Par un arrêt du 16 juin 2026, la Cour d’appel de Versailles (ch. civ. 1-4 expropriation, n°25/00779) a statué sur l’étendue des indemnités accessoires dues à un locataire commercial exproprié. Une société exploitant des locaux à usage d’habitation et d’activité sur des parcelles situées à [Localité 2] a été privée de ses biens par une ordonnance de transfert de propriété du 9 février 2021, au profit d’un établissement public expropriant. Le juge de l’expropriation a fixé, par jugement du 18 novembre 2024, plusieurs indemnités. L’expropriant a relevé appel, contestant notamment le montant des frais de déménagement, de réinstallation, du double loyer et du trouble commercial. La société locataire a formé un appel incident pour obtenir une indemnisation plus élevée. Le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire le 12 août 2025. La question de droit centrale était de déterminer, dans le respect du principe de réparation intégrale posé à l’article L 321-1 du code de l’expropriation, quels préjudices accessoires pouvaient être indemnisés et selon quels critères, notamment s’agissant des frais de réinstallation, du trouble commercial et des préjudices liés à l’exploitation d’une installation classée. La Cour a partiellement infirmé le jugement : elle a alloué à la locataire 736 702,70 euros au titre de la réinstallation, 115 169 euros pour le trouble commercial et 5 000 euros pour frais administratifs. Elle a confirmé les autres chefs, rejetant notamment les demandes relatives à la perte de clientèle et aux frais de cessation d’activité ICPE. L’arrêt illustre la manière dont le juge de l’expropriation concilie l’indemnisation intégrale avec les exigences de certitude et de lien de causalité direct.
I. L’affirmation d’une indemnisation intégrale des préjudices nés de la dépossession forcée
A. La consécration du principe de réparation du préjudice direct et certain
La Cour rappelle, en tête de ses motifs, les fondements textuels de l’indemnisation : l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, l’article 545 du code civil et l’article L 321-1 du code de l’expropriation. Ce dernier dispose que » les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation « . Ce principe commande que l’exproprié soit replacé dans la situation qui aurait été la sienne sans la dépossession. En l’espèce, pour les frais de réinstallation, la Cour écarte l’argument de l’expropriant selon lequel les travaux de gros œuvre ne seraient pas indemnisables. Elle retient que la locataire » est fondée à réclamer des frais d’étude du terrain, de terrassement, d’assainissement, de réalisation d’une aire bétonnée, de système de traitement de l’eau et d’installation de la clôture « . Le juge précise qu’ » il importe peu qu’il s’agisse, pour partie, de travaux de gros œuvre vu que c’est à la locataire de les assumer « . Cette solution applique strictement le principe de réparation intégrale : dès lors que ces dépenses sont nécessaires à la réinstallation et qu’elles constituent un préjudice direct, l’indemnité doit les couvrir, sans abattement pour vétusté puisque les ouvrages doivent être réalisés à neuf. Cette position s’inscrit dans la jurisprudence constante qui exige une évaluation concrète des frais engagés.
B. La reconnaissance des indemnités accessoires spécifiques
La Cour admet plusieurs indemnités accessoires que l’expropriant contestait. Pour les frais de déménagement, elle confirme le montant de 202 500 euros fixé par le premier juge, en considérant qu’un seul devis détaillé suffit et que la locataire n’était » nullement tenue de produire plusieurs devis « . Cette appréciation libérale facilite la preuve pour l’exproprié. De même, l’indemnité pour frais administratifs, rejetée en première instance, est accordée à hauteur de 5 000 euros. La Cour distingue cette indemnité de celle de remploi prévue à l’article R 322-5 du code de l’expropriation, laquelle ne couvre pas » les frais de modification des statuts, de tenue d’assemblées générales ou d’édition de nouveaux documents commerciaux « . En reconnaissant un préjudice administratif autonome, la Cour élargit le champ de l’indemnisation accessoire. Cette approche pragmatique vise à assurer une réparation complète des sujétions imposées par l’expropriation, conformément à l’esprit de l’article L 321-1. Elle rejoint la tendance des juridictions du fond à indemniser les frais de réorganisation même lorsque ceux-ci ne sont pas expressément listés par les textes.
II. La délimitation rigoureuse des préjudices indemnisables face aux exigences de l’expropriation
A. Le rejet des préjudices hypothétiques ou étrangers à l’expropriation
La Cour écarte plusieurs demandes au motif qu’elles ne présentent pas un lien de causalité direct avec la dépossession ou qu’elles sont hypothétiques. S’agissant de la perte partielle de clientèle, elle constate que la locataire » ne produi[sait] aucun élément comptable qui permettrait d’établir la proportion de ces clients par rapport à ceux qui viendraient d’autres communes ou régions « . Le préjudice n’est ni établi ni chiffrable. De même, pour l’indemnité liée à la cessation d’activité d’installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) et à la constitution d’un nouveau dossier, la Cour retient que » les obligations légales y afférentes, imposées par le code de l’environnement, sont liées à la nature et aux conditions même de l’exercice de l’activité en cause, si bien qu’il ne s’agit pas là d’un préjudice qui trouve son origine dans la mesure d’expropriation « . Cette solution écarte toute indemnisation des frais de mise en conformité environnementale, considérés comme inhérents à l’activité elle-même. La Cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 24 avril 2025 (n°22/01062), avait déjà souligné que la preuve de l’existence de locaux vacants similaires incombe à l’expropriant, mais qu’en l’absence de justificatifs, la demande doit être rejetée. Ici, la Cour applique un raisonnement similaire en exigeant de l’exproprié qu’il démontre la réalité et le quantum de son préjudice. Elle rappelle ainsi que le principe de réparation intégrale ne dispense pas de prouver le dommage.
B. La modulation des indemnités pour double loyer et trouble commercial
Pour l’indemnité de double loyer, la Cour confirme la période de six mois retenue par le premier juge, malgré les contestations de l’expropriant qui invoquait un devis de déménagement de 22 jours. Elle justifie cette durée par » les sujétions auxquelles [la locataire] est exposée en raison de la nature de son activité, sur une installation classée pour la protection de l’environnement « , qui implique des opérations de mise en sécurité et de remise en état. Le montant de 48 000 euros est maintenu. Quant au trouble commercial, la Cour infirme le jugement qui avait alloué 167 477,51 euros. Elle fixe l’indemnité à 115 169 euros, en retenant une méthode forfaitaire : 15 jours de chiffre d’affaires annuel (2 805 457 euros / 365 x 15). Elle écarte l’argument de la locataire selon lequel les dirigeants auraient consacré du temps au suivi de la procédure, au motif que cela n’est » pas démontré pour autant « . Ce mode de calcul, usuel en matière d’expropriation, assure une indemnisation objective sans laisser place à des évaluations subjectives. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 février 2025 (n°21/19458), avait rappelé que pour des locaux à usage de bureaux, l’indemnité de déplacement correspond au minimum à la valeur du droit au bail. En l’espèce, la Cour distingue le trouble commercial de l’indemnité principale, évitant ainsi une double indemnisation. Elle démontre une volonté de cantonner chaque poste indemnitaire à son objet, dans un souci de cohérence et d’équilibre des sommes allouées.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 545 du Code civil En vigueur
Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
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