Par un arrêt contradictoire rendu le 16 juin 2026, la Cour d’appel de Versailles (chambre civile 1-1, n° 25/01188) a été saisie d’un litige portant sur l’existence et la nature d’une servitude de passage. Les faits remontent à plusieurs actes notariés successifs. Un acte du 20 décembre 1935 avait institué un droit de passage sur un fonds au profit d’un propriétaire et de ses héritiers. Ce droit a été repris et précisé dans un acte du 6 décembre 1985, puis mentionné dans les actes de vente ultérieurs, notamment celui du 30 janvier 2010 par lequel les époux H ont acquis le fonds servant, et celui du 27 juillet 2021 par lequel les époux R et K ont acquis le fonds dominant.
Un différend est né entre les parties sur la qualification juridique de ce passage. Les époux H, propriétaires du fonds servant, soutenaient que la clause instaurait une obligation personnelle et temporaire au profit de la seule personne du premier bénéficiaire et de ses héritiers, et non une servitude réelle attachée au fonds. Les époux R et K, propriétaires du fonds dominant, revendiquaient au contraire le caractère réel et perpétuel de la servitude. Par ailleurs, ces derniers réclamaient des dommages-intérêts pour préjudice moral, demande qui avait été rejetée en première instance.
Le tribunal judiciaire avait retenu l’existence d’une servitude réelle et rejeté la demande de dommages-intérêts. Les époux H ont interjeté appel, demandant l’infirmation du jugement sur l’existence de la servitude. Les intimés ont conclu à la confirmation. La question de droit centrale soumise à la cour était de savoir si la clause litigieuse, qui mentionnait les » titulaires successifs « et les » héritiers du fonds enclavé « , instituait une servitude réelle perpétuelle ou une simple obligation personnelle temporaire. La cour a confirmé le jugement, jugeant que la clause avait bien créé une servitude réelle attachée au fonds. Saisie également du chef du rejet des dommages-intérêts, la cour a estimé ne pas pouvoir l’examiner, faute pour les intimés d’avoir sollicité l’infirmation de ce point dans le dispositif de leurs conclusions.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles offre une illustration précieuse de la manière dont les juges interprètent les clauses ambiguës relatives aux servitudes. Il précise les critères de distinction entre le droit réel de servitude et le droit personnel de passage. Il convient donc d’examiner successivement la qualification retenue de la servitude réelle (I), puis les implications procédurales de la solution en matière d’effet dévolutif de l’appel (II).
I. La confirmation de la qualification de servitude réelle et perpétuelle
La cour écarte l’argumentation des époux H qui voyaient dans la clause une obligation personnelle. Elle s’appuie sur les termes des actes pour consacrer la nature réelle du droit de passage (A). Ce faisant, elle s’inscrit dans une interprétation classique des stipulations relatives aux servitudes conventionnelles (B).
A. L’interprétation littérale et téléologique de la clause litigieuse
Pour qualifier le droit de passage, la cour ne se contente pas d’une analyse grammaticale isolée. Elle procède à une lecture combinée des actes de 1935, 1985, 2010 et 2021. Elle relève que la clause stipule que le passage peut être exercé » à toute époque de l’année et de jour comme de nuit, sans aucune restriction pour ses titulaires successifs « . L’acte de vente du 30 janvier 2010 précise en outre que la servitude bénéficie » uniquement par les héritiers du fonds enclavé « . La cour en déduit que la destination de ce droit est de profiter au fonds lui-même, et non à une personne déterminée.
Cette interprétation est conforme aux articles 637 et 686 du code civil. La servitude est une charge imposée sur un fonds pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds appartenant à un autre propriétaire. Elle suppose l’existence de deux fonds, l’un servant, l’autre dominant. En l’espèce, la cour constate que les actes identifient précisément les parcelles et que le droit de passage est lié à l’accès au garage situé sur le fonds dominant. Elle écarte ainsi la thèse d’une obligation personnelle qui se serait éteinte avec le décès des premiers bénéficiaires. La cour affirme que le caractère perpétuel de la servitude est inhérent à sa nature réelle, dès lors qu’elle n’est pas assortie d’un terme extinctif.
B. La conformité de la solution à la jurisprudence constante
La décision de la Cour d’appel de Versailles s’inscrit dans le droit fil des solutions habituellement retenues en matière de servitudes conventionnelles. La Cour de cassation exige, pour qu’une servitude soit réelle, qu’elle soit établie pour l’utilité d’un fonds et qu’elle suive le fonds dans quelque main qu’il passe. La clause litigieuse remplit ces critères. Elle désigne le fonds dominant, mentionne les héritiers non comme des personnes nommément désignées, mais comme les propriétaires successifs du fonds. La cour rejette ainsi l’argument selon lequel la mention des » héritiers « démontrerait un caractère personnel. Ce faisant, elle rejoint la position de la Cour d’appel de Montpellier qui, dans un arrêt du 9 janvier 2025, avait jugé qu’un droit de passage ne disparaît pas lorsqu’il est attaché au fonds et non aux personnes l’ayant créé. La solution est aussi cohérente avec la jurisprudence de la Cour d’appel de Nîmes du 30 janvier 2025, laquelle distingue le droit réel de servitude du droit personnel en vérifiant que l’acte émane du propriétaire du fonds servant et qu’il identifie les fonds dominant et servant. En l’espèce, la servitude avait été constituée par acte authentique et reprise dans tous les titres de propriété postérieurs, ce qui emporte sa transmission automatique.
Si la qualification de servitude réelle est acquise, la solution pose également des questions procédurales importantes, notamment sur l’étendue des pouvoirs de la cour d’appel lorsqu’une partie omet de solliciter l’infirmation d’un chef de jugement.
II. Les limites de l’effet dévolutif de l’appel en matière de demandes accessoires
En confirmant le rejet de la demande de dommages-intérêts, la cour rappelle les strictes exigences de l’article 954 du code de procédure civile (A). Cette position, bien que procédurale, a une portée pratique non négligeable sur les droits des parties en cause d’appel (B).
A. L’application rigoureuse de l’article 954 du code de procédure civile
Les époux R et K, intimés, avaient conclu à la confirmation du jugement » en toutes ses dispositions « , sans formuler dans le dispositif de leurs conclusions une demande d’infirmation du chef ayant rejeté leur demande de dommages-intérêts. La cour en déduit qu’elle n’est pas saisie de ce point et confirme le jugement sur ce chef. Elle rappelle que, conformément à l’article 954, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Une partie qui ne sollicite pas l’infirmation ne permet pas à la cour de revenir sur la décision du premier juge.
La cour ajoute, à titre surabondant, que même si elle avait été saisie, les intimés ne produisent aucun élément de preuve établissant le préjudice moral allégué. Elle écarte ainsi toute possibilité de réformation. Cette double motivation – procédurale et au fond – interdit toute contestation ultérieure sur ce point. La solution est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation qui impose une lecture stricte des conclusions d’appel : à défaut de demande expresse d’infirmation, le chef de jugement non critiqué est irrévocablement acquis.
B. La portée de cette rigueur procédurale pour les parties
La décision démontre l’importance pour les avocats de rédiger avec une extrême précision le dispositif de leurs conclusions. Les intimés qui souhaitent obtenir la réformation d’un chef de jugement défavorable doivent, même s’ils demandent par ailleurs la confirmation, solliciter expressément l’infirmation pour les points qu’ils contestent. À défaut, ils perdent définitivement la possibilité d’obtenir gain de cause sur ces aspects.
En l’espèce, les époux R et K avaient pourtant un intérêt à obtenir des dommages-intérêts pour le préjudice moral qu’ils invoquaient. Leur omission procédurale les prive de ce droit, alors même que la cour reconnaît le bien-fondé de leur servitude. La solution rappelle que le droit processuel n’est pas une simple formalité, mais une condition de la saisine du juge. Elle incite à une vigilance accrue dans la rédaction des actes de procédure.
Au total, l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 16 juin 2026 constitue une application classique du droit des servitudes, mais il souligne aussi la rigueur avec laquelle les juges d’appel contrôlent l’étendue de leur saisine. Il confirme le caractère réel et perpétuel des servitudes conventionnelles lorsqu’elles sont stipulées au profit d’un fonds, tout en sanctuarisant les règles de procédure civile qui encadrent l’effet dévolutif de l’appel.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 637 du Code civil En vigueur
Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.
Article 686 du Code civil En vigueur
Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.
L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.
Article 954 du Code de procédure civile En vigueur
Les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues aux deuxième à quatrième alinéas de l’article 960. Elles formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.
La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.
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