Le 16 juin 2026, la première chambre civile de la cour d’appel de Poitiers a rendu un arrêt relatif à la recevabilité de l’action en nullité d’une résolution d’assemblée générale d’une association foncière urbaine libre. Un lotissement communal, géré par cette association, était soumis à un cahier des charges interdisant toute superstructure sur les toits-terrasses des maisons de première ligne. Par une résolution du 16 décembre 2024, l’assemblée générale a autorisé la pose à plat de panneaux photovoltaïques sur le toit d’une habitation située en première ligne. Des propriétaires voisins ont assigné l’association pour obtenir l’annulation de cette résolution, qu’ils estimaient contraire au cahier des charges. Sur incident, l’association a soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des demandeurs, au motif que la résolution serait préparatoire. Par ordonnance du 30 octobre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de La Rochelle a rejeté cette fin de non-recevoir et déclaré l’action recevable. L’association a interjeté appel. La question de droit posée à la cour était de savoir si des colotis disposent d’un intérêt légitime à agir en nullité d’une résolution autorisant des travaux, alors que cette autorisation est subordonnée à l’adoption ultérieure d’un cahier des charges. La cour d’appel a confirmé l’ordonnance, jugeant que la résolution litigieuse constituait une autorisation effective et que les demandeurs justifiaient d’un intérêt à agir. Elle a ainsi précisé les conditions de l’intérêt à agir dans le contentieux des lotissements.
I. L’affirmation de l’intérêt à agir du copropriétaire contestataire
A. Le caractère décisionnel de la résolution litigieuse
La cour d’appel a écarté l’argument de l’association selon lequel la résolution n’était qu’une mesure préparatoire. Elle a relevé que la résolution du 16 décembre 2024 « autorise la pose de panneaux photovoltaïques à plat sur le toit de l’habitation située en face de celle des intimés ». Les termes employés par l’assemblée générale emportaient une décision immédiate, non une simple intention. La mention d’un futur cahier des charges destiné à « acter » la pose ne constituait pas une condition suspensive de l’autorisation. La cour a ainsi distingué l’autorisation elle-même, acquise dès le vote, des modalités ultérieures de sa mise en œuvre. Cette analyse exclut le caractère préparatoire et confère à la résolution une portée juridique propre. Dès lors, cette dernière était susceptible de produire des effets directs sur les droits des colotis, en particulier sur le respect du cahier des charges initial.
B. La consécration d’un intérêt légitime fondé sur le respect du cahier des charges
Les intimés, propriétaires dans le même lotissement, ont soutenu que la pose de panneaux photovoltaïques violait l’article 15 ter du cahier des charges, lequel prohibait toute superstructure sur les toits-terrasses de première ligne. La cour a considéré que cette prétention n’était pas dépourvue d’intérêt. Elle a rappelé que l’article 31 du code de procédure civile ouvre l’action à ceux qui ont « un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention ». La jurisprudence rappelle que « le fait d’avoir formulé des demandes subsidiaires (…) ne permet pas d’exclure la possibilité de demander une autorisation d’interjeter appel au premier président, cette juridiction n’étant pas amenée à statuer sur le fond du litige. Par conséquent, l’action des demandeurs n’est pas dépourvue d’intérêt » (Cour d’appel de Basse-Terre, 16 avril 2025, n°25/00009). En l’espèce, l’intérêt des colotis à maintenir l’intégrité du cahier des charges, document contractuel qui régit leurs droits respectifs, était évident. La résolution litigieuse, en autorisant des travaux contraires à cette stipulation, créait un risque direct de trouble dans leurs conditions de jouissance. La reconnaissance de cet intérêt a donc permis de valider leur accès au juge.
II. La portée de la solution dans le contentieux des lotissements
A. Une application classique des conditions de l’action en justice
La décision s’inscrit dans le droit commun des fins de non-recevoir. En confirmant que le caractère prétendument préparatoire d’une délibération ne suffit pas à priver d’intérêt celui qui la conteste, la cour rappelle que l’intérêt à agir s’apprécie concrètement au regard de l’atteinte potentielle aux droits. La solution est conforme à la lettre de l’article 31 du code de procédure civile. Elle ne crée pas de règle nouvelle mais clarifie l’office du juge de la mise en état face à des résolutions affectées de conditions apparentes. La cour a également précisé que l’absence de seconde délibération n’empêchait pas la résolution d’être effective. Cette interprétation évite que l’association ne puisse paralyser l’action en justice par des artifices de rédaction.
B. Les incidences sur la recevabilité des contestations des décisions d’assemblée générale
L’arrêt de la cour d’appel de Poitiers renforce la protection des colotis contre les décisions d’assemblée générale qui méconnaissent le cahier des charges. En refusant de qualifier la résolution de simple acte préparatoire, la cour limite les possibilités pour les associations foncières de soustraire leurs décisions au contrôle juridictionnel. Les propriétaires voisins disposent désormais d’un intérêt à agir reconnu dès lors que la délibération autorise des travaux, même si leur exécution est subordonnée à des formalités ultérieures. Cette solution pourrait être transposée à d’autres types de copropriétés ou d’associations syndicales. Elle rappelle que l’intérêt à agir ne se confond pas avec le succès de la demande : les époux U. devront encore démontrer, au fond, que l’autorisation viole effectivement le cahier des charges. La portée de l’arrêt est donc procédurale, mais elle garantit l’accès au juge pour faire respecter les engagements contractuels librement consentis entre colotis.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 31 du Code de procédure civile En vigueur
L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
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