Par un arrêt contradictoire rendu le 16 juin 2026, la chambre civile 1-2 de la Cour d’appel de Versailles s’est prononcée sur la validité d’un congé pour reprise délivré par une société civile immobilière familiale à sa locataire, âgée de plus de soixante‑cinq ans. Une bailleresse, constituée sous forme de société civile entre une mère et son fils, avait donné congé à la locataire pour que l’associée mère puisse habiter le logement en raison de son état de santé. La locataire contestait la régularité du congé, soutenant que la bénéficiaire ne justifiait pas d’un droit de reprise au regard de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le motif n’était pas réel et sérieux, et qu’elle bénéficiait de la protection des locataires âgés aux ressources modestes, ce qui imposait au bailleur de lui offrir un relogement. Le tribunal de première instance avait déclaré le congé valide et ordonné l’expulsion.
La locataire a interjeté appel. Devant la cour, elle a maintenu ses moyens : la bailleresse ne serait pas une société familiale au sens de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989, le motif de reprise tiré de l’état de santé manquerait de sérieux, et ses propres ressources, inférieures à un certain seuil, la protégeraient contre tout congé sans offre de relogement. La société bailleresse a répliqué que la société était bien familiale, que l’état de santé de l’associée était établi, et que les ressources de la locataire excédaient le plafond réglementaire, la privant de la protection.
La question de droit soumise à la cour était double : d’une part, le congé pour reprise délivré au profit d’un associé d’une société civile familiale réunissait‑il les conditions légales de validité, s’agissant tant de la qualité du bénéficiaire que du caractère réel et sérieux de la reprise ? D’autre part, la locataire pouvait‑elle se prévaloir de la protection prévue à l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, qui interdit au bailleur de donner congé à un locataire de plus de soixante‑cinq ans aux ressources inférieures à un plafond, sans lui offrir un logement adapté ?
La Cour d’appel de Versailles a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, sauf sur les frais irrépétibles. Elle a jugé que le congé était valide : la société bailleresse était bien une société civile constituée entre parents au premier degré, et le congé au profit de l’associée était conforme à l’article 13 de la loi ; le caractère réel et sérieux de la reprise était établi par les certificats médicaux et le procès‑verbal de commissaire de justice ; quant à la locataire, ses ressources dépassaient le plafond applicable, de sorte qu’elle ne pouvait invoquer le bénéfice du relogement obligatoire.
I. La confirmation de la régularité du congé pour reprise au sein d’une société familiale
A. La qualité de bénéficiaire de la reprise : l’associé d’une société civile familiale
La cour a d’abord examiné la condition posée par l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet à une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré d’invoquer les dispositions relatives au congé pour reprise au profit de l’un de ses associés. En l’espèce, la bailleresse était une société civile immobilière composée de deux associés, une mère et son fils, ainsi qu’en attestait le livret de famille. La cour a retenu que cette société justifiait de sa qualité de société familiale et que le congé avait été délivré au profit de l’une des associées, conformément aux textes. Ce faisant, elle a écarté l’argument de la locataire selon lequel la bénéficiaire ne pouvait être que le bailleur personne physique ou son conjoint, ses ascendants ou descendants. La solution s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence antérieure : « C’est par des motifs exacts que la cour adopte que le juge initialement saisi a déclaré nul le congé litigieux. Il est ajouté que les termes exhaustifs de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ne permettent d’autoriser la reprise qu’au profit des associés exclusivement » (Cour d’appel de Paris, 11 février 2025, n°22/15893). Ici, la bénéficiaire était associée à titre personnel, ce qui satisfaisait à l’exigence légale.
B. Le caractère réel et sérieux du motif de reprise : le contrôle juridictionnel de la réalité de l’intention
La locataire contestait la sincérité du motif de reprise, soutenant que l’état de santé de la bénéficiaire ne justifiait pas un changement de logement, que des aménagements étaient possibles et que le délai entre le congé et l’assignation démontrait l’absence d’urgence. La cour a rappelé que le juge doit vérifier la réalité du motif et non son opportunité. Elle a relevé que la bénéficiaire, âgée de 73 ans, souffrait d’arthrose et que sa maison comportait chambres et pièces d’eau à l’étage, ce qui rendait ses déplacements difficiles. Un procès‑verbal de commissaire de justice et des certificats médicaux établissaient ces faits. La cour a estimé qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner une expertise complémentaire et que la volonté légitime de vivre dans un logement adapté était démontrée. Elle a également écarté l’argument tiré du délai de deux ans entre le congé et l’assignation, jugeant qu’il n’établissait pas le caractère frauduleux de la reprise. Ainsi, « le congé ne peut être considéré comme ayant donné aux locataires une information sincère sur la qualité professionnelle du repreneur justifiant que sa nullité soit ordonnée » (Cour d’appel de Toulouse, 4 février 2025, n°24/00786) – mais en l’espèce, l’information était sincère et le motif réel.
II. L’écartement des protections légales invoquées par la locataire
A. La condition de ressources excluant le statut de locataire protégé
L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de donner congé à un locataire de plus de soixante‑cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins. La locataire, née en 1948, avait 73 ans à l’échéance du bail. Cependant, ses ressources, calculées sur les douze mois précédant le congé, s’élevaient à 25 015 euros, soit un montant supérieur au plafond applicable en Île‑de‑France pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, fixé à 24 116 euros par l’arrêté du 24 décembre 2020. La cour a donc jugé que les deux conditions cumulatives – âge et ressources – n’étaient pas réunies, et que la locataire ne pouvait se prévaloir de la protection. Elle a rejeté l’argument de la locataire selon lequel ses ressources devaient être comparées à une fois et demie le SMIC, notion inopérante en la matière. Cette appréciation stricte des seuils de ressources confirme la jurisprudence constante de la Cour de cassation : le plafond à prendre en compte est celui de l’arrêté ministériel, non un autre indicateur.
B. L’absence d’obligation de relogement et la portée du contrôle judiciaire
La locataire ayant échoué à démontrer qu’elle remplissait les conditions pour bénéficier du relogement obligatoire, la bailleresse n’était tenue à aucune offre. La cour a relevé que la société bailleresse avait malgré tout proposé des logements à la locataire, mais que cette démarche, qualifiée de « sympathie » par le bailleur, n’était pas une obligation légale. En conséquence, la locataire ne pouvait utilement invoquer le non‑respect de l’article 15 III pour contester la validité du congé. Par ailleurs, la cour a confirmé que le contrôle du juge sur le motif du congé ne s’étend pas à l’opportunité de la reprise, mais seulement à sa réalité et à son sérieux. La décision s’inscrit dans le mouvement jurisprudentiel qui refuse au juge le pouvoir d’apprécier la pertinence des choix d’occupation du bailleur, tant que ceux‑ci ne sont pas frauduleux. La locataire a donc été déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
