Par un contrat du 28 avril 2000, un bailleur a donné à bail à une locataire un appartement à usage d’habitation moyennant un loyer de 365,87 euros et une provision sur charges de 121,95 euros. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 février 2024, puis a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes statuant en référé le 17 janvier 2025. Par ordonnance du 26 septembre 2025, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 24 avril 2024, ordonné l’expulsion, condamné la locataire à payer une provision de 9 792,66 euros et rejeté sa demande de délais de paiement. La locataire a interjeté appel le 24 novembre 2025, invoquant une contestation sérieuse tirée de l’insalubrité du logement et d’une absence de régularisation des charges, et sollicitant subsidiairement des délais de paiement.
La question de droit soumise à la cour d’appel était de savoir si le juge des référés pouvait, en présence d’allégations d’insalubrité et de défaut de régularisation des charges, constater l’acquisition de la clause résolutoire et accorder des provisions, tout en refusant l’octroi de délais de paiement. Par arrêt du 16 juin 2026, la Cour d’appel de Reims (chambre de la famille et des contentieux de la protection, n°25/01700) a déclaré irrecevables les conclusions de l’intimé déposées hors délai et a confirmé l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. Elle a estimé que les contestations sérieuses n’étaient pas établies et que la locataire ne démontrait pas sa capacité à apurer la dette.
Il conviendra d’étudier l’affirmation de l’absence de contestation sérieuse par la cour (I) avant d’examiner la confirmation des mesures d’expulsion et le refus des délais de paiement (II).
I. L’affirmation de l’absence de contestation sérieuse en référé
La cour d’appel écarte successivement les deux moyens soulevés par la locataire pour tenter de faire obstacle au constat de la clause résolutoire. Elle rejette d’abord le grief tiré de l’insalubrité du logement (A), puis celui relatif au défaut de régularisation des charges (B).
A. Le rejet du moyen tiré de l’insalubrité du logement
La locataire soutenait que le logement était insalubre en raison d’humidité, d’infiltrations et de moisissures, produisant un courrier adressé au bailleur le 12 mars 2025 et quelques photographies. La cour d’appel relève que » ce courrier intervient alors que la procédure d’expulsion a été engagée par le bailleur par le commandement de payer en date du 23 février 2024 puis l’assignation du 17 janvier 2025 « . Elle ajoute qu’ » aucun courrier d’alerte antérieur n’est produit aux débats, alors que la locataire est locataire de cet appartement depuis avril 2000 « . Ce contexte, combiné à l’absence de pièces probantes telles qu’un constat d’huissier ou un rapport des autorités, conduit la cour à relativiser largement le grief invoqué.
Cette appréciation est conforme à la jurisprudence constante qui exige du locataire qu’il rapporte la preuve d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, notamment par des éléments objectifs et contemporains de la période locative. En l’espèce, la tardiveté des doléances et la faiblesse des éléments de preuve empêchaient de caractériser une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile. La cour a donc légitimement estimé que ce moyen ne pouvait faire échec au constat de la clause résolutoire, le juge des référés n’étant pas tenu de surseoir à statuer en présence d’une simple allégation non étayée.
B. Le rejet du moyen tiré du défaut de régularisation des charges
La locataire invoquait également une absence de régularisation annuelle des charges locatives, ce qui aurait constitué, selon elle, une contestation sérieuse. La cour d’appel observe que » ce grief apparaît au moment de la procédure engagée par le bailleur et n’est pas étayé par d’autres éléments, alors que la locataire communique elle-même en pièce n°22 un décompte complet établi par l’agence Century 21 « . Elle en déduit que la locataire ne tire aucune conséquence procédurale de son allégation et que celle-ci n’est pas étayée.
Cette solution mérite d’être rapprochée de la jurisprudence relative à l’obligation de justification des charges. La Cour d’appel de Versailles a récemment rappelé que la régularisation des charges exige la production de pièces justificatives et qu’à défaut, la demande peut être rejetée comme non fondée. Elle a ainsi jugé que » la simple production de documents intitulés décomptes de régularisation des charges, à l’exclusion de toute pièce justificative, ne satisfait pas aux exigences de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 « (Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02495). En l’espèce, c’est la locataire elle-même qui produit un décompte complet, ce qui rend son grief paradoxal. La cour écarte donc la contestation sérieuse, estimant que la locataire ne démontre pas en quoi le défaut de régularisation ferait obstacle à la créance du bailleur.
II. La confirmation des mesures d’expulsion et le refus des délais de paiement
Après avoir écarté l’existence d’une contestation sérieuse, la cour d’appel confirme l’acquisition de la clause résolutoire (A) et rejette la demande de délais de paiement de la locataire (B).
A. Le constat régulier de l’acquisition de la clause résolutoire
La locataire contestait que la clause résolutoire fût acquise en faisant valoir que deux règlements étaient intervenus dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 23 février 2024. La cour examine ces deux versements. Elle constate, s’agissant d’une aide de 500 euros du secours catholique, que » ce courrier est en date du 30 avril 2024 de sorte que ladite somme ne peut avoir été versée dans les deux mois du 23 février 2024 « . Quant au second versement de 350 euros adressé le 19 mars 2024, la cour reconnaît qu’il est intervenu dans le délai, mais relève qu’il » ne couvre pas non plus le montant de la dette qui n’est par ailleurs pas contestée en son quantum « . Elle en déduit que la clause résolutoire a pris effet au 24 avril 2024 par application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Ce raisonnement est juridiquement fondé : la loi exige que le locataire paie l’intégralité des sommes dues dans le délai de deux mois pour éviter l’acquisition de la clause résolutoire. Des paiements partiels, même effectués dans le délai, ne suspendent pas l’effet de la clause. La cour précise d’ailleurs que ces versements devront venir en déduction de la dette actualisée, mais ils n’empêchent pas le constat de la résiliation du bail. Cette solution est conforme à une jurisprudence solidement établie.
B. Le refus des délais de paiement et des mesures de suspension
La locataire sollicitait, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, la suspension des effets de la clause résolutoire assortie de délais de paiement sur trente-six mensualités. Elle invoquait sa situation de précarité, bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale avec un revenu fiscal de référence de 4 811 euros par an, soit environ 400 euros par mois. La cour relève toutefois que l’avis d’imposition le plus récent mentionne des pensions de retraite perçues à hauteur de 8 646 euros en 2023. Elle souligne que la locataire est âgée de 74 ans et ne détaille pas ses autres charges.
La cour en conclut que la locataire n’apparaît pas en mesure de régler les sommes dues, soit une dette de 9 792,66 euros, dans des délais compatibles avec les intérêts du bailleur qui est un propriétaire privé. Elle confirme donc le rejet de la demande de délais. Cette décision est cohérente avec l’exigence de l’article 24 V, qui subordonne l’octroi de délais à la capacité du locataire de s’acquitter de sa dette dans un délai raisonnable. La cour apprécie souverainement les facultés contributives de la locataire et estime que l’ampleur de la dette au regard de ses ressources ne permet pas d’envisager un apurement. L’absence de perspective de paiement justifie le refus de toute mesure de suspension.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 3121-39 du Code du travail En vigueur
A défaut d’accord, un décret détermine le contingent annuel défini à l’article L. 3121-30 ainsi que les caractéristiques et les conditions de prise de la contrepartie obligatoire sous forme de repos pour toute heure supplémentaire effectuée au-delà de ce contingent.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
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