Par un arrêt du 16 juin 2026, la cour d’appel de Reims (chambre 2 JCP, n°25/00749) était saisie d’un litige opposant une bailleresse à ses anciens locataires à l’issue d’un bail d’habitation. Les locataires avaient restitué les clés le 4 juillet 2019. La bailleresse les a assignés en paiement de diverses sommes au titre de charges d’eau, de réparations locatives et d’un préjudice d’exploitation. Par jugement du 29 août 2024, le juge des contentieux de la protection de Localité 3 a condamné solidairement les locataires à payer un arriéré de loyers et une somme de 700,60 € pour réparations locatives, mais a rejeté la demande au titre des charges d’eau et du préjudice d’exploitation. La bailleresse a interjeté appel, critiquant ces trois chefs de rejet. Les locataires, constitués mais non concluants, n’ont pas formulé d’observations en appel. La question de droit soumise à la cour était de déterminer les conditions dans lesquelles un bailleur peut obtenir le remboursement de charges d’eau, l’indemnisation de réparations locatives et la réparation d’un préjudice d’exploitation après la fin du bail. La cour d’appel a infirmé le jugement uniquement sur les charges d’eau, condamnant solidairement les locataires à payer 38,17 € à ce titre, et a confirmé le jugement pour le surplus, rejetant la demande de réparations locatives supplémentaires et le préjudice d’exploitation. Elle a également laissé les dépens d’appel à la charge de la bailleresse.
I. L’exigence d’une preuve rigoureuse des créances locatives à la charge du bailleur
L’arrêt illustre la rigueur avec laquelle la cour apprécie les obligations probatoires incombant au bailleur pour obtenir le paiement de charges récupérables et de réparations locatives.
A. La démonstration nécessaire du paiement effectif des charges d’eau
La cour infirme le jugement qui avait rejeté la demande au motif que les factures n’étaient pas adressées à la bailleresse. Elle retient que la bailleresse justifie désormais, par la production d’un chèque et de son relevé de compte, avoir effectivement supporté les frais d’eau. La cour énonce notamment que » Mme [E] justifie par la production d’un chèque de paiement et par son relevé de compte mentionnant l’encaissement de ce chèque avoir effectivement supporté ces frais d’eau « . Cette solution rappelle que, si le contrat de bail prévoit un remboursement sur appel de la propriétaire, la preuve du débours reste déterminante. Elle exige donc une preuve concrète du paiement, au-delà de la seule production de factures libellées à un tiers. En cela, l’arrêt s’inscrit dans le droit commun des obligations probatoires, où celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en rapporter la preuve. La cour d’appel de Reims fait ainsi prévaloir une exigence de sécurité juridique : le locataire ne doit être tenu au remboursement que si le bailleur démontre avoir réellement avancé les fonds. Cette solution est d’autant plus cohérente que, comme le rappelle la cour d’appel de Rennes dans un arrêt du 30 avril 2025, » le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure « (n°22/02423), renvoyant à un équilibre des droits et obligations.
B. La confirmation d’une indemnisation limitée des réparations locatives par le standard de la vétusté
Sur les réparations locatives, la cour confirme le jugement en adoptant » une adoption stricte des motifs énoncés au jugement « et en limitant l’indemnisation à la somme de 700,60 €. Elle écarte ainsi la demande de la bailleresse qui s’élevait à 2 987,60 €, au motif que les prétentions de celle-ci » méritent assurément d’être minorées comme l’a déterminé le juge de première instance « . La cour rappelle le principe selon lequel » l’obligation [du preneur] ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d’occupation « . En l’espèce, le premier juge avait opéré un » travail comparatif très minutieux « entre les états des lieux d’entrée et de sortie, distinguant les dégradations imputables au locataire de celles relevant de la vétusté. La cour valide cette méthode en refusant toute indemnisation pour une remise à neuf. Cette position est conforme à la jurisprudence constante issue de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui exclut les dégradations par vétusté. Elle incite les bailleurs à prouver la réalité et l’imputabilité des dégradations, sans pouvoir exiger une réfection totale du logement.
II. L’encadrement strict de l’imputabilité du préjudice d’exploitation au locataire
La cour rejette la demande de préjudice d’exploitation de 22 020,74 € présentée par la bailleresse pour la période de non-location, et précise les conditions dans lesquelles un tel préjudice peut être imputé au locataire.
A. L’exigence d’un lien de causalité direct et certain entre les dégradations et l’absence de relocation
La cour fait » le même constat que le premier juge, qui reste entier « : les dégradations alléguées » sont relatives « et la durée de non-location » ne saurait être imputée à la locataire dans les proportions alléguées « . Elle relève surtout que la bailleresse n’a adressé une mise en demeure que le 14 avril 2021, soit » presque deux ans après la restitution des clefs « , et qu’elle n’a pas prouvé de démarches intermédiaires. En outre, la requête en injonction de payer du 19 novembre 2021 ne mentionnait aucune perte d’exploitation. La cour en déduit que le retard dans la relocation procède en grande partie de l’inaction de la bailleresse, laquelle n’a pas » recour[u] aux voies de droit « en temps utile. Dès lors, le lien de causalité direct entre les dégradations locatives retenues (700,60 €) et les 49 mois de vacance locative n’est pas établi. Cette solution s’inscrit dans le droit commun de la responsabilité contractuelle, qui exige un lien causal certain. Elle rappelle que le bailleur ne peut transférer au locataire les conséquences de sa propre négligence dans la remise en location.
B. La portée de la solution sur la charge de la preuve et les obligations de diligence du bailleur
La décision revêt une portée pratique importante : elle fait peser sur le bailleur une obligation de diligence raisonnable dès la fin du bail. La cour souligne l’absence de » trace d’autre démarches qui auraient été réalisées entre-temps « par la bailleresse. En confirmant le rejet du préjudice d’exploitation, l’arrêt indique que le bailleur doit agir promptement pour limiter son dommage, conformément à l’obligation de minimiser le préjudice. Il incombe au bailleur de démontrer que les dégradations locatives sont la cause exclusive de l’impossibilité de relouer, et non pas son propre manque de diligence. La cour d’appel de Reims adopte ainsi une position équilibrée, proche de celle retenue par la cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 20 mars 2025 (n°24/05326), où la preuve du paiement effectif des charges était exigée, même si l’affaire portait sur un compteur individuel. En l’espèce, la cour consolide l’idée que le locataire ne saurait être tenu responsable d’une inaction du bailleur. Cette solution pourrait inciter les bailleurs à engager rapidement les travaux et à intenter des actions en justice dans des délais raisonnables, sous peine de voir leur demande de préjudice d’exploitation écartée.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
