas sa volonté de s’engager. La cour retient que « la simple mention par M. [P] du nom de la société dans ses courriels […] ne suffit pas à établir qu’il aurait agi pour le compte de cette dernière ». Un courriel affirmant que l’exécution avait été déclarée par la société ne peut davantage prouver un avenant, faute de pouvoir de l’architecte d’engager celle-ci. Cette solution est classique : l’apparence ne crée pas un lien contractuel en l’absence de consentement exprès ou tacite de la société.
B. La consécration de la responsabilité personnelle de l’architecte pour manquements à ses obligations
La cour retient la responsabilité contractuelle de l’architecte sur le fondement de l’ancien article 1147 du code civil. Elle constate que l’expert lui a imputé plusieurs fautes de conception et de direction de chantier, notamment un défaut de conception du plancher des combles, un défaut d’étanchéité, un oubli de désenfumage et une absence d’information sur un sous-traitant. Surtout, les nuisances acoustiques, reconnues comme désordre décennal, sont imputables à l’architecte en sa qualité de maître d’œuvre chargé d’une mission complète, dès lors qu’il ne peut être exclu que ces désordres soient en lien avec sa sphère d’intervention. La cour suit l’évaluation de l’expert pour les préjudices matériels et locatifs, sans que les demandeurs la contestent. En revanche, les demandes indemnitaires relatives au préjudice financier et au préjudice moral sont rejetées faute de preuve. La cour rejette également l’action en responsabilité délictuelle contre la société d’architecture, aucun lien de causalité n’étant établi entre une prétendue confusion et les préjudices. Cette solution confirme que l’architecte, seul contractant réel, doit répondre personnellement des désordres imputables à ses fautes, tandis que la société qui n’a pas consenti au contrat ne peut voir sa responsabilité engagée, sauf faute distincte non démontrée.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1101 du Code civil En vigueur
Article 1103 du Code civil En vigueur
Article L. 1221-1 du Code du travail En vigueur
Le contrat de travail est soumis aux règles du droit commun. Il peut être établi selon les formes que les parties contractantes décident d’adopter.
Article L. 1233-3 du Code du travail En vigueur
Constitue un licenciement pour motif économique le licenciement effectué par un employeur pour un ou plusieurs motifs non inhérents à la personne du salarié résultant d’une suppression ou transformation d’emploi ou d’une modification, refusée par le salarié, d’un élément essentiel du contrat de travail, consécutives notamment :
1° A des difficultés économiques caractérisées soit par l’évolution significative d’au moins un indicateur économique tel qu’une baisse des commandes ou du chiffre d’affaires, des pertes d’exploitation ou une dégradation de la trésorerie ou de l’excédent brut d’exploitation, soit par tout autre élément de nature à justifier de ces difficultés.
Une baisse significative des commandes ou du chiffre d’affaires est constituée dès lors que la durée de cette baisse est, en comparaison avec la même période de l’année précédente, au moins égale à :
a) Un trimestre pour une entreprise de moins de onze salariés ;
b) Deux trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins onze salariés et de moins de cinquante salariés ;
c) Trois trimestres consécutifs pour une entreprise d’au moins cinquante salariés et de moins de trois cents salariés ;
d) Quatre trimestres consécutifs pour une entreprise de trois cents salariés et plus ;
2° A des mutations technologiques ;
3° A une réorganisation de l’entreprise nécessaire à la sauvegarde de sa compétitivité ;
4° A la cessation d’activité de l’entreprise.
La matérialité de la suppression, de la transformation d’emploi ou de la modification d’un élément essentiel du contrat de travail s’apprécie au niveau de l’entreprise.
Les difficultés économiques, les mutations technologiques ou la nécessité de sauvegarder la compétitivité de l’entreprise s’apprécient au niveau de cette entreprise si elle n’appartient pas à un groupe et, dans le cas contraire, au niveau du secteur d’activité commun à cette entreprise et aux entreprises du groupe auquel elle appartient, établies sur le territoire national, sauf fraude.
Pour l’application du présent article, la notion de groupe désigne le groupe formé par une entreprise appelée entreprise dominante et les entreprises qu’elle contrôle dans les conditions définies à l’article L. 233-1, aux I et II de l’article L. 233-3 et à l’article L. 233-16 du code de commerce.
Le secteur d’activité permettant d’apprécier la cause économique du licenciement est caractérisé, notamment, par la nature des produits biens ou services délivrés, la clientèle ciblée, ainsi que les réseaux et modes de distribution, se rapportant à un même marché.
Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toute rupture du contrat de travail résultant de l’une des causes énoncées au présent article, à l’exclusion de la rupture conventionnelle visée aux articles L. 1237-11 et suivants et de la rupture d’un commun accord dans le cadre d’un accord collectif visée aux articles L. 1237-17 et suivants.
Article 1108 du Code civil En vigueur
Le contrat est commutatif lorsque chacune des parties s’engage à procurer à l’autre un avantage qui est regardé comme l’équivalent de celui qu’elle reçoit.
Il est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain.
Article 1792 du Code civil En vigueur
Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.
Article 1147 du Code civil En vigueur
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