La Cour d’appel de Poitiers, dans un arrêt du 16 juin 2026 (n°24/02328), était saisie d’un litige relatif à des infiltrations provenant d’une terrasse privative. Un locataire commercial avait subi des dommages récurrents en raison d’écoulements d’eau à travers le plafond de son arrière-boutique. Deux rapports d’expertise imputaient ces désordres à un défaut d’entretien de la terrasse surplombante, accessible uniquement depuis l’appartement des propriétaires. Le règlement de copropriété, modifié en 2010, stipulait que « les frais d’entretien, de réparation, de réfection relatifs […] aux balcons, loggias et terrasses » constituaient des charges communes particulières. L’assemblée générale des copropriétaires avait néanmoins adopté une résolution le 9 novembre 2022, mettant à la charge exclusive du copropriétaire de la terrasse le devis de travaux d’étanchéité d’un montant de 41.766,70 euros. Le tribunal judiciaire de La Rochelle, par jugement du 1er août 2024, avait statué sur ces demandes. Les appelants, propriétaires de la terrasse, contestaient cette résolution et sollicitaient que la copropriété assume la charge des travaux. La question de droit posée à la cour était de savoir si le coût des travaux de réfection de l’étanchéité d’une terrasse privative incombe au seul copropriétaire qui en a la jouissance exclusive ou constitue une charge de copropriété. La cour a répondu en annulant la résolution litigieuse, jugeant que ces frais constituent une charge commune, mais a rejeté les demandes tendant à ordonner la convocation d’une nouvelle assemblée générale ou à substituer sa décision à celle de la collectivité des copropriétaires.
I. La confirmation de la qualification de partie commune spéciale et de la charge collective des travaux
A. L’opposabilité des stipulations du règlement de copropriété modifié
La cour d’appel s’est d’abord fondée sur l’acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété dressé le 2 décembre 2010. Ce document qualifie expressément les terrasses de « parties communes spéciales » et précise que « les frais d’entretien, de réparation, de réfection relatifs […] aux balcons, loggias et terrasses » sont inclus dans les charges communes particulières par bâtiment. En l’espèce, le règlement stipule que « les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité » font partie des parties communes spéciales, et que leur entretien est réparti entre tous les lots du bâtiment au prorata de leurs quote-parts. La cour en déduit que « le coût des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse dépendant du lot n° 9 formant le couvert du lot du bâtiment B, constitue une charge de copropriété ». Cette interprétation littérale des clauses contractuelles s’impose car le règlement de copropriété, qui a force obligatoire entre les copropriétaires, ne contient aucune dérogation expresse en faveur d’une charge individuelle pour l’étanchéité des terrasses privatives. La cour écarte ainsi l’argument selon lequel l’obligation antérieure pour le propriétaire d’assurer « à ses seuls frais l’étanchéité des terrasses » était encore applicable, cette stipulation se rapportant à des travaux d’aménagement initiaux et non à l’entretien courant.
B. L’absence de faute imputable au copropriétaire de la terrasse
Les deux rapports d’expertise versés aux débats établissent que « les infiltrations ont pour cause la vétusté de l’étanchéité de la terrasse ». L’un des experts relève un « défaut d’entretien » de la terrasse, tandis que le second mentionne une « dégradation des relevés d’étanchéité périphérique […] en lien avec leur vétusté ». La cour opère une distinction cruciale entre l’entretien courant et la réfection de l’étanchéité proprement dite. Elle constate que « les rapports d’expertise […] ne permettent pas d’imputer à faute aux appelants ou à leurs auteurs la dégradation de cette étanchéité ». En effet, l’étanchéité d’une terrasse, en tant qu’élément assurant le clos et le couvert, relève structurellement des parties communes spéciales. Son vieillissement naturel ne peut être reproché à l’occupant qui en a l’usage exclusif. La cour s’inscrit dans la logique de l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 30 avril 2025, qui retient qu’une canalisation « doit être considérée comme une partie commune si bien que son entretien incombe au syndicat des copropriétaires » dès lors qu’elle dessert plusieurs lots (Versailles, 30 avril 2025, n°22/01070). Par analogie, l’étanchéité de la terrasse, qui protège les lots inférieurs, constitue un élément d’intérêt collectif dont la charge ne peut être imposée à un seul copropriétaire en l’absence de clause expresse contraire.
II. Les limites du pouvoir du juge et la sanction de l’abus de majorité
A. La nullité d’une résolution détournant les règles de répartition des charges
La résolution n°2 adoptée le 9 novembre 2022 prévoyait « l’engagement et validation du devis travaux d’étanchéité sur la terrasse par le lot 9 ». La cour annule cette délibération au motif qu’elle « contrevient aux stipulations du règlement de copropriété ». En faisant supporter à un seul copropriétaire des charges incombant à la collectivité, cette résolution constitue un abus de majorité. Cette solution rejoint celle de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 20 février 2025, qui avait annulé des résolutions « en ce qu’elles constituent un abus de majorité puisqu’elles ont pour objet de faire porter la charge de la réfection de l’étanchéité d’une partie commune à un seul copropriétaire » (Aix-en-Provence, 20 février 2025, n°21/15134). La cour de Poitiers précise ici que l’assemblée générale ne peut, par un vote majoritaire, contourner les règles impératives de répartition des charges fixées par le règlement de copropriété. La résolution litigieuse méconnaît le principe d’égalité entre copropriétaires, puisque le vote majoritaire ne saurait valider une décision contraire aux stipulations contractuelles qui lient tous les copropriétaires.
B. L’impossibilité pour le juge de se substituer à l’assemblée générale
Si la cour annule la résolution abusive, elle refuse néanmoins de faire droit aux demandes des appelants tendant à ordonner la convocation d’une nouvelle assemblée générale ou à condamner la copropriété à exécuter les travaux. Elle rappelle que « les articles 8 et 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 […] précisent les modalités de convocation de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’initiative du syndic ou de certains copropriétaires ». La cour estime qu’« il n’appartient pas à la cour statuant sur une demande nullité d’une résolution d’une assemblée générale de se substituer au syndic ou aux copropriétaires en ordonnant la convocation de cette assemblée ». De même, « il ne lui appartient de même pas se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires et de décider en ses lieu et place de l’exécution des travaux d’étanchéité de la terrasse ». Cette position respecte scrupuleusement la séparation des pouvoirs au sein de la copropriété. Le juge contrôle la légalité des décisions collectives mais ne peut, sous peine d’empiéter sur les prérogatives de l’assemblée générale, prescrire les mesures concrètes d’exécution. Il appartient désormais au syndic de convoquer une nouvelle assemblée générale, et aux copropriétaires de voter les travaux conformément au règlement de copropriété.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
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