Le 16 juin 2026, la Cour d’appel de Versailles (chambre civile 1-4 copropriété) a rendu une décision dans un litige opposant un syndicat des copropriétaires à un copropriétaire défaillant. Un copropriétaire n’avait pas réglé les charges de copropriété depuis plusieurs années. Le syndicat l’a assigné devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Par jugement du 27 juin 2025, cette juridiction a rejeté certaines prétentions. Le syndicat a relevé appel. La cour d’appel a infirmé le jugement et condamné le copropriétaire à payer 5 660,08 euros au titre des charges, 161,49 euros de frais de recouvrement, 500 euros de dommages-intérêts et des sommes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La question de droit centrale portait sur l’étendue de la créance du syndicat et les conditions d’octroi des accessoires de la dette. Elle a jugé que les assemblées générales non contestées fondent la créance, que les appels de fonds postérieurs sont exigibles, que les frais de recouvrement sont limités aux tarifs réglementaires et que la résistance abusive du copropriétaire justifie des dommages-intérêts distincts.
I. L’affirmation de l’exigibilité des charges de copropriété non contestées
A. La force probante des assemblées générales non annulées
La cour d’appel a rappelé que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat. Elle a souligné que tant qu’une assemblée générale n’a pas été annulée en justice, elle conserve ses effets. Le syndicat a démontré que les assemblées générales des 19 décembre 2019, 4 mars 2021, 16 décembre 2021, 13 décembre 2022, 11 décembre 2023, 16 décembre 2024 et 15 décembre 2025 n’avaient pas été contestées. « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée » (Cour d’appel de Paris, 26 février 2025, n°23/19301). En l’absence de recours dans ce délai, les décisions d’approbation des comptes et de vote des budgets prévisionnels sont définitives. La cour a donc écarté l’argument du copropriétaire selon lequel le syndicat devait prouver le caractère définitif de chaque assemblée. La solution retenue est conforme au principe de sécurité juridique des décisions collectives.
B. Le périmètre de la créance : provisions et appels de fonds postérieurs
L’arrêt a intégré dans la condamnation non seulement les arriérés antérieurs à l’assignation mais aussi les appels de fonds afférents aux années 2025 et 2026. Le copropriétaire contestait que ces sommes soient exigibles avant l’approbation des comptes de ces exercices. La cour a appliqué l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit qu’à défaut de paiement à la date d’exigibilité d’une provision, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles. Elle a constaté que la première mise en demeure était restée infructueuse. Dès lors, la déchéance du terme a joué pour toutes les provisions à venir. La créance totale s’élevait à 5 660,08 euros, calculée depuis l’historique des comptes et les appels de fonds justifiés. La cour a ainsi fait une application rigoureuse du mécanisme d’exigibilité anticipée prévu par la loi, garantissant au syndicat un recouvrement rapide des sommes dues.
II. La consécration d’une répression efficace du copropriétaire défaillant
A. Le régime restrictif des frais de recouvrement opposables
Le syndicat réclamait 1 677,72 euros au titre des frais de recouvrement. La cour a fait application de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel seuls les frais nécessaires exposés après la première mise en demeure sont imputables au copropriétaire. Elle a refusé d’opposer au copropriétaire les honoraires contractuels du syndic, celui-ci n’étant pas partie au contrat de syndic. Les frais de mise en demeure ont été réduits au tarif réglementaire R1 (4,40 euros et 4,55 euros). Les honoraires d’avocat et de rédaction de protocole ont été exclus. Seuls le coût du commandement de payer (152,54 euros) et les deux lettres de mise en demeure conformes au tarif ont été retenus, soit 161,49 euros. Cette solution rappelle que les frais de recouvrement doivent être strictement encadrés et que le contrat de syndic ne lie pas le copropriétaire, conformément au principe de l’opposabilité limitée des actes unilatéraux.
B. La reconnaissance d’un préjudice collectif autonome
La cour a alloué 500 euros de dommages-intérêts au syndicat. Elle a constaté que le copropriétaire était constamment en débit depuis octobre 2020, qu’il n’avait versé que des acomptes irréguliers et n’avait invoqué aucune difficulté financière. Ce comportement constitue une résistance abusive causant un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble. Ce préjudice est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation citée par l’arrêt. La cour a donc fait une application circonstanciée de l’article 1231-6 du code civil. Cette condamnation, modeste mais symbolique, vise à dissuader les retards répétés et à compenser le déséquilibre financier subi par les autres copropriétaires. Elle s’inscrit dans une politique jurisprudentielle de sanction des mauvais payeurs, renforcée par la mise à leur charge des frais irrépétibles et des dépens.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 1231-6 du Code civil En vigueur
Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
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