Le 16 juin 2026, la Cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-2, a été saisie d’un litige portant sur le transfert d’un bail d’habitation à loyer modéré après le décès de la locataire en titre. La locataire, décédée le 10 mai 2016, laissait pour héritières ses deux filles, lesquelles sollicitaient le transfert du contrat de location à leur profit. Le premier juge avait fait droit à cette demande. La société bailleresse, estimant que les conditions légales n’étaient pas remplies, a interjeté appel.
En cause d’appel, les intimées, qui n’avaient pas conclu, étaient réputées s’approprier les motifs du jugement déféré. La bailleresse soutenait que le transfert ne pouvait intervenir faute pour les filles de démontrer qu’elles vivaient avec leur mère depuis au moins un an à la date du décès, et que le logement, comptant cinq pièces principales, était inadapté à la taille de leur ménage. La question de droit centrale était celle des conditions auxquelles l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, combiné à l’article 40 I de la même loi et à l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, subordonne le transfert du bail d’un logement social aux descendants du locataire décédé. La cour a infirmé le jugement, constaté la résiliation de plein droit du bail au jour du décès et ordonné l’expulsion des occupantes sans droit ni titre.
I. Les conditions rigoureuses du transfert du bail en logement social
Le transfert du contrat de location au profit des descendants suppose la réunion de deux séries d’exigences : la preuve d’une cohabitation préalable d’au moins un an, et le respect des règles d’attribution propres aux logements sociaux, notamment l’adaptation du logement à la taille du ménage.
A. L’exigence d’une cohabitation préalable d’au moins un an
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que » lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré […] aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès « . La cour rappelle que cette condition s’apprécie strictement au jour du décès. Or, le premier juge s’était fondé sur une évaluation sociale datant de l’année 2000 et sur une demande de transfert de 2020, soit des éléments postérieurs ou très antérieurs au décès survenu en 2016. La Cour d’appel de Versailles en déduit qu’aucune preuve de la résidence des filles avec leur mère depuis le 10 mai 2015 n’est rapportée. La jurisprudence d’appui confirme que » l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 […] prévoit le transfert du contrat de bail aux descendants du locataire décédé qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès « (Cour d’appel de Douai, 3 avril 2025, n°24/01141). Les intimées, défaillantes en appel, n’ont pas davantage établi cette cohabitation. La cour écarte ainsi tout élément extrinsèque à la date du décès.
B. L’adaptation du logement à la taille du ménage
En application de l’article 40 I de la loi du 6 juillet 1989, le transfert d’un logement social est subordonné à la condition que le logement soit adapté à la taille du ménage du bénéficiaire. L’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation précise qu’un local est insuffisamment occupé lorsque le nombre de pièces habitables excède de plus d’une unité le nombre de personnes y ayant leur résidence principale. En l’espèce, le bail mentionnait cinq pièces principales. Quand bien même les filles auraient démontré la présence de leur neveu à la date du décès, le logement aurait compté trois occupants pour cinq pièces, soit un excédent de deux pièces, ce qui caractérise une sous-occupation. La cour relève qu’aucun handicap ni âge de plus de soixante-cinq ans n’est allégué, de sorte que l’exception prévue à l’article 40 I ne trouve pas à s’appliquer. L’adaptation du logement fait donc défaut.
II. La confirmation d’une appréciation rigoureuse par la Cour d’appel
La décision illustre une application stricte des textes, tant dans le moment retenu pour l’appréciation des conditions que dans les conséquences attachées à leur absence.
A. Le principe de l’appréciation à la date du décès
La cour rappelle, en citant la jurisprudence de la Cour de cassation, que » les conditions du transfert du bail s’apprécient à la date du décès du locataire en titre et non au jour où le juge statue « . Ce principe est cardinal dans la mesure où il interdit de prendre en considération une configuration familiale postérieure. La Cour d’appel de Versailles applique ici une règle déjà énoncée par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 23-18.933). Elle en tire les conséquences sur la preuve : le premier juge ne pouvait se fonder sur une évaluation sociale de 2000 ou sur une demande de transfert de 2020. Cette rigueur est conforme à la finalité des textes, qui visent à garantir que le bénéficiaire du transfert entretenait un lien effectif avec le locataire décédé au moment de son décès. La doctrine y voit une protection contre les demandes opportunistes.
B. Les conséquences pratiques de la résiliation de plein droit
Faute pour les descendants de remplir les conditions cumulatives de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est » résilié de plein droit par le décès du locataire « . La cour en déduit que les filles sont occupantes sans droit ni titre depuis le 11 mai 2016, soit le lendemain du décès. Elle ordonne leur expulsion et fixe une indemnité d’occupation égale au loyer actualisé augmenté des charges. Elle actualise la dette locative à plus de 10 000 euros. La décision rappelle que la protection accordée par l’article 14 cesse lorsque ses conditions ne sont pas démontrées. Les intimées, bien que défaillantes, sont condamnées in solidum aux dépens et à une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’arrêt souligne ainsi l’exigence de rigueur probatoire imposée aux héritiers souhaitant se maintenir dans un logement social après le décès du locataire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
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