Par un arrêt du 16 juin 2026, la première chambre civile de la Cour d’appel de Riom a eu à connaître d’un litige opposant des bailleurs à leurs preneurs au sujet de la validité d’un congé avec refus de renouvellement d’un bail rural. Le différend portait sur le point de savoir si le défaut d’entretien d’une parcelle, constaté contradictoirement plusieurs années auparavant et accepté par les bailleurs, pouvait encore justifier une résiliation du bail pour agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.
En l’espèce, un bail rural avait été conclu entre les parties. Le 27 décembre 2022, les bailleurs délivrèrent un congé avec refus de renouvellement, reprochant aux preneurs le défaut d’entretien de la parcelle cadastrée section D numéro [Cadastre 13], devenue entièrement boisée et inexploitée depuis plusieurs années. Saisi, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac annula ce congé par jugement du 27 février 2025. Les bailleurs interjetèrent appel.
Les appelants soutenaient que le congé était régulier, que les griefs étaient précis et que le défaut d’entretien compromettait l’exploitation du fonds. Les intimés concluaient à la confirmation du jugement, faisant valoir que les bailleurs avaient accepté l’état de la parcelle et que le congé était dépourvu de motifs sérieux.
La question de droit soumise à la cour était la suivante : un bailleur peut-il se prévaloir d’un manquement du preneur à ses obligations d’entretien, pour demander la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31 du code rural, lorsqu’il a lui-même accepté conventionnellement l’état de la parcelle litigieuse plusieurs années avant la délivrance du congé ?
La Cour d’appel de Riom confirma le jugement, jugeant que » le silence gardé par les bailleurs quant à la nécessité de remettre en état cette parcelle pendant de nombreuses années, démontre à lui seul qu’ils ont accepté cet état de fait « et, partant, que le motif de refus de renouvellement ne pouvait prospérer. Elle retint également que la parcelle ne représentant qu’une faible superficie du fonds loué, sa remise en cause ne pouvait compromettre l’exploitation dans son ensemble.
I. Le contrôle rigoureux de la validité du congé par l’exigence de précision des griefs et de preuve des agissements
A. L’obligation d’un grief précis et circonstancié dans le congé
Le congé est un acte unilatéral par lequel le bailleur manifeste sa volonté de ne pas renouveler le bail. Pour être valable, il doit indiquer avec précision les motifs sur lesquels il se fonde. La Cour d’appel de Riom rappelle implicitement cette exigence en analysant la structure du congé litigieux. Elle distingue la partie descriptive des relations entre les parties, qu’elle qualifie de » prolégomènes « , de la partie consacrée aux griefs proprement dits. Le seul grief clairement énoncé porte sur l’état de la parcelle [Cadastre 13]. Quant au second grief, relatif aux travaux non effectués, la cour le juge » trop vague et peu précis pour décrire valablement le défaut d’entretien reproché aux consorts « . Ce faisant, elle censure l’imprécision du congé, conformément à la jurisprudence antérieure exigeant que les motifs de résiliation soient indiqués de manière suffisamment explicite pour permettre au preneur de les contester utilement. La cour écarte ainsi les photographies produites par les bailleurs, estimant qu’elles ne prouvent rien en elles-mêmes, faute d’élément de localisation et de date certaine.
B. L’exigence d’une preuve des agissements compromettant la bonne exploitation
L’article L. 411-31 du code rural subordonne la résiliation du bail à la démonstration d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. La preuve incombe au bailleur. En l’espèce, la cour examine les constats d’experts produits. Elle relève que l’état des lieux du 4 août 2018 mentionne, pour la parcelle [Cadastre 13], une » PERTE TOTALE « et que ce constat a été signé par les deux parties. Or, ce document émane d’un accord conventionnel : les bailleurs et les preneurs avaient établi ensemble des plannings de remise en état. La cour en déduit que » lorsque le congé a été délivré, la « perte totale » de cette parcelle avait été conventionnellement actée par les deux parties depuis plus de quatre ans « . Elle souligne également l’écoulement d’une » longue période de temps « entre ce constat contradictoire et la décision des bailleurs de mettre un terme au fermage. Dès lors, le lien de causalité entre le défaut d’entretien invoqué et la compromission de la bonne exploitation n’est pas établi par les bailleurs. La solution rejoint d’autres décisions ayant jugé que la preuve d’un défaut d’entretien grave doit être rapportée de manière contemporaine à la demande de résiliation. Ainsi, dans une affaire similaire, la Cour d’appel de Caen a pu retenir que » c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé que si l’entretien des haies et la taille des arbres ont pu être négligés, il n’est pas établi que les haies n’étaient pas entretenues lors de la délivrance du congé intervenu plus de 18 mois après le constat d’huissier « (Cour d’appel de Caen, 13 mars 2025, n°23/02909).
II. La portée de l’acceptation tacite du bailleur et l’appréciation de la proportionnalité du grief
A. Le consentement implicite du bailleur à l’état des lieux comme obstacle à la résiliation
La cour fonde sa décision sur un raisonnement novateur : l’acceptation conventionnelle de l’état de la parcelle par les bailleurs, matérialisée par la signature du constat de » perte totale « en 2018, constitue un acte par lequel ils reconnaissent que la parcelle n’est plus exploitable sans en tirer de conséquences. Ce silence prolongé de plus de quatre ans est interprété comme un acquiescement tacite à la situation. La cour reprend ainsi le motif du tribunal selon lequel » le silence gardé par les bailleurs quant à la nécessité de remettre en état cette parcelle pendant de nombreuses années, démontre à lui seul qu’ils ont accepté cet état de fait « . Cette approche s’inscrit dans une logique de protection de la stabilité du bail rural : le bailleur ne peut invoquer un manquement qu’il a toléré pendant une longue période. La Cour d’appel de Besançon a d’ailleurs récemment rappelé qu’en matière de bail rural, la preuve d’un défaut d’entretien doit être rapportée de manière contemporaine et précise, et que des constats anciens ne suffisent pas à caractériser une compromission de l’exploitation (Cour d’appel de Besançon, 14 janvier 2025, n°24/00347). En l’espèce, la tolérance des bailleurs est renforcée par le fait que les plannings de remise en état mentionnaient la parcelle [Cadastre 13] sans qu’aucune action ne soit entreprise.
B. La proportionnalité entre le grief invoqué et la gravité de la résiliation
La cour ajoute un second motif qui renforce l’annulation du congé : le caractère disproportionné de la résiliation au regard de l’importance de la parcelle litigieuse. Elle relève que la parcelle [Cadastre 13] ne représente » qu’un peu plus de 8 hectares sur plus de 53 hectares loués au total « , soit environ 15 % de la surface totale du fonds. Elle en déduit qu’ » il n’est pas possible de juger qu’un éventuel défaut d’entretien de cette modeste surface est de nature à compromettre toute l’exploitation « . Cette appréciation in concreto de la proportionnalité entre le manquement et la sanction est constante dans la jurisprudence. Elle évite qu’un défaut d’entretien limité à une parcelle marginale puisse justifier la perte du bail pour l’intégralité du fonds. En l’espèce, les preneurs soutenaient que la parcelle [Cadastre 13] était devenue inexploitable en raison de l’impossibilité d’accès et d’entretien. La cour, sans se prononcer sur cette cause précise, écarte le grief comme insuffisant à compromettre l’ensemble de l’exploitation. La confirmation du jugement est ainsi totale, sauf sur le retrait des photographies que la cour réintègre aux débats, mais sans leur donner de portée probante.
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