Par un arrêt du 16 juin 2026, la Cour d’appel de Reims (chambre 2 JCP, n° 25/01388) s’est prononcée sur les pouvoirs du juge des référés en matière d’occupation sans droit ni titre et d’indemnité d’occupation provisionnelle. Une SCI, propriétaire d’un ensemble immobilier composé de deux immeubles, avait consenti à un occupant une première promesse de vente le 19 janvier 2023, prorogée jusqu’au 31 octobre 2023, qui stipulait un loyer mensuel de 3 000 euros en cas de non-réalisation de la vente. Cette promesse étant devenue caduque, deux nouvelles promesses de vente furent conclues le 19 avril 2024 : l’une portant sur un immeuble au profit de l’occupant lui-même, l’autre sur le second immeuble au profit de ses parents. Ces nouveaux actes ne reprenaient pas la clause de loyer mais prévoyaient des indemnités d’immobilisation. Les promesses expirèrent le 19 juillet 2024 sans être réitérées. L’occupant se maintint dans les lieux.
La SCI saisit le juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, qui, par ordonnance du 26 août 2025, ordonna l’expulsion de l’occupant du premier immeuble (celui promis à l’occupant) mais rejeta la demande d’expulsion du second immeuble ainsi que la demande de provision pour arriérés de loyers et la demande d’indemnité d’occupation à compter d’août 2024. La SCI interjeta appel de ces deux chefs de rejet. L’occupant ne constitua pas avocat. La cour d’appel fut donc saisie de la question de savoir si le juge des référés pouvait ordonner l’expulsion d’un occupant sans titre et lui allouer une indemnité d’occupation provisionnelle, et si une provision pour loyers antérieurs se heurtait à une contestation sérieuse.
La cour infirma l’ordonnance sur l’expulsion du second immeuble et sur l’indemnité d’occupation provisionnelle, mais confirma le rejet de la provision pour arriérés de loyers. Elle déclara irrecevable la demande d’expulsion du premier immeuble, cette question étant déjà tranchée définitivement par l’ordonnance de première instance. Pour le second immeuble, elle jugea que l’occupation sans droit ni titre constituait un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, et que l’occupant était bien occupant de fait, comme en attestait un acte de signification le mentionnant à cette adresse. Sur l’indemnité d’occupation, la cour estima que la valeur locative de 3 000 euros par mois, reconnue par l’occupant dans la première promesse de vente prorogée, n’était pas sérieusement contestable, malgré la novation des promesses. En revanche, la demande de provision au titre des arriérés de loyers échus jusqu’en juillet 2024 se heurtait à une contestation sérieuse, car la stipulation de loyer n’avait pas été reprise dans les nouvelles promesses.
I. L’affirmation renforcée des pouvoirs du juge des référés face à l’occupation sans droit ni titre
A. La caractérisation du trouble manifestement illicite par l’occupation dépourvue de titre
La Cour d’appel de Reims rappelle que « l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue le ‘trouble manifestement illicite’ prévu par l’article 835 précité donnant compétence au juge des référés ». Cette qualification est constante en jurisprudence. En l’espèce, la cour relève que l’occupant ne disposait d’aucun titre d’occupation sur l’immeuble sis [Adresse 1] à Epernay après le 19 juillet 2024, date de caducité de la seconde promesse de vente consentie à ses parents. La preuve de l’occupation effective est rapportée par une photographie montrant deux véhicules stationnés dans la cour et, surtout, par l’acte de signification de la déclaration d’appel délivré à cette adresse, le commissaire de justice ayant constaté que l’intéressé y était connu et avait confirmé l’adresse par téléphone. La cour écarte ainsi toute contestation sérieuse sur la qualité d’occupant sans droit ni titre. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence qui admet que la simple occupation d’un bien immobilier sans titre constitue un trouble manifestement illicite, sans qu’il soit nécessaire d’établir une voie de fait. Comme l’a jugé la Cour d’appel de Rouen le 26 mars 2025, « M. [F] [W] occupe sans droit ni titre celui-ci » (CA Rouen, 26 mars 2025, n°23/04205). La cour de Reims fait donc une application classique de l’article 835 alinéa 1, en ordonnant l’expulsion de l’occupant passé un délai de huit jours.
B. L’assiette de l’indemnité d’occupation : reconnaissance d’une valeur locative non sérieusement contestable
Sur la demande d’indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er août 2024, la cour infirme l’ordonnance de première instance et fixe cette indemnité à 3 000 euros par mois. Elle se fonde sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui permet au juge des référés d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La cour constate que « les parties avaient clairement convenu d’une valeur locative des deux immeubles des [Adresse 10] à [Localité 3], de 3000 € pour l’ensemble immobilier, au titre de l’acte additionnel de prorogation de la première promesse de vente du 20/09/2023 ». Elle souligne que l’occupant « a reconnu » cette valeur locative et qu’il occupe ces immeubles depuis le 6 avril 2023. Peu importe que la stipulation de loyer n’ait pas été reprise dans les actes d’avril 2024 : la reconnaissance de la valeur locative subsiste en tant qu’élément d’appréciation du montant de l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à l’expiration des promesses. La cour se montre pragmatique : l’occupant, qui s’est maintenu dans les lieux sans titre, doit une indemnité correspondant à la valeur locative des biens, dont le montant n’est pas sérieusement contestable. Cette solution est conforme à l’exigence posée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, selon laquelle « la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée » (CA Aix-en-Provence, 13 mars 2025, n°24/06644). La cour retient donc une approche extensive mais mesurée du pouvoir du juge des référés.
II. La délimitation rigoureuse de la compétence du juge des référés face aux obligations nées d’un contrat
A. Le refus de statuer sur une indemnité conventionnelle liée à l’inexécution d’une promesse
La cour confirme le rejet de la demande de provision au titre des arriérés de loyers échus jusqu’au 19 juillet 2024, pour un montant de 12 000 euros. Elle refuse d’accueillir cette demande, estimant que « la cour, ne peut sans excéder les prérogatives du juge des référés, statuer sur une indemnité d’occupation sanctionnant la non-réalisation d’une promesse de vente ». La motivation est importante : la clause de loyer de 3 000 euros par mois, stipulée dans la première promesse de vente et son acte de prorogation, n’a pas été reprise dans les promesses de vente du 19 avril 2024. Or, ces nouveaux actes ont « implicitement mais nécessairement nové la promesse de vente initiale du 19/01/2023 et son acte de prorogation ». La novation éteint l’obligation ancienne et la remplace par une obligation nouvelle. La stipulation de loyer ayant disparu, il n’existe plus de fondement contractuel clair pour réclamer des loyers pour la période antérieure au 19 juillet 2024. La créance est donc sérieusement contestable, ce qui interdit au juge des référés d’allouer une provision. La cour se montre ici très protectrice des limites de la compétence du juge de l’évidence : en présence d’une contestation sérieuse sur le fondement même de l’obligation, il ne saurait trancher le litige.
B. L’effet novatoire des nouvelles promesses excluant la clause de loyer initiale
La cour précise le mécanisme juridique en jeu : « la stipulation de loyer, à la charge de l’occupant, n’est pas reprise dans les secondes promesses de vente du 19/04/2024, qui ont implicitement mais nécessairement nové la promesse de vente initiale du 19/01/2023 et son acte de prorogation du 20 septembre 2023 ». La novation, acte juridique par lequel une obligation est éteinte et remplacée par une autre, requiert une volonté non équivoque des parties. En l’espèce, la conclusion de nouvelles promesses portant sur les mêmes biens mais avec des bénéficiaires différents et des conditions modifiées manifeste clairement l’intention de substituer un nouveau contrat à l’ancien. Il en résulte que la clause de loyer, élément de l’obligation ancienne, disparaît. Par conséquent, « la détermination du montant d’une provision sur le ‘paiement des arriérés de loyers échus au 19 juillet 2024’ […] est soumis à une difficulté sérieuse que seul le juge du fond est habilité à trancher ». La cour distingue ainsi nettement la période antérieure à la caducité des promesses, pour laquelle le fondement contractuel est contestable, de la période postérieure, pour laquelle l’indemnité d’occupation est fondée sur l’occupation sans droit ni titre. Cette distinction est juridiquement rigoureuse et illustre la prudence du juge des référés qui ne peut empiéter sur les attributions du juge du fond.
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