La Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt rendu le 16 juin 2026 (n°25/00778), avait à connaître d’un litige relatif à la fixation des indemnités d’expropriation d’un ensemble immobilier situé à [Localité 2]. Un établissement public avait obtenu le transfert de propriété de plusieurs parcelles par ordonnance du 9 février 2021, dans le cadre d’une opération d’utilité publique. La société propriétaire des biens expropriés contestait l’évaluation retenue par le juge de première instance le 18 novembre 2024. L’expropriant sollicitait une réduction de l’indemnité principale allouée, tandis que le commissaire du gouvernement proposait des montants nettement supérieurs. La question centrale portait sur la détermination de la consistance des biens, de leur usage effectif et des abattements applicables pour occupation et vétusté. Par son arrêt, la Cour infirme partiellement le jugement, rehaussant l’indemnité principale à 3 274 123 euros, l’indemnité de remploi à 328 412 euros et l’indemnité pour perte de loyers à 122 760 euros.
I. L’affirmation d’une méthode d’évaluation indemnitaire rigoureuse et individualisée
A. La consécration de la surface habitable comme référence exclusive pour les locaux d’habitation
La Cour opère une distinction technique nette entre les différents modes de calcul des surfaces, rejetant la surface utile retenue par le premier juge. Elle rappelle que « l’article R 156-1 du code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable d’un logement », excluant du calcul les combles non aménagés, les surfaces annexes de hauteur inférieure à 1,80 mètre ainsi que les dépendances. En corrigeant l’erreur du juge de l’expropriation qui avait appliqué la surface utile pour deux pavillons, la Cour substitue une surface de 356,80 m² à celle initialement retenue. Cette rectification traduit une application stricte des textes, écartant toute interprétation extensive qui aurait avantagé l’exproprié. Par ailleurs, la Cour retient un taux d’abattement pour occupation de 20 %, justifié par le constat que les pavillons sont effectivement loués ou occupés par du personnel, et porte l’abattement pour vétusté de 10 % à 15 % en raison du mauvais état général des constructions. La valeur unitaire finale de 3 124 euros par m² résulte de ces correctifs successifs, démontrant une approche pragmatique fondée sur les constatations matérielles du transport sur les lieux.
B. La valorisation autonome du terrain nu comme bien distinct
La Cour écarte fermement la thèse de l’expropriant selon laquelle la parcelle n° AH [Cadastre 1], bien que terrain à bâtir, serait un simple accessoire des locaux d’activité. Elle énonce que « ce terrain nu doit être valorisé de manière autonome, même si en pratique il est utilisé comme l’accessoire de l’ensemble commercial ». Ce faisant, elle consacre le principe selon lequel la qualification juridique d’un bien dépend de sa nature et non de son usage de fait. En fixant la valeur du mètre carré à 1 200 euros après un abattement de 20 % pour occupation à titre gratuit, la Cour distingue avec précision les différents postes d’indemnisation. Elle retient les termes de comparaison les plus pertinents, écartant ceux qui concernent des parcelles inconstructibles ou dont le prix était affecté par des clauses particulières. Cette dissociation des indemnités selon la nature des biens garantit une évaluation conforme aux prescriptions de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, lequel impose de distinguer l’indemnité principale des indemnités accessoires.
II. La consécration d’une réparation intégrale du préjudice subi par l’exproprié
A. L’indemnisation de la perte locative comme préjudice certain et direct
La Cour admet le principe d’une indemnité pour perte de loyers, rejetant l’argument de l’expropriant selon lequel la société propriétaire n’aurait pas justifié de démarches de recherche d’un bien de remplacement. Elle affirme que « la SCI Les 3 communes n’a pas à démontrer qu’elle a entamé à ce jour des démarches en vue de faire l’acquisition d’un autre bien ». Cette solution s’inscrit dans la logique de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, qui exige la réparation de tout préjudice direct, matériel et certain. En retenant un délai raisonnable d’un an pour trouver un bien équivalent et le donner à bail, la Cour évalue la perte locative à 122 760 euros, correspondant aux loyers des locaux d’activité et des pavillons d’habitation. Ce faisant, elle double le montant alloué par le premier juge, qui n’avait retenu que 61 380 euros. Cette décision manifeste une volonté de ne pas sous-évaluer le préjudice économique subi par l’exproprié, en prenant en compte la réalité des revenus locatifs perdus.
B. Le calcul de l’indemnité de remploi conforme à la jurisprudence constante
La Cour applique sans innovation la méthode de calcul traditionnelle de l’indemnité de remploi, prévue à l’article R 322-5 du code de l’expropriation. Elle retient les pourcentages habituels : 20 % sur la tranche de 0 à 5 000 euros, 15 % sur la tranche de 5 001 à 15 000 euros, et 10 % au-delà. L’indemnité ainsi fixée à 328 412 euros est strictement proportionnelle à l’indemnité principale rehaussée. Cette solution confirme la jurisprudence constante des juridictions de l’expropriation, qui considère le remploi comme un accessoire nécessaire de l’indemnité principale destiné à couvrir les frais d’acquisition d’un bien de remplacement. La Cour d’appel de Versailles, en adoptant cette méthode standardisée, écarte toute contestation sur le caractère forfaitaire ou insuffisant de ce poste d’indemnisation, assurant ainsi une sécurité juridique aux parties. À titre de comparaison, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a pu rappeler l’importance de la date de référence dans l’évaluation des biens soumis au droit de préemption, soulignant que « la date de référence doit être fixée à la date d’opposabilité aux tiers du plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 6 mars 2025, n°24/00005). Cette approche, bien que relative à une question distincte, illustre la rigueur avec laquelle les juges de l’expropriation traitent les éléments techniques d’évaluation.
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