Cour d’appel de Versailles, le 16 juin 2026, n°25/00208

Le 16 juin 2026, la Cour d’appel de Versailles (chambre civile 1-2, n° 25/00208) était saisie d’un litige entre les propriétaires d’un logement donné à bail et leurs locataires, à propos de la recevabilité d’une action intentée par le mandataire des premiers, et de l’indemnisation de dégradations locatives. Les locataires avaient quitté les lieux, et le mandataire, agissant pour le compte des propriétaires, avait assigné les anciens preneurs en paiement d’un arriéré locatif et de réparations. Le tribunal judiciaire avait déclaré cette action irrecevable, faute de justifier d’un mandat spécial permettant au mandataire d’ester en justice. Les propriétaires et leur mandataire ont interjeté appel, soutenant qu’un mandat de gestion immobilière du 24 octobre 1995, stipulant le pouvoir d’ » exercer toutes poursuites, contraintes et diligences nécessaires, en conséquence, citer et comparaître devant tous tribunaux «  (Arrêt, p. 2), constituait un mandat spécial. Les locataires ont conclu à la confirmation, arguant d’un mandat général insuffisant, d’une absence de preuve de la qualité de propriétaires des demandeurs, et d’une irrecevabilité subsidiaire pour défaut de clarté des conclusions. La cour a d’abord examiné la qualité à agir des propriétaires, constatant qu’ils étaient devenus intégralement propriétaires par donation-partage et succession, produisant les actes justificatifs. Puis elle a analysé le mandat : le contrat de mandat du 24 octobre 1995 identifiait le bien et autorisait expressément les actions en justice, ce qui en fait un mandat spécial et non général. Elle a ensuite relevé que les héritiers du mandant initial, par leur intervention à l’instance et leur absence de contestation, avaient tacitement maintenu le mandat (se référant à Soc., 2 avril 1992, pourvoi n° 88-45.565, 88-45.566). En conséquence, la cour a infirmé le jugement sur ce point, déclarant recevables les demandes. Au fond, elle a condamné les locataires à 39,99 euros pour un tapis manquant, mais a rejeté la quasi-totalité des demandes de réparations locatives (nettoyage, parquet, peinture), faute pour les bailleurs de rapporter la preuve de dégradations imputables aux preneurs. Elle a en outre condamné les propriétaires à restituer le dépôt de garantie (450,12 euros) avec majoration de 10 % par mois à compter du 21 novembre 2022, et à verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. L’arrêt pose ainsi deux questions centrales : les conditions de recevabilité de l’action du mandataire, et la charge de la preuve des dégradations locatives.

I. La recevabilité de l’action du mandataire subordonnée à un mandat spécial et à la volonté tacite des héritiers

A. L’exigence d’un mandat spécial pour agir en justice

L’article 416 du code de procédure civile dispose que quiconque entend représenter une partie doit justifier d’un mandat. Le mandat de gestion immobilière litigieux comportait une clause très précise : le mandataire avait pouvoir  » d’exercer toutes poursuites, contraintes et diligences nécessaires, en conséquence, citer et comparaître devant tous tribunaux d’instance, assigner et défendre devant tous tribunaux compétents «  (Arrêt, p. 2-3). Cette énumération détaillée, circonscrite au bien identifié, exclut le caractère général reproché par les locataires. La Cour de Versailles qualifie ce mandat de spécial, car il porte sur une affaire déterminée – la gestion du bien et les litiges afférents – conformément à l’article 1987 du code civil qui distingue le mandat spécial du mandat général. Elle écarte ainsi le moyen des intimés selon lequel un mandat conçu en termes généraux serait insuffisant. Par ailleurs, la qualité à agir des propriétaires était contestée : le premier juge avait relevé un défaut de preuve de leur qualité d’indivisaires. La cour constate que les actes de donation-partage et de succession démontrent que les appelants sont devenus intégralement propriétaires du bien, ce qui leur confère le droit d’agir. Sur ce point, l’arrêt s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence rappelée par la Cour d’appel de Bordeaux (25 mars 2025, n° 23/05880) selon laquelle  » Mmes [E] et [V] n’ont pas la qualité d’indivisaires « , mais inversement, lorsque les héritiers justifient de l’acte de dévolution, ils ont qualité. En l’espèce, la preuve était rapportée, et la cour rejette l’argument tiré d’une prétendue irrecevabilité pour défaut de qualité.

B. La survivance du mandat par la volonté tacite des héritiers

Le mandat initial avait été signé par l’un des parents, décédé en 2000, bien avant l’assignation. Les intimés soutenaient que ce mandat ne pouvait plus produire d’effet à l’égard des héritiers. La cour écarte ce moyen par un raisonnement fondé sur le comportement des intéressés :  » ses héritiers, MM. [S], ont décidé de maintenir le mandat de manière tacite, en laissant agir le mandataire en connaissance de cause puisqu’ils interviennent à la présente instance «  (Arrêt, p. 4). Elle se réfère à la jurisprudence de la chambre sociale (Soc., 2 avril 1992) pour affirmer que le mandat peut survivre par la volonté non équivoque des héritiers. Cette solution est pragmatique : elle évite de remettre en cause des actes de gestion accomplis pendant des années et correspond à la réalité d’une gestion locative confiée à un professionnel. La Cour d’appel de Caen (25 février 2025, n° 23/02666) a également jugé que  » l’assignation délivrée par les trois héritiers de M. [L] [Z], chacun coïndivisaires de l’indivision successorale, n’est pas entachée d’une irrégularité de fond tenant à un défaut de pouvoir des requérants « . L’arrêt de Versailles confirme ainsi qu’une intervention volontaire à l’instance des héritiers suffit à régulariser le mandat, même en l’absence de renouvellement exprès. Toutefois, la portée de cette reconnaissance du mandat tacite doit être mesurée : en l’espèce, les héritiers sont intervenus en première instance et en appel, ce qui rend la  » ratification «  certaine. La solution est donc limitée aux hypothèses où les héritiers manifestent clairement leur adhésion.

II. La charge de la preuve des dégradations locatives incombant au bailleur

A. La comparaison des états des lieux comme outil probatoire

En application des articles 1730 et 1732 du code civil, et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit prouver l’existence de dégradations imputables au locataire. La Cour de Versailles rappelle les règles de répartition de la charge probatoire :  » c’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations locatives imputables au locataire. Dès que cette preuve est établie, c’est au preneur de démontrer que les dégradations ont eu lieu sans sa faute «  (Arrêt, p. 7). L’instrument principal de cette preuve est la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. En l’espèce, la cour examine minutieusement chaque poste de réparation. Pour le nettoyage de l’appartement, elle constate que  » il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que l’appartement n’était pas propre «  (Arrêt, p. 8). Pour le parquet, la mention peu lisible et l’absence de précision ne permettent pas d’établir une dégradation. La cour pousse l’analyse jusqu’à relever que l’inventaire du salon et de la chambre était  » identique à l’entrée «  pour la plupart des biens (matelas, suspension). Seul le tapis manquant est retenu pour 39,99 euros. Cette approche stricte de la preuve documentaire est cohérente avec la jurisprudence de la troisième chambre civile qui exige que le bailleur démontre précisément en quoi l’état des lieux de sortie révèle une aggravation par rapport à l’état d’entrée (3e Civ., 7 janvier 2021, pourvoi n° 19-23.269). L’arrêt rappelle également que l’indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective des travaux, mais encore faut-il que le préjudice soit en lien avec un fait imputable au locataire.

B. L’imputabilité des dégradations et l’absence de preuve rapportée par le bailleur

Le poste le plus contesté concernait les traces noires sur les plafonds et murs du séjour et de la chambre. Les locataires contestaient leur responsabilité, invoquant un phénomène de suie potentiellement lié à un ramonage ou à un dégât des eaux. La cour examine les échanges de courriels et le courrier de l’assureur des locataires, qui indiquait que  » l’origine du sinistre semblait provenir d’un autre logement ou des parties communes «  (Arrêt, p. 9). Elle relève que le mandataire du bailleur n’a pas donné suite aux demandes d’investigation, et que les photographies produites ne permettent pas d’établir l’origine locative. En conséquence,  » les appelants ne démontrent pas que ces dégradations seraient imputables «  aux locataires (Arrêt, p. 10). La cour écarte également la demande relative à la barre de douche et au micro-ondes, faute de preuve de dégradation ou de manquement à l’obligation d’entretien. Cette solution est particulièrement sévère pour le bailleur : alors même que l’état des lieux de sortie mentionnait des traces noires, l’absence d’enquête de sa part et les déclarations d’assurance des locataires ont inversé la charge pratique de la preuve. La jurisprudence de la Cour de cassation (3e Civ., 22 mai 2025, pourvoi n° 23-21.228) est citée par la cour pour rappeler que l’indemnisation n’est pas automatique. L’arrêt de Versailles met ainsi en lumière l’importance pour le bailleur d’agir rapidement pour établir l’origine des désordres, sous peine de se voir opposer un défaut de preuve. En définitive, la cour n’a retenu que 39,99 euros sur plus de 5 000 euros réclamés, et a condamné les propriétaires à restituer le dépôt de garantie majoré. La décision illustre l’équilibre entre la recevabilité large de l’action du mandataire et l’exigence rigoureuse de preuve au fond.

Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire

• Cour d'appel de Bordeaux, le 25 mars 2025, n°23/05880
• Cour d'appel de Caen, le 25 février 2025, n°23/02666