Le 16 juin 2026, la Cour d’appel de Reims (chambre 1 civile et com., n°25/00581) a été saisie d’un litige opposant un propriétaire constructeur à ses voisins. Ces derniers se plaignaient de la construction d’un garage et d’un mur de séparation en limite de propriété, non conformes au permis de construire et aux règles d’urbanisme. L’expertise judiciaire avait révélé une surélévation de trente centimètres, un mur brut non enduit et l’absence d’un brise-vue pourtant prévu, créant une vue plongeante directe sur le fonds voisin. Le tribunal de première instance avait condamné le constructeur à réaliser des travaux et à indemniser ses voisins. Le constructeur a relevé appel, contestant tout manquement et l’existence d’un préjudice indemnisable.
La question de droit soumise à la cour était de savoir si le non-respect d’un permis de construire et de règles d’urbanisme suffit, à lui seul, à engager la responsabilité civile du constructeur pour trouble anormal de voisinage, ou si la preuve d’un préjudice spécifique et excessif doit être rapportée, distinct de la simple infraction administrative. La cour d’appel a répondu par l’affirmative en confirmant le jugement. Elle a jugé que les manquements aux dispositions légales, au plan local d’urbanisme et au permis de construire » ont causé à leurs voisins un préjudice en raison de la création d’une vue directe sur leur fond et de la construction d’un mur brut de taille excessive « . Elle a ainsi retenu que la violation des règles d’urbanisme constitue, en l’espèce, un trouble anormal de voisinage ouvrant droit à réparation.
I. L’affirmation d’une responsabilité fondée sur le cumul des infractions et du trouble anormal de voisinage
A. La caractérisation de manquements objectifs et cumulatifs
La cour d’appel s’appuie sur le rapport d’expertise judiciaire pour établir la réalité des infractions. Elle relève que » les travaux réalisés par [le constructeur] ne sont pas conformes au permis de construire ni aux règles du plan local d’urbanisme de la commune « , qu’une erreur d’implantation en hauteur de 0,30 mètre est survenue et que » les matériaux de construction sont restés à nu du coté de chez [les voisins] alors qu’ils doivent être recouverts « . Ces constatations objectives permettent à la cour de retenir trois manquements distincts : la violation du permis de construire, le non-respect des règles d’urbanisme et l’absence de mise en œuvre du brise-vue prévu. La cour écarte ainsi l’argument de l’appelant selon lequel la preuve du non-respect des règles d’urbanisme ne serait pas rapportée, en relevant que le plan local d’urbanisme fixe une hauteur maximale de deux mètres pour les limites séparatives. Ces manquements sont cumulatifs et constituent un faisceau d’éléments établissant la méconnaissance des obligations légales.
B. L’assimilation des infractions à un trouble anormal de voisinage
La cour ne se contente pas de constater les infractions ; elle les relie directement au préjudice subi par les voisins. Elle précise que » l’absence de brise-vue crée une vue plongeante sur le terrain voisin « et que le mur brut dépasse la hauteur autorisée. En ce sens, elle opère une assimilation entre la violation des règles d’urbanisme et l’existence d’un trouble anormal de voisinage. Cette approche mérite d’être soulignée : habituellement, la jurisprudence rappelle que » le non-respect d’une stipulation d’un contrat de construction est insuffisant en soi pour justifier une action en réparation dès lors que la preuve du caractère anormal du trouble n’est pas rapportée « (Cour d’appel de Rennes, 21 janvier 2025, n°22/00545). La cour de Reims s’inscrit dans cette logique mais estime que, en l’espèce, le trouble est caractérisé par la vue directe prohibée et la hauteur excessive du mur. Elle ne se contente donc pas de l’infraction : elle vérifie l’existence d’un préjudice concret, conformément à l’article 1240 du code civil. La responsabilité est ainsi engagée sur le fondement de la faute et du trouble de voisinage, mais le trouble est ici objectivement établi par les manquements eux-mêmes, sans qu’il soit besoin de démontrer un inconvénient supplémentaire.
II. La détermination d’une réparation intégrale et personnalisée
A. L’octroi d’une indemnisation pour la remise en état et le préjudice moral
La cour distingue soigneusement les postes de préjudice. Elle rejette la demande de paiement des travaux de maçonnerie pour abaisser le mur, car il s’agit d’un mur non mitoyen appartenant au constructeur : » ces travaux sur un mur, non mitoyen, appartenant à leur voisin à qui il incombe de faire les travaux nécessaires à sa mise en conformité « . En revanche, elle accorde la somme de 14 243,91 euros pour la réalisation de l’enduit sur le mur séparatif, cet enduit devant être posé sur le côté des voisins et constituant une atteinte directe à leur propriété. La cour refuse d’actualiser le coût des travaux, car l’exécution provisoire permettait aux voisins de les réaliser dès le jugement. S’agissant du préjudice moral et de jouissance, la cour le chiffre à 5 000 euros, en retenant que les voisins » subissent une vue directe prohibée sur leur fonds ainsi qu’un mur surélevé « et qu’ils » vont aussi devoir supporter les nuisances consécutives aux travaux de reprise « . L’indemnisation est donc complète et prend en compte à la fois le trouble actuel et les inconvénients futurs.
B. L’injonction de faire sous astreinte comme mode de réparation directe
La cour confirme la condamnation du constructeur à réaliser les travaux proposés par l’expert judiciaire, sous astreinte. Elle constate que le constructeur » ne s’y étant pas conformé malgré l’exécution provisoire du jugement entrepris « . Cette mesure de réparation en nature est particulièrement adaptée : elle vise à faire cesser le trouble anormal en rétablissant la conformité des constructions. En obligeant le constructeur à abaisser le mur et à poser le brise-vue, la cour assure une réparation directe et efficace du trouble. Par ailleurs, la cour ajoute une condamnation aux dépens d’appel et une indemnité de procédure de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sanctionnant la mauvaise foi de l’appelant qui succombe en son recours. La décision combine ainsi une réparation par équivalent et une exécution forcée en nature, garantissant la cessation du trouble anormal de voisinage.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 644-1 du Code de la sécurité sociale En vigueur
A la demande du conseil d’administration de la caisse nationale d’assurance vieillesse des professions libérales et après consultation par référendum des assujettis au régime de base, des décrets peuvent instituer un régime d’assurance vieillesse complémentaire fonctionnant à titre obligatoire dans le cadre soit de l’ensemble du groupe professionnel, soit d’une activité professionnelle particulière.
Le mode de calcul des cotisations complémentaires destinées à financer les régimes institués en application du premier alinéa et, le cas échéant, leurs montants annuels sont déterminés par décret après avis de la Caisse nationale d’assurance vieillesse des professions libérales.
Des régimes complémentaires facultatifs peuvent être établis à la demande du conseil d’administration de la caisse nationale d’assurance vieillesse des professions libérales dans les conditions fixées par le code de la mutualité.
Article L. 645-2 du Code de la sécurité sociale En vigueur
Le financement des régimes prévus au premier alinéa de l’article L. 645-1 est assuré par une cotisation forfaitaire annuelle obligatoire, distincte selon les régimes, dont le montant est fixé par décret. Toutefois, il peut être substitué à la cotisation forfaitaire une cotisation proportionnelle aux revenus d’activité non salariés tels que visés à l’article L. 642-1 pour les assurés reprenant ou poursuivant une activité relevant de l’article L. 161-22.
Le versement de cette cotisation annuelle ouvre droit, pour chacun des régimes, à l’acquisition d’un nombre de points dans des conditions déterminées par décret.
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
