L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Riom le 16 juin 2026 (n°24/01488) porte sur le contentieux opposant plusieurs copropriétaires au syndicat des copropriétaires et à l’ancien syndic. Les appelants contestent la validité des résolutions n°5 et n°6 adoptées lors de l’assemblée générale du 29 août 2019, relatives à des travaux de réparation du réseau de chauffage collectif et aux honoraires du syndic. Le tribunal judiciaire les avait déboutés de l’intégralité de leurs demandes par jugement du 2 juillet 2024.
Des fuites étaient survenues sur le réseau de chauffage central dans un lot privatif. Une expertise judiciaire avait conclu à une corrosion progressive des tuyaux en acier noyés dans la dalle. Les appelants soutenaient que ces fuites provenaient de travaux réalisés par la propriétaire du lot, qui aurait percé un tuyau. Ils estimaient en outre que les canalisations litigieuses constituaient des parties privatives, que les règles de majorité applicables n’avaient pas été respectées et que le syndic avait commis une faute en omettant de déclarer le sinistre à l’assureur.
La question de droit centrale consistait à déterminer si les résolutions contestées étaient valides au regard des règles de la copropriété des immeubles bâtis, et si la responsabilité du syndic pouvait être engagée. La cour d’appel confirme le jugement en toutes ses dispositions, validant ainsi la qualification de parties communes des canalisations, l’application de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et rejetant toute indemnisation.
I. La confirmation de la qualification de parties communes et de la majorité applicable
A. La nature commune des canalisations de chauffage traversant un lot privatif
La cour d’appel approuve les motifs du tribunal selon lesquels les canalisations du chauffage collectif, bien que situées dans un appartement privatif, demeurent des parties communes. Elle reprend l’analyse des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les canalisations litigieuses sont celles du chauffage collectif de l’immeuble, qui traversent l’appartement de Madame [N] [E]. Elles ont donc un usage collectif au sens de l’article 3 du règlement de copropriété, celui de chauffage des appartements, et constituent ainsi des parties communes. » La cour ajoute que l’article 3 du règlement de copropriété qualifie les planchers en béton de parties communes, or les tuyaux litigieux étaient noyés dans ces planchers.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. La qualification de partie commune dépend de la destination de l’équipement et non de sa localisation. Le fait de pouvoir couper individuellement les départs de chauffage ne modifie pas l’usage collectif du réseau. La décision écarte ainsi l’argument des appelants qui tentaient de rattacher ces canalisations à la partie privative par leur situation matérielle. Le raisonnement apparaît conforme à la lettre de l’article 3 de la loi, qui inclut dans les parties communes les canalisations afférentes aux équipements communs.
B. La majorité de l’article 24 pour les travaux de conservation de l’immeuble
Les appelants contestaient le vote des résolutions à la majorité simple de l’article 24, estimant que ces travaux auraient nécessité l’unanimité prévue à l’article 26 de la loi. La cour relève que les travaux réparatoires « étaient évidemment nécessaires à la conservation de l’immeuble », ce qui les place sous le régime de l’article 24. La résolution n°5 mentionnait « casser le sol afin de poser le plancher chauffant sans rehausse », mais la technique retenue visait à restituer l’état initial du sol après les désordres.
La distinction entre travaux de conservation et travaux modificatifs est déterminante. Dans un arrêt du 29 janvier 2025, la Cour d’appel de Paris a rappelé que les travaux modifiant les modalités de jouissance de parties privatives doivent être votés à l’unanimité, mais tel n’est pas le cas en l’espèce. La cour de Riom écarte l’argument selon lequel les travaux auraient été décidés dans le seul intérêt de la propriétaire du lot. Elle souligne que le choix technique a été dicté par la nécessité de réparer le réseau sans aggraver les conséquences sur l’appartement rénové. Cette motivation circonstanciée confère à la décision une portée équilibrée : elle ne remet pas en cause la protection des copropriétaires contre des travaux excessifs, mais refuse d’étendre cette protection aux travaux strictement conservatoires.
II. L’appréciation de la responsabilité du syndic et l’étendue de l’information due aux copropriétaires
A. La faute du syndic non suivie d’un préjudice démontré
Les appelants reprochaient au syndic de ne pas avoir déclaré le sinistre à l’assureur de la copropriété, ce qui constituait une faute contractuelle. La cour reconnaît implicitement cette faute en indiquant qu’il « n’est pas discuté qu’il s’est abstenu de déclarer le sinistre ». Cependant, elle refuse toute indemnisation au motif qu’aucune partie n’a produit le contrat d’assurance, rendant « absolument impossible de savoir si l’assureur […] aurait de toute manière pris en charge les désordres en totalité ou en partie ».
Ce raisonnement illustre l’exigence d’un lien de causalité certain entre la faute et le préjudice. Le simple manquement contractuel n’ouvre pas droit à réparation si le dommage n’est pas établi. En l’espèce, l’absence de contrat d’assurance empêche toute évaluation de la perte de chance. Cette solution, bien que rigoureuse pour les copropriétaires, est juridiquement fondée : l’article 1240 du code civil exige un préjudice certain. La cour fait preuve de prudence en ne spéculant pas sur la couverture éventuelle du sinistre. On peut toutefois s’interroger sur la charge de la preuve qui incombait aux parties, mais la cour n’entre pas dans ce débat.
B. L’information suffisante des copropriétaires sur les travaux votés
Les appelants soutenaient n’avoir pas été suffisamment informés « sur les conditions essentielles des travaux votés ». La cour rappelle que l’assemblée générale du 20 juin 2019 avait déjà informé les copropriétaires, par une neuvième résolution, de la nécessité de rechercher une fuite et de « réparer rapidement » le réseau dans le lot concerné. Les copropriétaires étaient donc « parfaitement informés d’un problème sérieux » avant le vote du 29 août 2019.
La description des travaux dans la résolution n°5 mentionnait la démolition du sol en vue de poser le plancher chauffant. La Cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 15 avril 2025, a considéré suffisante la description de travaux de percement en façade pour une VMC, dès lors que « la description apparaît suffisamment précise pour permettre un vote de l’assemblée générale ». Transposé à l’espèce, le même principe s’applique : les copropriétaires disposaient d’éléments suffisants pour comprendre la nature et l’ampleur des travaux. La cour écarte ainsi le grief de défaut d’information, confortant la régularité de la délibération. Le jugement est confirmé dans son ensemble, les appelants étant condamnés aux dépens d’appel sans application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1240 du Code civil En vigueur
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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